房产税与限购令对于房地产市场影响的对比研究

2012-09-19文姗姗

财政监督 2012年12期

■文姗姗

■文姗姗

房地产行业是关系到国计民生的重要行业。其发展状况直接关系到一个国家人民的生活水平，间接影响着一个国家社会经济的稳定发展。近些年，我国房价涨速过快、炒房热、高空置率等问题成为了人们关注的焦点，尤其是2009年下半年至2010年初，房地产市场投机氛围炽热，房价飞速上涨，引发政府对房地产市场的连续调控。从2010 年的 “国十一条”、“国十条”、“国五条”，再到2011年 1月的“国八条”，在如此密集的楼市调控中，各地纷纷出台相应的“限购令”。与此同时，于2011年1月上海、重庆两地分别出台了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》及实施细则。在此背景下，有的学者认为“限购令”对楼市的调控仅有短期效应，且 “副作用”较大，应在房产税试点之后取消；而也有学者认为房产税对于楼市调控所起到的作用不明显，需要辅之以“限购令”，从而达到双管齐下的效果。那么，如何定位房产税以及“限购令”在楼市调控中的作用呢？本文基于上海房产税政策与“限购令”实施方案进行对比研究，辩证地探究两者在楼市调控中的作用。

一、“限购令”对楼市调控的影响分析

面对“国十条”调控政策，中国楼市依然稳坐泰山悍然不动。为了阻止房价进一步上涨，2010年上海、北京、深圳、厦门、南京等多个一二线城市纷纷出台“限购令”。这是针对房地产市场投机势力的一剂猛药。这剂猛药是如何对房地产市场产生作用的，产生了哪些作用。下文从经济学的角度对“限购令”进行深入解读，以探究其对房地产市场的影响。

（一）“限购令”对房地产市场需求的分析

房屋具有生活必需品与投机品的双重属性，与此相对应的它一方面具有很强的刚性需求，另一方面它又具有保值增值的投资特性。住房刚性需求是需求收入弹性较大而价格弹性较小的具有一定购买力的消费性需求，在我国刚性需求的力量很强，是房地产市场的基本需求。同时，在物价不断上涨，通货膨胀不断持续的宏观经济环境下，其必定存在投资性需求。适当的合理性投资需求是必要的，但目前我国各地房地产市场存在过高的投资性需求，这时投机者基于价格上涨的预期和“低买高卖”赚取的利润认为房地产投机行为是理性的，则其会继续以高于市场均衡水平的价格买入，再以更高价卖出。从而将市场推入“预期—涨价—预期—再涨价”的恶性循环中，不断将市场价格推离理性范围，不利于房地产市场的稳定。

限购令的出台主要目的在于抑制市场上不合理的需求，从微观经济学角度分析，限购令用行政指令的方式替代市场价格机制对供需的调节，通过影响消费者的预期来改变其行为，从而打断了目前房地产市场的“预期—涨价—预期—再涨价”的恶性循环。具体来说，首先，限购令在购房数量上作出了明确的限制。大部分城市的限购令中明确强调只能新购一套住房，从而硬性打压了住房需求。其次，限购令在户籍上也作出了限制。北京、深圳、广州等城市颁布的限购令中对非本市户籍居民家庭购房门槛更高，甚至不准再购房，从而实质性地打击了外地“炒房团”。限购令从这两方面下手对房价进行严厉打击，效果还是非常显著的。2010年国庆假期的前6天北京市新建商品房(不包括经适房和限价房)网签总量为782套，环比国庆节前6天的3939套，跌幅超过了80%；上海网上房地产数据显示，9月29日系列调控政策出台后，“十一”长假前3天上海基本没有成交量，随后几日成交量则由原来的上千套下降到几百套；而阳光家缘数据显示，10月1日至6日，广州网签卖楼仅1749套，日均网签量292套，远低于9月日均销售量416套，在9月的日均销售量基础上下降了三成，也比与其相差一周左右的中秋楼市成交量(日均35l套)少很多。

虽然短期内限购令起到立竿见影的效果，但是从根本角度看，需求被抑制不等于消除。我国目前房价高涨不止的根本原因在于市场供求不平衡。因此，如果仅以限购令对房地产市场需求进行短期抑制是治标不治本的。住房的投资需求如果仍大量存在，且民间资本的其他渠道匮乏，那么各种“对策”总会变着方式出现。例如大多一二线城市都颁布了限购令，但是更多的二三线城市没有实施限购令，因此从一二线城市流出的炒房资金又开始转战二三线城市，可见限购令仅暂时把投机力量挤出了“热点”地区，并没有清除出这个行业。这不仅让人质疑若限购令未来退出市场是否会带来房价的报复性上涨。对于这个问题，笔者认为如果目前仅单纯地抑制需求而不从根本上解决房地产市场供求不平衡，需求结构不合理等问题，那么限购令将会重蹈之前几次房价调控的覆辙。

（二）限购令对房地产市场供给的分析

限购令本身对房地产商的行为并没有加以限制，表面上看限购令只对需求产生了影响。其实不然，限购令的出台使商品住房成交量大幅下降，许多购房者和开发商都持观望态度。面对目前楼市的惨淡，许多开发商另找出路，开始投资写字楼、三四线城市住房等，避开了“热点”地区。这一做法其实是与国家出台“限购令”的初衷相违背的，本来土地资源稀缺，房地产变得“奇货可居”，如果供给不但不能跟上需求反而还减少了，那僧多粥少的局面则更加严峻。虽然如此，但是我们也应该清楚地看到，限购令并不是孤立的，它的出台实质上是为保障性住房供给的全面铺开提供一个缓冲的时间。通过去年的房地产交易管理网数据统计可以看到，北京包括经济适用房及两限房在内有14个项目，总面积为106.7万平方米。上海市提出，今后每年新增保障性住房20万套，这大抵相当于上海商品住房年销量的一半以上。广州市公租房管理办法公示，首次将外地户籍纳入保障范围，供应8000套公租房。深圳推出了14宗保障房用地，提供4万余套保障性住房。同时，小户型产品占比升高。可见限购令执行的背后是其他政策从方方面面来增加住房供给。

二、试点区房产税对于楼市调控的影响分析

2011年1月27日，沪、渝两市几乎同时公布了对个人住房征收房产税的实施方案，决定于次日正式启动对部分个人住房征收房产税的改革试点工作，此后又相继发布了具体实施细则，标志着房产税改革迈出实质性的一步。

（一）试点区房产税征收方案分析

1、上海市房产税征收方案。上海市政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知称，以本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房为征收对象。试点初期，暂时以应税住房的市场交易价格作为计税依据。上海市房产税暂时按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减0.4%。

2、重庆市房产税征收方案。重庆市在主城九区对三类个人住房进行征税：个人购买或拥有的独栋商品住宅、新购买的高档住房、“三无”个人新购的第二套以上普通住房。税率试行梯度税率，最低为0.5%，最高为1.2%。免税面积最低为100平方米，最高为180平方米。

（二）房产税对房地产市场供需的影响

1、房产税对购房需求的分析。如上文所述，购房需求分为刚性需求和投资性需求。目前试点地区房产税主要是在住房保有环节征收，而不是建设交易环节。同时，像重庆市仅仅对高档住房、独栋住宅等征税。其实质上对普通居民的刚性住房需求并没有太大的影响。同时，由于目前试点区房产税税率较低的原因，个人住房房产税的开征对高端人群的购房也没有太大的影响，因为对于他们来说，房产税额占整个房价的比重太低，可以不在意。因此，可见个人住房房产税的开征主要影响的是投资性的需求，其将增加住房持有成本，而且投资回收期将会延长，增加了房地产投资收益的不确定性。如此一来，将在一定程度上抑制了住房投资者的投资热情。除此之外，由于房产税和国家各项房价调控政策的出台，在社会舆论方面给潜在的购房者的购房预期产生影响，从而使更多的消费者持币观望，等待市场有可能出现的拐点，那么短时间内这部分需求并不会进入市场。

总的来说试点区房产税的出台相对于限购令，在房价调控方面力度和效果是不够显著的。但房产税也有其内在的优点。由于在房屋保有环节开征房产税，从而有针对性地打击了投资性需求，引导居民合理住房消费。而限购令在限制投资性需求的同时“误伤”了部分住房改善性需求。

2、房产税对房地产市场供给的分析。开征房产税对房地产市场供给的影响主要分成两个方面：短期效应和长期效应。

短期效应。开征个人住房保有环节的房产税使得房产投资相对其他投资收益下降而风险上升，这样一来将促使持有多套房屋的业主退出持有，无论是抛售房屋还是推向租赁市场，都是增加住房供给的有效途径，让更多有刚性需求的人有机会买房。同时对于持币观望者，在预期不确定下也会由购房转向租房，这能够在一定程度上缓解住房供求失衡的矛盾，活跃租房市场，从而提高社会中不动产的配置效率，对冲房价。

长期效应。首先，房产税改革试点征收的税收收入将用于保障性住房的建设上，再将保障性住房提供给低收入群体，造福于民。在这一方面上，房产税为保障性住房的供给提供了物质基础。保障性住房供给的全面铺开最终结果将大幅提高住房供给，从而有效缓和房地产市场的供需矛盾。其次，由于房产税在保有环节上的开征引导消费者更多地选择相对实惠的中小户型，改变了需求结构，从而使供给结构也发生相应的转变。从长期来看，这一转变使得房地产开发商考虑到消费者购房需求的特征，在住房档次、面积等方面更多地倾向于满足刚性需求。

三、相关建议

首先，基于房价稳中有降的现状，限购令暂时还不能退出，应继续扩大政策范围。限购令作为一种行政手段其缺陷十分明显，但是在短期内，限购令可以有效地打击房地产市场不合理的投机需求，效果十分显著。而且目前保障性住房建设处于初始阶段，房产税也在试点阶段，现在还不是限购令松绑的时候。除此之外，由于对一二线城市房地产投机资金的挤出，大量热钱涌入三线城市，使得部分二三线城市房价远超出合理范围。因此，限购令在“热点”城市的非限购区域和部分二三线城市都有扩大的必要。

其次，继续完善房产税改革，试点范围要谨慎扩大。从上海市和重庆市试点房产税改革的效果来看，目前房产税改革处于一个试水阶段，存在许多问题亟须解决。例如在税制设计上的缺陷，改革试点方案过于温和，税率过低导致对于大部分人，这样的房产税税收几乎无关痛痒。同时个人住房房产税改革还需要相应的技术支持，而在这一方面我国各地个人住房信息系统不完善，给房产税改革增加了难度。很多专家学者认为限购令只是一剂止痛药，房产税才是退烧药，即房产税全面铺开之日即限购令退出之时。因此，政府应加快完善房产税改革的脚步，在未来能帮助限购令软着陆。

再次，保障性住房比重的加速提升。目前我们应清楚地认识到房价高涨不止的主要原因在于房地产市场供求不平衡，因此解决房地产市场房价问题不仅在压制需求，更应加大供给，调整供求结构。加快保障性住房的建设才是关键，否则一旦限购令退出就有可能面临着房价报复性上涨的可能。最后，信贷调控制度、土地制度等改革应与各项调控手段结合起来。国家应继续出台信贷调控政策，减少货币流动性，合理引导这些资金的去向，从而调整需求结构。再者必须转变土地财政模式，在各项调控政策的不断重压下，地方政府暂时对地产收益忍痛割爱，但是如果不能保证地方政府有相应稳定的税费收入来源，卖地冲动不会消减，房价压力也不会减弱，那么最后到政策的落实上暗度陈仓的“小动作”在未来还会不断出现。因此，配套的制度改革不可少，要在市场机制为基础的前提下，将市场机制和计划机制合理结合，从而保证房地产市场走上持续稳定健康发展的道路。