智能建筑功能的完善在于运维管理

随着科技进步和智能化技术的广泛应用，越来越多的建设工程都大量的采用了智能化系统，这些系统在运行的过程中真正达到智能化的效果了吗？相关部门对上海、北京等地已建成的部分智能大厦进行了调查，其调查结果不容乐观，所调查的大厦中，能够正常运行智能化系统的大厦还达不到30%。这个结果引起了相关部门及行业协会的高度重视，到底是什么问题？后来分析发现有两个原因，其一是运维在智能建筑全生命周期中的位置越来越重要；其二是运维缺少一些案例数据的分析，使得设计的水平与实际应用不相符。从而在一定程度上造成了智能大厦达不到预期的效果。

为此，本刊邀请北京均豪物业公司李学中，北京富华行物业管理有限公司华丽大厦项目经理刘浩、王东意，北京中际北视物业公司副总工程师、项目总经理丁志鸣，北京戴德梁行物业管理有限公司董事、物业及设施管理华北区赵振兴，北京银达物业管理有限公司总监吕而文，北京中关村皇冠假日酒店总工程师张国光，北京新世纪饭店高级工程师张百良，工商银行总行B座M11（物业处）高级工程师马晓杰等，召开了智能化工程运维管理及应用技术座谈会。本次座谈会由中国勘察设计协会工程智能设计分会副秘书长徐晋平主持。在会上，以下几点问题得到了与会嘉宾的一致共识。

（1）设计与施工的先天不足：代表们表示前期设计中存在较多的问题，大马拉小车是普遍问题，原因：设计方在节能设计方面考虑得不全面，智能建筑总体是综合性工程，设计应综合考虑全局。有些局部的可节能，但综合运行起来是不节能的。而业主舍得投入装修费用，不舍得在节能改造上投入，缺少节能意识和概念，造成设计和实际需求不符。同时，施工单位在项目移交时，没有提供相关图纸和施工资料，使后期运维人员遇到问题无据可查。所以，设计与施工的先天不足，给后期运维带来很大的困难。

（2）项目单位自身问题：领导的不够重视，缺少专业管理人员，现有的维保人员专业素养不够，客观上也导致了智能化系统基本处于半瘫痪甚至完全瘫痪的状态。

（3）产品功能的真伪难辨，市场上充斥着很多假冒产品，使业主不能分辨其真伪，另外很多厂商的产品性能达不到预期标准。

（4）后期保养维护跟不上，缺少专业人才：智能化工程后期运维在智能建筑全生命周期中所占的位置尤为重要，由于在运维当中缺少案例的数据而导致设计水平越来越差，脱离了实际需求。不是设计好就能用好，也不是施工好就能用好，应把精力更多地放在后期运维上。因此需要不断进行实践探索与理论总结，寻找出解决难题的有效之策。

为了使智能建筑能够达到预期的智能化、节能目标，这就需要业主在前期规划的时候对项目建成后的管理方式、具体的管理措施进行详细的规划和论证。也需要建设单位，特别是自用办公楼的建设单位的基建部门对智能化技术的了解要全面的深入。而作为构建整个智能化系统架构的设计单位，其设计方案直接影响系统的最终运行情况。设计单位在需求调研阶段，除调研业主的使用需求、智能化各系统的功能需求外，还应详细地了解业主的管理模式和运行需求。只有设计目标和运行目标一致，才能为系统的良好运行创造条件，才能使智能建筑的智能化达到预期的效果。