农村综合体：房地产发展方向

2011年，对于中国房地产业而言，是冬天的开始。“限购”、“限价”成为房地产市场的两个主题词。温总理在日前又强调了宏观调控的不可动摇，让房地产回到合理的价格，促进房地产业的健康发展。房地产业何去何从，成为了行业焦点。

中国房地产发展的本质

仔细分析一下，可以发现，目前国家调控的房地产业仅仅是住宅领域，而商业地产、产业地产并没有受到限制。在过去的十年，住宅地产是房地产的代名词，各交易所的上市公司，基本都以住宅为核心产品。那么，过去十年住宅地产发展迅猛，房价增速远远超过GDP，原因何在？

首先，中国经济的发展是房地产业发展的基础，越是发达地区，房地产业特别是住宅产业就越发达，相应地商业地产就越发达。正是过去三十年改革开发的积累，使得人们有着一定的消费基础；其次是消费方式的改变，在宣传下，人们开始提前消费，开始投资未来的资金，购房款有相当的比例来自未来，这意味着未来房地产收益提前实现。最后，很重要的原因，在于产业发展后，大量的资金在中国现实环境中没有更好的投资机会，房地产的基础设施的属性被弱化，投资属性被放大，导致了在不断的炒作中，房价不合理的提升。同时2003年土地“招拍挂”的实施，人为造成了土地资源的短缺，从另一程度为房价的无序增长埋下了伏笔。

因此，区域产业的发展是区域房地产业发展核心。随着产业的发展，人们涌入该区域，消费水平提升带动了住宅地产和商业地产的发展。区域产业需要不需要房地产？答案当然是需要。产业需要土地、需要厂房。可以认为，只有产业地产发展了，才能有住宅地产的发展，最终为商业地产的发展提供基础。产业一般是第一、二产业，商业更多是第三产业，而住宅是衔接产业与商业的枢纽，是聚集人群的方式。在一、二线城市为什么地产火爆，其根源在于一、二线城市有着深厚的产业基础，能够支持住宅和商业的消费。

从行业自身发展角度分析，中国房地产业要持续稳定健康发展，核心就是要促进产业的发展，带动区域富裕，最终实现住宅地产、商业地产发展。什么是产业地产？其实就是开发区、工业园这类发展模式，只不过之前是由国家驱动的，而现在由企业来驱动。

中国房地产寒冬中走向何处？

温总理的讲话，其实就是国家从战略角度对房地产的定位。一是房地产业要健康发展；二是房地产的价格必须合理，合理就是让绝大多数人能够接受。这意味着房地产业将不再是“暴利”行业，房地产业只能赚取“合理”的利润；同时意味着房地产业要做到可持续发展，不能仅仅关注短期效率，而是要关注中长期效益。在此情况下，是否意味着房地产业失去了发展空间？显然不是，即使投资回报率低了，也高于一般行业；关注中长期效益其实更加有利于企业成就自己的百年基业，因为投机因素小了。

从国家战略发展需求分析，中国的房地产业必须走向以产业为核心的发展思路，以获取中长期效益为根本目的，这也是我国的国家战略。中国房地产的战场在哪里？一线城市的城市建设基本完成；二线城市的建设如火如荼，接近后期；三、四线城市的建设正处于前、中期；农村基本处于空白区，除了东部发达地区以外。显然，未来二十年驱动中国房地产业发展的就是在三、四线城市与农村。而农村是核心中的核心，中国的城市化进程就是为了改变农村。

过去新农村建设为什么不成功？

“十一五”期间，有关农村发展的最热的主题就是“新农村建设”，而这一主题紧紧地与房地产开发联系在一起。房地产企业是如何进入新农村建设领域的？（1）选择一个吸引人的主题，勾画愿景，以低价拓展土地；（2）将农村的平房改成楼房，农民集体上楼，但是生活生产方式并不发生大的改变；（3）剩余的土地资源进行商品房建设，卖给区域外居民，特别是富裕地区的居民；（4）以销售为主实现盈利。最终的结果是什么？新农村建设仅仅就是“拆迁+回迁+商品房”。政府不满意，农民不满意，在全球经济危机下房子有可能卖不出去。没有产业的支撑，新农村建设就是一句空话。是否这样，新农村建设就与房地产企业无关呢？因为新农村建设需要产业支撑，特别是第一、第二产业支撑，房地产业自身却是第三产业，没有第一、二产业支撑的新农村建设是没有可持续性的。

房地产企业的本质是什么？

房地产业以金融为主导，以建筑为载体，为人们生产、生活提供基础服务的行业。房地产行业最大的资源是什么？不是土地、不是房屋建筑，而是资本。正因为如此，房地产行业是以金融为核心，建筑为载体的资源整合型行业，它可以涉及到社会的各个领域，不需要专业，需要的是整合专业，即“管理”。这也就意味着从某种意义上说，房地产行业的繁荣是虚拟经济的繁荣，其发展必须依靠实体经济的发展，否则就会成为“空中楼阁”，也就会有“泡沫”产生。所以，用两个词概况房地产业就是“资本+管理”。因此这就意味着房地产行业可以向任何产业进行拓展。

房地产企业调整适应新农村建设

新农村建设正是中国房地产行业的巨大蓝海，只是它不再是简单的资本密集型，而是资本与知识双密集型，它所涉及的不仅仅是“资本+管理”并重，而是“资本+管理+农业+农业产业链”。其盈利模式更为复杂，利益相关者更加丰富。对于房地产企业而言，最难的就是“农业+农业产业链”，因为其他都是轻车熟路。房地产企业该如何思考这一问题？（1）研究当地的农产品特点，研究该产品的产业链；（2）思考上下游产业链中的各个价值点问题——整合？合作？自己经营？（3）思考与地产的相互关系——厂房？旅游？居住？（4）思考与人流的关系——当地生产者？外来消费者？（5）投资规模与投资节奏——现金流问题，盈利能力、盈利周期等问题。如果按照正常产业发展，带动住宅、商业发展持续周期非常长，房地产企业要做的，就是提前规划与布局，加速这一过程，这一加速力就成为了房地产企业的核心竞争力。

房地产企业可以以“旅游休闲地产（农业观光）、食品加工园区、医疗保健园区”等形成产业地产，同时充分带动区域内的就业，成为聚集人群的有效手段，有了对未来收益的预期，可以支撑起住宅地产与商业地产的消费能力，最终实现区域的城市化。

从另一个角度看新农村建设的本质：“资本+管理+农业+农业产业链”，有一类企业适合做新农村建设，就是以农业产业化经营为核心的企业，他们只需向地产管理方向拓展，就可以进行新农村建设。因为他们有成型的“农业与农业产业链”，而且他们会更加容易得到当地政府的认可，从这个角度来看，中国的房地产发展始终离不开CPC模型（即城市/农村、企业、项目三维战略），没有政府的支持，一切都没有可能，有了政府支持，一切成为了可能。

农村综合体的开发模式

在农村，在某个区域内，都会形成一个多元集合体，包括“旅游休闲地产（农业观光）、食品加工园区、医疗保健园区、住宅地产、商业地产”。这是一个多功能的聚集体，新农村建设的产品就是农村综合体，其涵盖农村生产、生活的各个领域，农村的未来就是城市。中国的城市化进程不是将农民引入城市，而是将农村变成城市。这就是中国房地产业的未来。

那么，农村综合体该如何去开发呢？显然，在项目初期，农村综合体的第一关注点在于形成区域品牌，并重点关注现金流，盈利能力并不是这个阶段关注的，这一时期是企业的投入期。当进入项目中后期，整个项目才能持续盈利，盈利的时间点比商业地产要滞后得多。这就需要企业有着足够的资本运作能力，需要从各个节点进行筹划，确保项目初期企业的安全性——生存。因此，房地产企业在项目初期就必须参与到农业生产中，在农业及相关领域获取利润，缓解投资项目带来的巨大的资金压力。在此时，房地产企业就成了农业公司的投资者之一。

如何选择开发节奏，如何把握开发过程中资金的平衡，不仅仅需要资本，更需要智慧。房地产行业不再是简单的资本密集型产业，而是知识密集型产业，成为真正的以知识为核心的创新型服务业。

无论哪种开发模式，农村综合体的未来需要在政策支持、资本支撑下进行，仅靠企业自身的资本积累是不足以支持整个项目开发的。

另外，开发模式中，非常重要的一个环节，就是对于土地的合理利用。农村综合体的建设过程中，一定要充分发挥用地的基本性质，同时根据不同性质的土地，不同的产业确定不同的操作模式。比如观光农业可以采用租赁土地的性质，同时在农业用地上实现，而不占用建设用地；食品加工业必须在工业用地上进行，工业用地的成本低于建设用地等等。

农村综合体建成会是什么样？

在新农村建设的口号中，有“三化与五新”。三化即农业工业化、农村城镇化、农民工人化；五新即生产发展，有新方式；生活宽裕，有新层次；乡风文明，有新风尚；村容整洁，有新面貌；管理民主，有新机制。这是从物质、精神两个层面的具体描述，也是农村综合体希望达到的目标。

地产项目的产品，最核心的有两个阶段，一个是规划设计，一个是建筑设计。如果是住宅、商业项目，建筑设计往往是最核心点；但是如果是产业项目，规划设计就是关键。农村综合体既要考虑居住、商业、产业，还要考虑生产关系、生活方式之间的关系。生产关系包括两个方面，一个是生产工具，另一个是产业类型。

（1）居住生活与生产工具的关系：是在住房中考虑生产工具的置放，还是考虑在生产区直接划出一片区域集中放置？

（2）产业类型与居住生活的关系：是否将居住区与生产区置于同一片区域？还是实行两个区域隔离，这有点像城市生活了；如果进行隔离，那么两个区域的交通联系以何种方式实现？

（3）产业类型与生产工具的关系：这与（1）类似，生产工具的置放问题，当然这也与产业的经营相关，如果实现了农业工业化，那么农民就变成了产业化工人，生产工具就不再是农民生活必备品，只需要由企业负责即可。

农村综合体的未来，也许就是现在的华西村，也许比华西更加美好，但是所有的一切，都需要去实践，去总结。