关于廉租房优化设计的探讨

吴晓文，苏恒，曾明波

关于廉租房优化设计的探讨

吴晓文，苏恒，曾明波

(昆明有色冶金设计研究院股份公司，云南昆明650051)

通过廉租房建设项目设计实践，阐述了廉租房的特性，针对设计中经济合理性、空间利用性、功能完整性设计要点进行了有益的探讨，旨在体现对弱势群体的人文关怀。

住宅设计;廉租房建设;优化设计

0 引言

廉租房作为保障房建设的一个重要组成部分，也是国家惠民政策的一个重点。廉租房具有区别于普通商品房鲜明的特性:①廉租房是提供给生活困难、人均居住面积严重不足的特定人群租住的住宅，他们也是需要社会特别关爱的弱势群体;②廉租房对每套建筑面积有特定要求。国家相关政策规定了廉租房每套建筑面积不得超过50 m2。

1 工程概况

云南冶金集团股份有限公司马街廉租房项目建设净用地面积45 918 m2，共建2 589套廉租房及配套设施，地上总建筑面积135 474 m2。项目为政企共建模式，是2010年昆明市西山区保障房重点建设项目。在设计过程中，经方案设计、规划审批、初步设计、施工图设计等阶段，笔者就廉租房设计中的经济合理性、空间利用性、功能完整性几个设计要点略陈管见。

图1 云南冶金集团股份有限公司马街廉租房——总体鸟瞰Fig.1 Lower－Rent Buildings of Yunnan M etallurgical Group Co.Ltd.in M ajie－Overall Bird’s Eye View

2 优化设计要点

2.1 经济合理性

廉租房对经济合理性的较高要求是毋庸置疑的，也是该项目设计的重中之重。建设阶段的造价控制及建成后的运行成本对廉租房日后的租金水平和使用费用将产生直接影响。在方案设计阶段，对多层、小高层、高层、超高层等设计方案进行反复比对，多层、小高层在单位造价上相对低廉，但不能满足户数、规划控制指标和日照要求，土地利用的经济性也较差;超高层方案对土地等方面有较高利用率，但单位造价过高，公摊系数较大;经过结构选型对比、设备专业配合计算，最终确定了建筑高度不超过80 m(结构经济性较好)，层高2.8 m的高层建筑方案，综合看来，高层方案能满足户数要求，能满足规划控制指标和日照要求，公摊系数和单位造价也较为适中，具有良好合理的经济性。

方案确定后，各专业间通力协作，在各方面对造价进行了有效控制。①建筑专业，在建筑造型上遵循功能决定形式原则，简约、美观，不增加与功能性无关的装饰性构件，同时，根据住宅电梯使用人流分散、使用频率较高的特点，除消防电梯选用800 kg以上级外，其它电梯选用800 kg以下但速度较快级别，有效降低了设备投资和日后运行成本;②结构专业，在满足相关规范、确保安全的前提下，周密计算，严格控制含钢量，含钢量的控制对建筑造价有较大影响;③设备专业，选用节能、节水型设备，做好室内管线综合布局，为日后低成本运行打下良好基础。由于高层建筑的特性，太阳能的利用不能满足所有楼层的需求，除了能用太阳能供热的其它楼层，都预留了能耗低、热效高的气源热泵安放位置和配套管线;④总图专业，合理利用地形，尽量做到场地内土方量平衡，室外综合管线一次到位，避免以后开挖造成不必要浪费，中水处理站的设置不仅符合环境保护的要求，也能满足日后景观绿化用水需求。

2.2 空间利用性

由于廉租房对户型面积指标有50 m2以内的控制要求，规划土地面积也相对有限，如何使有限的空间发挥出最大的效率，也是该项目设计中的难点和重点。

(1)在规划空间利用上，为提高土地利用率，获得最小用地退距，栋型尺寸按25m×25 m确定;明确了栋型尺寸后，在满足各项规划要求、消防间距前提下，经过周密日照计算，使栋与栋之间间距最为合理，保证了室外空间张弛有度，为景观绿化布局、提升环境品质打下良好基础。栋型尺寸确定后为提高栋型尺寸利用率，应最大限度地增加标准层布置户数，综合日照要求、电梯台数(电梯选用经济级配置)、通风采光等综合因素，标准层按每层9户设置。

(2)在户型空间利用上，如何降低小户型住宅公摊系数、增加套内使用面积，成为设计中必须解决的问题。和同类型商品房相比，商品房户型面积指标较大，平面形体相对饱满，公摊系数一般在20%～28%之间;要降低小户型住宅公摊系数，只能在合理减少公摊面积上下功夫。为此，设计在满足规范、规程、日照、通风、采光等各方面要求的前提下，通过对电梯的合理配置、竖向管线综合布局，使井道尺寸得到有效控制，楼梯采用剪刀梯、双向安全疏散，使公摊面积控制在最小范围内，最大限度地增加套内使用面积。经过精心设计，每套住宅建筑面积接近规定上限值，约为49.6 m2，公摊系数为24.7%。同时，在室内空间设计上，除结构性墙体、户间分隔墙体外，尽量采用薄型轻质隔墙，增加使用空间;在保持各功能空间的完整性、私密性的同时，考虑到租户入住后可能的需求，设计中也为租户对自己需求的空间改造留出了余地。

2.3 功能完整性

“麻雀虽小，五脏俱全”。廉租房作为小户型住宅，从套内使用功能来看，必须具有与其它住宅相配套的各种功能空间(厨房、卫生间、起居室、卧室等)。经过精心设计，每个户型做到了客厅与餐厅相对独立，卧室拥有使用面积约9 m2且相对私密，厨房使用面积4 m2，卫生间使用面积＞3 m2且部分户型实现卫生间盥洗与厕浴分开，每户都有一个阳台，为租户提供了一个小巧但功能完备的栖息之所。作为一个大规模廉租社区，配套公建在社区中必不可少，为此，规划设计中在合理位置配备了社区商业、幼儿园、社区服务、物管、垃圾站等用房，其间穿插景观绿化，使之成为功能完整、环境优美的高品质的社区。

3 结语

根据廉租房的特性，针对设计中的经济合理性、空间利用性、功能完整性要求，有效地将人文关怀融入到工程实践中，较好地诠释了建设廉租房的内涵和意义。

［1］国家技术监督局，中华人民共和国建设部.GB 50180－93城市居住区规划设计规范［S］.北京:中国建筑工业出版社，2002.

［2］国家技术监督局，中华人民共和国建设部.GB 50045－95高层民用建筑没计防火规范［S］.北京:中国计划出版社，2005.

［3］中华人民共和国建设部，中华人民共和国民政部，中国残疾人联合会.JGJ 50－2001城市道路和建筑物无障碍设计规范［S］.北京:中国建筑工业出版社，2001.

［4］国家质量技术监督局，中华人民共和国建设部.GB 50096－1999住宅设计规范［S］.北京:中国建筑工业出版社，2003.

Probe into Optimization Design of Lower－Rent Buildings

WU Xiao－wen，SU Heng，ZENG Ming－bo
(Kunming Engineering and Research Institute of Nonferrous Metallurgy Co.Ltd，Kunming 650051，China)

The features of lower－rent buildings were elaborated according to the design practices of lower－rent building construction project.Some useful discussions on some design points such as economic rationality，space utilization and functional completeness in the design were conducted，which was intended to reflect the humanistic care for vulnerable groups.

residential design;lower－rent building construction;optimization design

TU241.92

A

1004－2660(2012)03－0045－02

2012－06－06.

吴晓文(1968－)，男，云南人，工程师.主要研究方向:规划、建筑、景观与装修设计.