基于联立方程模型的我国房价影响因素研究

刘 闯，俞秋婷，高琴琴

(1.武汉理工大学管理学院，湖北武汉 430070;2.福州大学管理学院，福建福州 350002)

1997年后，我国房地产市场进入快速发展阶段，特别是21世纪后，房地产市场迅猛发展，已成为国民经济发展的支柱产业之一，对拉动国民经济增长起着越来越重要的作用。而由美国次贷危机引发的全球金融危机也表明，房地产行业是一个关乎国计民生的行业，是国民经济的龙头行业。房地产出现问题，金融业就会出现问题，经济也会出现问题，最终会导致社会发展产生问题。因此，房地产市场发展的好坏直接关系到国民经济与社会的稳定与发展，关系到百姓的安居乐业，维护房地产市场的稳定发展非常必要。然而，近几年我国房地产市场却出现了房价上涨过快的现象。

房价持续走高，从根本上讲是由供需关系决定的，为了弄清楚影响我国房地产市场的供给与需求因素，笔者通过收集1997—2009年我国房地产市场方面的相关数据，建立了相关的数学模型，以便了解房地产供需关系影响因素以及影响程度，并分析房地产市场价格的影响因素。基于数据的可收集性以及可操作性，笔者以商品房价格为主来研究房地产市场价格。

1 文献综述

由于房价问题会引起一系列社会经济问题，国内外不少学者对房地产市场价格影响因素进行了广泛研究。HORT［1］依据瑞典房地产价格的面板数据，采用误差修正模型对瑞典房价的影响因素进行了实证研究，发现收入、使用成本、建设开发成本和心理预期影响其长期房地产价格。JUD和WINKLER［2］以1984—1998年美国 130个大城市为样本分析了影响实际房地产价格变化的动力影响因素，发现人口增长、实际收入、实际建设成本和实际利率对房地产价格具有显著影响［3］。由于我国国内房地产经营起步较晚，国内的相应研究也相对较晚，且多集中于地价与房价的相关关系。严金海［4］运用四象限模型、格兰杰因果检验和误差修正模型分析方法，从理论、实证和政策等方面对中国房价与地价关系以及市场结构和政府供地方式的转变对二者关系的影响进行了研究，结果发现短期内地价由房价决定，长期内二者则相互影响。王祖山［5］通过研究相关利益主体对用于房地产开发的土地价值增值部分的不均衡分享现象，分析了土地的“招拍挂”出让方式对房价的影响，由此提出了土地出让带来的成本和乘数效应、财政效应、竞争结构效应、预期效应、财富效应和社会效应。此外，国内也有不少学者从多个角度实证研究了我国房价持续上涨的原因，如人民币升值、利率、汇率、房屋供给以及宏观经济等［6-7］。但从目前的研究现状来看，很少有学者从房地产市场供需关系影响因素以及影响程度来系统研究我国房价上涨的客观原因，而计量经济学的联立方程模型［8］正好可用于深入、系统地研究这一问题，为寻找我国房地产市场的供给与需求影响因素提供了一种有效工具。

2 我国房价影响因素模型构建

2.1 变量选取

ABRAHAM 和 HENDERSHOTT［9］揭示了房地产市场价格与建设成本、收入的直接相关。KENNY［10］讨论了房地产市场的供给和需求关系，认为影响房地产市场需求的主要因素是:利率、收入、房地产市场价格、国家产业结构和国家有关政策，而影响房地产市场供给的主要因素是:房地产市场价格、建设成本、利率和政策因素。在前人研究的基础上，笔者主要研究了房地产价格水平、居民储蓄存款余额和贷款利率对需求的影响;房地产价格水平、贷款利率和上期房地产需求对供给的影响;竣工房屋造价、居民储蓄存款余额和贷款利率对房地产价格的影响。

2.2 数据来源

从国家统计局网站及各省市统计局网站得到我国1997—2009年商品房当年销售面积、房地产当年竣工面积、居民当年年末储蓄存款余额、商品房当年平均售价、房地产开发企业当年投资完成额、贷款利率和竣工房屋造价的相关统计数据。

2.3 模型结构及变量说明

根据以上变量选取、数据收集以及变量之间的内在关系，建立了一个能反映房地产供求关系的计量经济联立方程模型，共选取了3个内生变量、2个滞后的内生变量和3个外生变量，变量之间的关系如图1所示。

模型中变量的说明如下:

(1)内生变量。Y1为商品房当年销售面积;Y2为房地产当年竣工面积;Y3为商品房当年平均售价。

(2)滞后的内生变量。Y1(-1)为商品房当年销售面积前一期的值;Y2(-1)为房地产当年竣工面积前一期的值。

(3)外生变量。X1为竣工房屋造价;X2为居民当年年末储蓄存款余额;X3为贷款利率。

其中:用商品房当年销售面积来代表市场需求;用房地产当年竣工面积来代表市场供给。

2.4 模型构建

根据房价影响因素变量关系图，构建了如下的我国房价影响因素的联立方程模型:

其中C(1)～C(9)为系数。

式(1)反映了房地产市场需求受当期商品房平均售价、当期居民储蓄存款余额以及当期贷款利率的影响。

式(2)反映了房地产市场供给受当期商品房平均售价、上一期房地产市场需求以及贷款利率的影响。

式(3)反映了商品房平均售价受当期竣工房屋造价、当期贷款利率以及上一期房地产市场供给的影响。

3 模型的参数估计、检验及回归结果

3.1 联立方程模型识别

对联立方程模型中的任意一个方程，可识别的必要条件是 G-1≤Mi，Mi=(G+K)-(gi+ki)，其中G为该联立方程内生变量个数，K为联立模型中先决变量的个数，gi，ki分别为出现在第i个方程中内生变量以及先决变量的个数。根据上述的联立方程模型，可以知道G=3，K=5。对式(1)，g1=2，k1=2，则 M1=(5+3)-(2+2)=4，而 G-1=3-1=2＜4，因此，式(1)可以识别，同理可以对式(2)和式(3)进行识别，研究表明3个方程均可识别。

3.2 模型参数估计

利用Eviews软件对模型采用两阶段最小二乘法(2SLS)进行参数估计，结果如表1所示。

由参数估计结果可得该联立方程模型如下:

表1 参数估计结果

3.3 统计推断检验

从上面参数估计的结果来看，式(4)的R2=0.945761，Adj-R2=0.930265;式(5)的 R2=0.982420，Adj-R2=0.977397;式(6)的 R2=0.970667，Adj-R2=0.962286，说明模型对样本的拟合效果较好，解释变量能对被解释变量93%以上的离差做出解释。在给定显著性水平α=0.05时，由表1可以知道该模型的3个方程的p值都小于0.05，由此可以得出回归方程显著，联立模型对样本数据的整体拟合效果较好。同理从表1还可以看到，各解释变量均通过t检验，DW值比较理想，表明模型干扰项无自相关。

3.4 结果分析

式(4)参数估计的结果表明，当期房地产市场需求受到以下几个因素的影响:①当期商品房售价。由C(1)=-3.448208可知，在其他变量不变的条件下，房价与市场需求之间存在负相关关系，而房价上涨导致商品房销售量下降这也符合客观事实。②当期居民储蓄存款余额。由C(2)=3.096059可知，在其他变量不变的条件下，居民储蓄余额增加必然导致房价上涨，这也符合经济学的传统理论，当基本的物质生活得到满足后，住房当然是首要关注的问题，每个人都想拥有一套属于自己的房子，因此，当存款上升时必然导致市场需求增加，这也符合中国的客观事实。③当期贷款利率。由C(3)=0.289376可知，在其他变量不变的条件下，贷款利率上涨会促进市场需求增加。需要指出的是，这一结论与许多学者提出的中国房地产实际情况不一致，即当利率上调时，贷款成本会增加，这样就会导致商品房购买量减少。事实上，根据宏观经济学的理论，利率的上升对居民商品房需求量的影响取决于替代效应和收入效应。当贷款利率升高时，居民存款的利息也会相应增加，居民储蓄财富的增加使其消费能力提高，这样收入效应使得利率与商品房需求呈同方向变化;但对于替代效应来说，贷款利率的升高，储蓄或者购买无风险政府债券的投资收益随之提高，相对而言房地产缺乏吸引力，导致房地产需求减少。从整个社会角度的储蓄财富和贷款额度来看，储蓄财富要大于贷款总额，因此利率的收入效应实际上要大于替代效应，导致居民对商品房的心理需求量增加。

式(5)参数估计表明，当期房地产市场供给受到以下几个因素的影响:①当期商品房售价。由C(4)=1.035667可知，在其他变量不变的条件下，房价与市场供给之间存在着正相关关系，价格上升导致供给增加符合供给需求理论，也符合客观实际生活。②市场需求前一期值。由C(5)=0.334946可知，前期市场需求旺盛可以导致当期供给增加。③当期贷款利率。由C(6)=-0.160158可知，当期贷款利率上升导致房地产市场供给减少。因此，当房地产供给大于需求时，为了保持市场价格均衡，政府可以适当地提高利率以减少市场供给，增大市场需求。

式(6)参数估计表明，当期房地产市场价格主要受以下几个因素的影响:①竣工房屋造价。由C(7)=0.633940可知，竣工房屋造价上升会导致房地产市场价格上升，这符合经济学原理，当成本上升时，商品价格也会相应地上升。②贷款利率。由C(8)=0.053587可知，在其他变量不变的条件下，银行贷款利率与房地产市场价格呈正相关，利率上调，房地产市场价格也会相应地上升。③上一期房地产市场供给。由 C(9)=0.285377可知，在其他条件不变的情况下，上期房地产市场供给与当期房地产价格正相关。

因此，政府仅仅依靠央行的金融手段对市场进行控制并不能从根本上解决问题，要抑制房价增长过快，需要从房地产市场的供求关系入手，依靠政府的经济手段保证房地产市场供求总量和结构基本平衡，促进房地产市场的持续健康发展。

4 结论

笔者运用计量经济学的研究方法，构建了我国房地产市场供给和需求的联立方程模型，并依据我国1997—2009年的相关客观统计数据，采用两阶段最小二乘法(2SLS)对联立方程模型的参数进行了估计以及检验，其结果表明，构建的联立方程模型具有有效性。在估计出来的联立方程模型基础上，科学地分析了我国房地产市场供给需求及房地产市场价格影响因素的作用机理，研究结果表明，房地产市场价格归根结底是由房地产市场的供给与需求决定的，因此，政府如果要稳定房价，理应在需求与供给方面加强监管，然后辅以必要的经济手段。

［1］HORT K.The determinants of urban house price fluctuations in Sweden:1968—1994［J］.Journal of Housing Economics，1998(7):93-120.

［2］JUD G D，WINKLER D T.The dynamics of metropolitan housing prices［J］.Journal of Real Estate Research，2002(23):29-46.

［3］CHAMBERS M，GARRIGA C.Accounting for changes in the homeownership rate［J］.Computing in Economics and Finance，2005(2):304-306.

［4］严金海.中国的房价与地价:理论、实证和政策分析［J］.数量经济技术经济，2006(1):17-26.

［5］王祖山.土地价值、土地的房价效应与房价的调控政策［J］.现代经济探讨，2009(2):85-88.

［6］邓永亮.人民币升值、汇率波动与房价调控［J］.经济与管理研究，2010(6):43-50.

［7］黄忠华，吴次芳，杜雪君.中国房价、利率与宏观经济互动实证研究［J］.中国土地科学，2008(7):38-44.

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［9］ABRAHAM J，HENDERSHOTT P H.Bubbles in metropolitan housing markets［J］.Journal of Housing Research，1996(2):191-207.

［10］KENNY G.Modeling the demand and supply sides of the housing market:evidence from ireland［J］.Economic Modeling，1999(16):389-409.