房地产企业人力资本评价体系研究

人力资源和社会保障部劳动工资研究所与北京博志成研究院联合课题组为深入了解房地产行业人力资本发展的现状，收集整理了130家具有行业代表性的上市企业2008～2011连续4年经营年报人力资本相关数据，对人力资本开发与管理现状进行了定量测评与分析。并在分析相关数据的基础上，于2012年实地调研考察了多家行业标杆企业，并结合房地产行业特点，科学合理地推出了房地产企业人力资本评价体系研究成果。做此课题的主要目的是为房地产行业职能部门和房地产行业从业者提供识别企业人力资本的依据，度量企业的人力资本投资的成本与收益，掌握企业人力资本的管理和应用。

1.1 房地产行业人力资本整体研究

1.1.1 房地产行业总体发展特点

各房企之间人力资本发展水平差异性巨大（见图1）

较大的方差数据显示出各企业在高管和员工学历水平、员工总数增长与总收入增长之间的平衡关系、高管投入、人力资本投入产出效率方面差异性尤为明显，整个行业的人力资本发展尚处于探索完善期，各企业的人力资本管理水平分布极不均衡。

员工素质水平基本合理，高管稳定性差，员工总数增长高于销售收入增长（见图2）

图1 房地产行业人力资本评价体系评价得分方差情况

高管和员工中高学历人员占比的指标评价得分的平均分显示出当前房地产行业整体员工学历水平基本合理。高管平均年龄和高管就职时间指标评价得分的平均分为76.03和61.19，说明目前房地产行业高管年龄尚与高管最优年龄存在一定差距，并且任职时间偏短，稳定性较差。员工总数增长比例指标评价得分的平均分仅为-10.66，从行业总体来看，员工总数增长速度高于销售收入的增长速度。

房地产行业人力资本总体投入产出效率不足（见图3）

企业对员工投入的各项费用数据显示房地产企业对员工的投入不足，这也反映了目前房地产行业普遍忽视对人力资本的投入。说明人力资本投入产出效率的三项指标的评价得分均低于70分，特别是代表企业人力资本产出获利水平的重要指标——人工成本利润率的评价得分仅为59.86，表明当前房地产行业存在人力资本投入产出普遍不高、效率低下的问题。

图2 房地产行业员工整体素质模块五项指标评价得分平均分

图3 房地产行业人力资本投入产出相关指标评价得分平均分

图4 近三年房地产行业员工整体素质变动情况

图5 近三年高管薪酬增长率及员工培训投入费用占比变动情况

近三年房地产企业员工素质持续提升（见图4）

近三年来房地产行业高管平均年龄及就职时间都呈现出微幅上升的趋势，高管高学历人员的比例也有微幅提升，高管团队趋于成熟稳健。值得一提的是，房地产行业员工高学历人员的比例有较明显的提升，这说明随着房地产市场的快速发展，房地产行业从业人员的总体素质水平呈现持续上升态势。

高管薪酬增长率和员工培训投入费用持续下降（见图5）

2009-2011年高管薪酬增长率表现出大幅下滑的趋势，显示出行业调控紧缩政策下市场萎缩给企业高管的人力资本投入带来的冲击。同时，长期以来房地产行业对从业员工人力资本价值提升投入的忽视，直接反映在员工培训投入费用占比连续三年下降的指标数据上。

人力资本投入产出效率继2010年出现上升后2011年开始下降（见图6）

该趋势的出现与近三年房地产行业的整体发展趋势紧密相关，2009-2010年上半年房地产市场量价齐升，一路高歌猛进，2010年下半年调控政策的效果开始显现，不断加压的调控政策使膨胀的房地产市场逐渐紧缩，市场环境的影响迫使企业对人力资本管理进行调整，房地产行业人力资本投入产出效率也随市场的先扬后抑而先升后降。

1.1.2 不同物业开发类型企业发展特点

商业类企业高管成熟稳定度最高，住宅类企业最低（见图7）

图6 近三年房地产行业人力资本投入产出效率变动情况

图7 近三年不同物业类型企业高管平均年龄和就职时间

图8 不同物业类型企业高管和员工本科及以上学历占比

图9 2011年各物业类型企业高管持股及持股人数占比评价得分

数据显示，住宅类企业高管最年轻，其在位任职时间也最短，而与其相对的是，商业类企业高管最年长，且其在位的任职时间几乎高出住宅类企业一倍。商业类企业高管更加成熟稳定，商业运营中复杂的各方社会组织机构关系维护及商业竞争促使商业类企业要求其高管拥有随时间累积起来的深厚的社会关系及管理经验，而在这方面住宅类企业要求相对较低。

住宅类企业员工学历最高、高管学历水平最低（见图8）

数据显示，住宅类企业高管学历连续三年持续下降，而住宅+商业类企业高管学历水平则连续三年持续上升，2011年已成为高管本科及以上学历占比最高的企业类型。值得注意的是，住宅+商业类企业员工学历水平尽管在近三年中呈现微幅上升趋势，但2011年仍然是三类企业中员工学历水平最低的企业，近三年住宅类企业员工学历水平则一路上升，成为2011年三类企业中员工学历水平最高的企业。

住宅+商业类企业股权激励意识最强，住宅类企业股权激励力度最强（见图9）

数据显示，2011年住宅+商业类企业中高管持股人数占比最高，然而其企业内部高管持有的股权比例在三类企业中最低，表明虽然住宅+商业类企业内持有股权的高管人数众多，企业有意加强对高管的股权激励，但其激励力度还很弱。与此相反，住宅类企业虽然2011年其持有股权的高管数量基本与商业类企业共同垫底，但其高管持有的股权比例却在三类企业中遥遥领先，说明住宅类企业对核心高管的股权激励力度非常大。

住宅类企业人力资本投入产出效率最高（见图10）

依据评价体系得到的各类企业人力资本投入产出效率的平均分显示，住宅类企业的人事费用率得分最高，其人工成本利润率和人力资本投入产出比得分也最高，证明住宅类企业的人力资本投入在三类企业中控制的最为合理，其人力资本产出效率最高。

1.1.3 不同所属性质企业发展特点

央企国企的高管平均年龄优于民企，但高管平均就职时间短于民企（见图11）

数据显示，央企国企高管平均年龄年长于民企高管，而民企高管任职时间更长，其主要原因在于房地产行业内众多民企家族企业气息浓重，其高管与企业之间的依存性牢固，尤其是发展历史较长的民企，其核心高管任职时间往往能够达到数十年之久。

央企国企的高管学历水平优于民企，民企员工学历水平上升速度较快（见图12）

数据显示出连续三年央企国企高管本科及以上学历占比高于民企高管10%以上，表明房地产行业内的央企国企更加关注领导者的教育背景，同时，民企员工本科及以上学历占比数据显示出，虽然2009年民企员工学历水平落后央企国企近3%，但近三年上涨幅度明显高于央企国企，2011年已与央企国企员工学历水平基本持平，表明近年来民企开始注重员工整体素质所发挥的效应。

图10 2011年不同物业类型企业人力资本投入产出效率评价得分平均分

图11 2011年不同所属性质企业高管平均年龄及就职时间评价得分平均分

图12 近三年不同所属性质企业高管及员工本科及以上学历占比

图13 近三年不同所属性质企业人力资本投入产出效率

央企国企人力资本投入产出效率优于民企（见图13）

数据表明，央企国企的人力资本投入相对民企处于更为合理的投入区间，并且表现人力资本投入产出效率的两项指标——人工成本利润率和人力资本投入产出比都明显高于民企。

1.1.4 不同规模企业发展特点

小型企业高管学历水平及就职时间差异较大，表现出不稳定性（见图14）

数据显示，2011年小型企业高管本科及以上学历占比和高管平均就职时间的评价得分都为全行业最高，而超大型企业和大型企业高管的学历水平得分较低，原因在于超大型和大型企业的高管年龄偏大，教育水平不如年纪较轻的高管。同时小型企业高管的就职时间也表现出比其他规模企业的高管更长，出现这一结果的原因在于目前房地产行业多数小型企业的高管即为企业所有人，其任职时间通常与企业成立时间相差无几。

近三年高管薪酬占比逐年下降，中型企业高管薪酬占比始终最高（见图15）

数据所示，近三年来，不同规模的企业高管薪酬占企业人工总成本的比重都有不同程度的下降。超大型和大型企业高管薪酬占比在总行业中较低，中型企业高管薪酬占比位于行业最高，是超大型企业的2倍，大型企业的4倍。而且中型企业的高管薪酬增长速度虽明显放缓，但仍然处于全行业第一位。

中型企业培训投入比例全行业最高（见图16）

数据显示，在五种规模企业中，中型企业最重视员工培训投入，其评价得分的平均分为90.4，远高于排在第二阶梯的中小型和小型企业，员工培训费用投入比例最少的是规模较大的超大型企业和大型企业。

图14 2011年各规模企业高管学历和平均就职时间评价得分平均分

图15 近三年各规模企业高管薪酬占比和高管薪酬增长

图16 2011年各规模企业员工培训投入费用占比评价得分平均分

图17 2011年各规模企业人力资本投入产出效率

中型企业人力资本投入产出效率全行业最优（见图17）

中型企业的人力资本投入产出比是小型企业的1.4倍，是中小型企业的1.3倍，是大型企业的1.2倍，是超大型企业的1.4倍。同时，中型企业的人工成本利润率在全行业中最高，人事费用率最低，这说明中型企业的人力资本投入产出效率在五类规模的企业中最高。

1.2 房地产企业人力资本研究

房地产企业人力资本研究背景及样本选取标准

住宅企业与非住宅企业类划分标准类型 商业占比范围 企业样本数量住宅类 0-15% 53非住宅类 15%以上 77

企业规模划分标准 （2011年主营业务收入/单位：亿）规模 住宅类 非住宅类 企业样本数量小型企业 30以下 20以下 48中小型企业 30-70 20-40 22中型企业 70-180 40-80 27大型企业 180-360 80-140 15超大型企业 360以上 140以上 18

人力资本是企业未来产出和收入增长的源泉，当前房地产行业竞争环境复杂多变，企业发展面临着不确定性、模糊性和非连续性，能动性较强的人力资本对企业竞争优势的作用将日趋显著。为评价当前房地产企业人力资本发展的实际状况，我们依据房地产企业人力资本评价体系的评价方法，对上市房地产企业进行筛选，最终确定了沪深及在港上市的130家企业作为此次排名研究的样本企业。为保证样本企业具备充分的典型性、代表性、可参考和可借鉴性，在选取样本时剔除了属于以下筛选标准的若干企业：

◆ 近三年期间连续ST或*ST的企业

◆ 近三年期间借壳上市的企业

◆ 主营业务收入处于5亿以下，规模过小的企业

◆ 主营业务为房地产代理、物业服务、工程建设类等非物业开发和经营的上市企业

在样本选取的基础上，为加强排名的合理性和可参照性，我们依据不同的标准对样本进行了分类：