有些事，银行不会告诉你

佚名

贷款，直白点儿说就是向钱庄付息借钱。对于大部分个人而言，银行几乎是现在唯一可以选择的合法钱庄，这位“债主”的特点是拒绝风险。

他们最喜欢买房子的贷款者

由于对公贷款的风险把控越来越严，银行个贷业务份额渐长。而这其中，个人房贷因业务量大、不良率低成为个贷业务中的绝对“大头”。“一是可以累积客户，很多贷款的客户同时也具备存款、购买理财产品的能力；二是实际房贷业务稳定且持续期限长，资产质量高、还款风险小，累积起来的收益更高。”某国有商业银行个贷部员工说。

地产商是他们的好搭档

“我们总行与地产商有合作关系，每年会给他们一笔‘融资顾问费作为回报。”一位银行信贷员说。

因此，个贷经理更要注意与房产销售拉近距离，“我们至多能看到客户在本行内的资产情况和征信记录，而其他信息，房产销售人员更清楚，有的还会直接教客户怎么应对银行人员。”任何一个楼盘开盘后，开发商都会引入多家银行驻场，“开发商会要求我们必须让客户贷到款，一旦有客户因贷不到款而买不了房，银行就要从这个楼盘出去。”也就是说，在买房者资质不够的情况下，个贷经理也会尽量想办法。

他们觉得二套房贷风险大、收益大

这其中有个关键影响因素——风险权重。风险权重简而言之就相当于对贷款资金的预留比例，例如目前每放出100万元的首套房贷，要预留45%也就是45万元的风险准备金，而二套房要预留60%即60萬元的准备金。“以北京地区为例，大部分银行首套房贷款利率优惠后能达到八五折或九折；而二套房贷款利率，银行仍普遍执行上浮1.1倍，甚至更高。目前银行做二套房贷只比做首套房贷多赚27%左右，但却要占用更多的风险准备金。”某商业银行个贷部员工说。

银监会最近推出新规定，从2013年元旦起，首套房贷、二套房贷的风险权重都统一为50%。风险权重统一之后，二套房贷能赚到的利息要比首套房贷多出约六成，这将刺激银行多做二套房贷。

年底申请房贷不容易

银行作为金融机构，在银监会监管下会有一个存贷比要求。根据政策和资金量，一般是总行有一个总的房贷额度，再根据具体情况分配任务到分行。由此，分行就有一个固定额度的任务量，这也是个贷经理的“指标”。

所以如果当年的放贷任务已经完成，精明的信贷员就会把业务成绩拖延到明年。加上年终扎账清算，年底申请房贷的人可能就会等更久的审核，所以着急年底申请的人还是先问好情况，还没完成任务的银行是你更好的选择。

他们承诺的口头利率优惠可能会反悔

贷款当然也存在营销行为。比如在房地产调控政策背景下，有的经理会口头承诺“房贷利率打八五折”以吸引客户，或称先成为优质客户（达到一定量的存款）就能获得优惠。而申请时，银行工作人员可能会以政策有变化为理由，告诉你“优惠不了”。

事实上，虽然房产政策易变，但目前来看监管层从未叫停过首套房利率七折优惠政策。央行多次调整房贷政策，但都指向首付比例。实际房贷利率一直是由各家银行根据自身风险和市场情况自主定价的。

他们轻易不会让你的房屋被拍卖

贷款后，个贷经理还有一个重要任务就是催缴贷款。如果他们经手贷款的房屋最终被拍卖，对他们的职业生涯来说将是个重大污点，所以他们轻易不会让这样的事情发生。他们除了打电话，还会亲自上门贴催缴单，给房主施加压力。连续逾期还款超过3次，他们便会认为你存在恶意不还款的行为，房屋也有被收回的风险。如果客户在还贷方面实在有困难，但又想保留房产，个贷经理往往会帮你延长按揭还款期限。

他们会暗示你如何达到贷款条件

某房贷代办中介公司的总经理说：“在竞争的条件下，个贷经理很容易放松审查，发放贷款。”

大部分个贷经理乐意暗示你如何达到贷款条件。在目前的房价水平下，房屋按揭贷款的条件一般是月收入达到月还款的2倍，或有其他资产作为补充。如果你条件不够，他们会直接告诉你该怎么做，“最好的办法就是在按揭行增加个人资产，现在个贷经理不能开口让客户存钱了，于是改由销售来暗示客户。银行最喜欢的是让客户买该银行的保险和理财产品。”前述代办中介说。

未到期的定期存款可以做抵押贷款

除了房产，常见的抵押物还有存单和理财产品，如具有现金价值的保单、外汇理财产品、凭证式国债等，他们根据价值和贷款用途可以获得不同的抵押率和贷款期限。如此，在急需资金时可以比较一下，兑现存款和抵押贷款哪种方式更划算。比如一张未到期的定期储蓄存单，提前支取会造成较大的利息损失，通过计算之后，你可能会发现提前支取的利率成本不如拿来直接办理质押贷款划算。

（归雁生摘自中华网）