城市建筑综合体在项目建设前期规划研究

(中国煤炭科工集团武汉设计研究院，湖北武汉 430064)

1 概述

城市建筑综合体是建筑复合体，各种功能需求的群体聚集在其中生活、工作和娱乐，所以城市建筑综合体应该被看作是一个由艺术的建筑和生命的人群形成有机的动态变化的、相互影响的有机体，而不是仅仅看作是一个建筑。由于城市建筑综合体是一个城市的重要区域，受到文化、地理、消费模式理念等影响，故每个城市建筑综合体除了其本身固有的特性外，还有其与当地相适应的特色，作为一个系统，存在着不可复制性，每个系统独有其唯一性，这就要全面系统的考虑，系统思维要求开发商关注个体要素如何构成相互关联的系统。城市建筑综合体作为一个项目，其开发建设要遵循项目的建设程序。我国项目建设程序依次分为决策、规划设计、建设实施、竣工验收和后评价5个阶段，本论文主要研究在决策阶段和规划设计阶段城市建筑综合体的开发思路。

2 城市建筑综合体在决策阶段的开发思路

2.1 城市建筑综合体的选址标准

城市建筑综合体的选址是非常重要的，如果一味追求大而全的选址，会导致选址不当，这将给开发商带来沉重的代价，通常选址应注重项目的地理位置为城市核心区，人流较密集，并有一定的消费基础，同时要具有交通便捷的区位优势。城市建筑综合体与城市经济有密切联系，所有这些都需要与城市其他地区之间有交通快捷方便的交通网络作纽带，确保在综合体内的办公人员出行的便利性。同时要注重项目的选址必须拥有齐备的生活系统，要具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼，以满足城市精英阶层的生活、消费、休闲、娱乐、社交等各种形式的高品质生活的需要。

2.2 开发功能要求

城市建筑综合体的功能要求是全面的或者是基本齐全的。然而不同的地方配套设施是不同的，如果全靠自身建立功能完备的综合体，这会对其经济效益产生很大的影响。因此城市建筑综合体一定要充分利用周边的设施，从而选择综合体基本应当具备的功能，然后进行财务分析，以确定追求最大的经济效益。

2.3 开发模式的组合创新

不同的城市有不同的地理环境和文化背景，开发商应根据实际情况选择最适宜的开发模式。由于城市建筑综合体在整个开发周期中会涉及很多的工作，因此城市建筑综合体开发要求采用“合作链”开发模式。在这种模式下，开发商可以对这些工作进行一系列的分工，这样就有利于各项工作之间的顺利开展。但是这种开发模式对开发商的自有资金、融资途径以及开发商与项目各参与方的良好关系、各种形式项目的开发经验，甚至包括项目理念都是一个极大的挑战。在城市建筑综合体的开发过程中，要不断地进行开发模式的创新，运营模式的突破，综合运用各种方法实现利润最大化。

3 城市建筑综合体在规划设计阶段的开发思路

城市建筑综合体开发的关键阶段在于规划设计阶段，而在规划设计阶段需要涉及大量复杂的设计工作。这些设计工作不仅包括建筑设计，还包括城市规划和城市设计。而其中的功能空间设计、公共交通空间布局、内部各职能的互补关系，以及公用基础配套设施问题等等，只是整个项目运作获得成功的其中一部分要素，大部分城市建筑综合体项目面临一系列城市规划上的挑战，这些挑战所涉及的建筑及建设上的难度，远远高于普通类型的建筑。城市建筑综合体在规划设计上要考虑的要素有:

1)将各个功能子系统进行合理设计和布置，并将它们合为一个整体，使之互惠互利，从而发挥每个功能子系统的最大潜力。同时在项目中融入个性化组成部分，以创造一个独特、和谐的个性建筑。

2)创造一个高效率的基础设施平台，如公用设施、服务设施、高效的机械、停车场、电力和结构系统设施等，以满足每个功能子系统的不同要求。同时将私人交通、公共交通、停车、货车以及步行交通系统进行有机组织，以提高基础设施的利用效率。

3)创造具有多种活动的公共空间，以建筑场所的独特个性来吸引大量的人流。通过对不同方位功能步行系统的合理设计，为各功能组成部分提供高效便利的入口及联系。

4)将每个分期开发的子系统规划为能自给自足的整体，为后期项目建设和整合打下基础。

总之，城市建筑综合体的设计过程，不仅仅是一个个建筑物的建造过程，而是一个场所营造和城市建设的过程。它需要一个全方位的视野，这一视野来自社会各个方面，如开发商、主要租户、酒店运营商、城市设计师、政府投资者、社区组织等，并最终综合各方面意见。

4 城市建筑综合体面临的问题

城市建筑综合体开发是一项系统工程，涉及到很多问题。而作为一项系统工程，城市建筑综合体的开发建设要求产业链上下游相关行业要与产业的发展水平相匹配。然而我们国内与城市建筑综合体相关联的服务行业才刚刚起步，这造成了国内的城市建筑综合体在运作、经营、管理和品牌的打造上存在不足之处，并且对于地块缺少专业的定位与规划也是目前普遍存在的问题，这些问题制约了城市建筑综合体的良性发展。今后应加强城市建筑综合体在规划、开发、运作、管理、经营和品牌打造等诸多方面的水平提高。

［1］赵和生.城市规划与城市发展［M］.南京:东南大学出版社，1999.

［2］田银生，刘韶军.建筑设计与城市空间［M］.天津:天津大学出版社，2000.