持有型物业运营管理的信息化建设研究

冯 丹 陆惠民

(东南大学土木工程学院建设与房地产系，南京 210096)

1 引言

随着国内房地产宏观调控力度的不断加大，各大房地产开发商的盈利模式正发生着结构性的调整。一方面，不断紧缩的贷款政策迫使开发商降低对于银行贷款的依赖，另一方面，投资资金中自有资本金必须超过35%的规定对开发商的现金流提出了更高的要求。开发商不仅要在竞争激烈的住宅市场中保证其销售目标的实现，还要找到一条可以维持其现金流的稳定，平衡其销售型物业的业绩波动的出路。因此，增加持有型物业的比例成为了抗击市场下滑，优化企业资产结构的有效方法。日前，以散售为主的SOHO中国也开始了向自持转型的计划。对于持有型物业而言，项目建成后的运营管理将成为开发商考虑的重点，作为最终数据的消费者，运营管理的整合管理理念将在建筑信息化的有效支持下发挥其重要价值。

2 持有型物业

房地产开发商的盈利模式主要有两种，一种是建成后全部销售，一次性回收资金，这类物业可称为销售型物业。另一种是建成后持有，即不转移该物业的产权，只出卖其使用权，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。理论上几乎所有的房产都可用作持有型物业，但较适合持有的物业包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等中国商业地产联盟2006年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示，选择“只租不售”模式的比例仅为21.4%，2007年这一比例上升至39%[1]。

从需求者的角度来看，仲量联行发布的《2012年中国公司企业房地产调查报告》对我国企业房地产未来发展的趋势作出了分析和预测，该报告显示“企业期待快速发展，同时关注成本控制;企业房地产服务外包已经成为一种选择;企业对其房地产管理部门寄予更高期望。”是由我国企业的国际化进程所促生出的三大趋势。在对46家范围涉及银行业/金融服务，房地产，法律服务，电信，媒体娱乐，消费产品，制作，工业，航空航天，政府机构等企业的调查结果分析后，结果表明在未来三年，企业房地产服务完全由内部管理的企业比例将从53%骤降至20%，而选择内部管理与外包相结合的模式的中国企业将从目前的47%上升至70%，这意味着在未来，新的外包模式正在逐渐被采纳，企业选择独家或多家合作伙伴进行所持有物业的服务外包，设立共同目标、风险共担、回报共享[2]。

3 持有型物业的运营管理及建筑信息化

3.1 对持有型物业现代运营管理的核心把握

现代运营管理的理念已经超越了传统意义上的物业管理，涉及设施管理团队的建设、设施使用计划及需求预测、租赁管理、空间管理、不动产的收购与处置、物业的可持续管理、设施设备的运行维护及修复、设施应急管理、安保及安全管理、提供日常事务服务等方面。目前，国内的设施管理实践还处于从传统意义的物业管理向现代运营管理转变的初级阶段。持有型物业作为房地产开发企业的自持资产，其运营管理不同于销售型物业，物业设施自规划到建成后投入使用直至报废的整个生命周期，环环相扣，项目建成后的运营管理可谓企业对其资产进行管理和运作的一项重点。因此，笔者认为持有型物业的运营管理主要应从几个方面把握[3-4]:1)运营管理团队的构建。作为一项职能，首先应该有履行该职能的责任人及其团队。2)租赁管理。持有型物业为开发商带来的最直接的利益就是租金收入。因此，租赁管理自然地成为运营管理的一项主要内容。3)空间管理。开发商的运营管理团队可以为承租方提供空间使用的方案，以确保出租的部分得以合理有效的使用。此外，对于建筑物的公共部分，运营管理团队应该做出空间使用需求的预测和使用计划，具体到工作空间的使用计划和设计，设施设备的安置计划等。4)设施设备的运行维护及修复。这部分内容繁多，构成了运营管理的主要内容。5)设施应急管理。6)绿色建筑与可持续管理。

3.2 建筑信息化

Building Information Model是近年来在工程建设行业备受关注的话题。作为一个专有名词，BIM不仅仅是一系列建筑软件产品的统称，也并非囊括了跟建设项目有关的所有信息。McGraw Hill(2009)在”The Business Value of BIM”的市场调研报告中对BIM的定义是“利用数字模型对项目进行设计、施工和运营的过程。”美国国家BIM标准的完整定义为:“BIM是一个设施物理和功能特性的数字表达;BIM是一个共享的知识资源，是一个分享有关这个设施的信息，为该设施从概念到拆除的全生命周期中的所有决策提供可靠依据的过程;在项目不同阶段，不同利益相关方通过在BIM中插入、提取、更改和修改信息，以支持和反映其各自职责的协同作业。”不同于面向建筑设施实体的物业管理，现代运营管理更强调作为企业管理的一个有机组成部分，是连接企业业务开展和建筑设施各专业间的桥梁。从企业管理层面来看待运营管理，借助BIM来实现运营管理和企业其他各种管理职能之间的信息交互，将规划、设计和施工过程中形成的各种丰富信息转化和放大，将企业业务发展需求转化为建筑设施的具体需求，是建筑业的BIM模型得以进入漫长运营阶段发挥巨大价值的关键[3]。

4 持有型物业运营管理的信息化建设

4.1 BIM-FM管理团队的组建

The Facility Management Handbook 3rdEdition中给出了运营管理机构的六种组建模式。一般房地产开发商不只在一处拥有多于一项的自持型物业，且通常采用租赁的形式获取收益。因此结合该手册给出的其中一种模式——Office Manager Model，BIM-FM团队的组建应该在较成熟的已有运营管理组织结构的基础上进行。

图1给出的是从物业承租人的角度来进行运营管理的组织结构[3]，该结构的人员构成很简单，由运营管理经理、运营管理助理及秘书几个角色组成，运营管理经理的职责主要是管理部门人员、租赁管理和设施使用成本的预算和评估。诸如装修、日常服务、通讯、安保、不动产咨询等业务均通过租赁协议和外包服务完成。该结构正好与本文探讨的开发商持有型物业运营管理相对，即作为持有型物业的运营管理部门，其主要任务便是提供如上所述的各类通过租赁协议和外包合同规定的各项服务，或根据客户要求提供各类定制化个性化服务。

BIM-FM团队的组建应该与传统的FM管理部门有所区分，该团队的工作模式包含原有的传统业务，如运行维护、一般的经营性服务，同时也应体现BIM作为运营管理工具所发挥的作用和优势。

图2是在前述Office Manager Model的基础上构建的BIM-FM团队的业务模式。将持有型物业的运营管理分为了两个主要部分，一部分针对租赁物业的用户提供咨询服务并收集有关租赁面积、空间占有率、建筑回报率等信息，对租户的空间利用提供设计和管理服务，以提升租户对所租用物业的使用效率，合理降低租用成本。一部分针对物业整体进行运营管理，细化公共区域的成本管理，提升物业的出租率，降低能源的消耗，提升整体物业的价值。

该团队所需人员包括运营管理经理，经理助理，各专业人员(如租赁合约管理人员、运行维护人员、可持续管理人员、空间管理人员、日常性事物服务人员、不动产咨询人员等)，BIM－FM信息平台管理人员。同时，也要求各专业模块至少有1－2名人员配合BIM-FM信息平台人员将本模块的信息及时整合更新并上传，各类信息经由信息平台整理后分享，以实现运营管理的信息化。整个团队中，运营管理经理处于关键角色。他不仅要掌握运营管理的业务，还要具有BIM的相关知识，能明确各专业对建筑信息的需求，负责指导和协调BIM与运营管理各专业之间的配合。美国陆军工程兵对其所属机构的BIM经理的定义对此具有参考意义。其将BIM经理的主要职责分为四个部分:数据库管理、项目执行、培训及程序管理。此外，BIM－FM平台管理人员应能准确翻译各项要求，并转化为具体工作内容。

4.2 运营战略规划

4.2.1 定义战略目标

BIM与FM的整合应用是为了实现更有效的商业运营，通过简化的流程、更好的协调、减少错误以及提高生产效率来达到目的。但仅仅是使用BIM工具并不能马上体现其价值。在旧的流程中引入新技术有时可能会适得其反。一项成功的BIM-FM实施战略应该保证不打乱其工作流程的前提下，建立起明确的目标，用有效的方式整合工作流程、BIM应用工具以及运用工具的人员。因此，首要的工作就是定义战略性目标。这类目标应与持有型物业运营管理的整体有关，并结合企业自身业务发展目标来制定。Cotts在”The Facility Management Handbook 3rdEdition”中认为，每一个组织机构的商业规划都应该有一个配套的设施管理规划，该规划应从三个方面描述:用以确定优先次序和发展目标的战略和年度规划;空间规划;用以预测成本开销的财务计划。就战略规划而言，应该至少涵盖3－5年的BIM应用目标。例如，为运营管理提供精确的3D记录模型、减少10%人员检查的工作量、减少10%的运营成本、节能指数达到15%等等。

4.2.2 定义阶段性子目标

阶段性子目标是更为具体的、可衡量的BIMFM目标。阶段性子目标的确定要在战略目标的基础上进行细化和完善，并能够给出切实可行的配套解决方案，更重要的是要与运营管理的工作计划的制定同时进行。The Facility Management Handbook 3rdEdition中列出了运营管理过程中年度工作计划需要考虑的各项，该计划主要与成本计划相结合，具有借鉴意义，如表1、表2所示。

表1 设施管理部门年度工作计划内容(The Facility Management Handbook 3rd Edition)

表2 收集工作计划需求(The Facility Management Handbook 3rd Edition)

持有型物业的BIM-FM阶段子目标结合具体的运营管理阶段目标来制定，以设施设备运行维护及修复为例，见表3。

表3 设施设备运行维护及修复阶段子目标

4.3 BIM-FM应用环境的构建

BIM－FM的构建离不开软硬件的支持。各类信息的采集、汇总分析是运营管理信息化的必要工作。笔者认为如何确保高效率地利用数据是一个很重要的问题，这其中涉及到信息的分类、互用和转化、共享等方面。总的来说，BIM将为FM的整合理念发挥到最大效用提供非常好的平台，因为基于BIM的运营管理可以在某种程度上看作是对信息的高效整合利用。

4.3.1 BIM-FM 信息分类体系

首先要解决的是信息的分类。由于FM涉及的细节非常多，在管理时需要采集的数据必然繁琐。BIM的应用需要在BIM工具和BIM标准的基础上，由业务人员使用这些工具和标准产生BIM模型及信息，从而支持业务需求的高效优质的实现。因此，实现BIM环境下的高效信息互用离不开一个完善的标准化的建筑信息分类体系。随着行业的发展，各国已经建立起各种信息分类方法以满足工程造价、项目管理、进度控制等管理目标的需要。具有代表性的有北美的 MasterFormat、UniFormat、Omniclass，欧洲的 Ci/SfB，CAWS，CESMM，EPIC，国际标准化组织颁布的ISO/TR 14177、ISO/DIS 12006－2、ISO/PAS 12006－3等。这些分类体系致力于将建筑领域的所有重要信息纳入体系范围内，以期能够满足项目不同参与方、项目不同阶段以及项目的不同层次的需求[4-6]。

4.3.2 专业间的信息协作

在对信息的范式作出统一规定的基础上来谈专业间的信息协作就显得具有一定可行性了。运营管理所需的信息有很大一部分来自其之前的设计、施工阶段。传统的项目开发建设过程中信息存在丢失及重建的过程，这种“建立、丢失、再建立、再丢失”不仅浪费大量的人力重复无效劳动，还极易导致信息的冗余，出错率也很高。

实际上，设计、施工对信息关注重点的不同以及所运用软件间的信息兼容性问题是保证运营管理阶段获取结构规范、冗余度小，可利用价值高的信息的考虑重点。这需要在项目前期就有FM专业人员的介入，从该物业未来运营管理需求的角度对设计方和施工方提出意见，并通过多方的事前规定，确定信息传递的内容和方式。

4.3.3 模块化专业分工

专业分工是为保证工作效率而演变出来的一种有效的工作方式。在建立起运营管理各专业间有效的信息、数据交流机制后，形成既相互联系又相对独立的模块化专业分工来实现管理效率的最大化。各模块有相应的BIM软件系统支撑，并通过BIM集成平台达到实时共享。

对于设施设备的运行维护模块，应该具备三个基本要素:所管理物业的BIM模型、BIM数据库、与BIM－FM集成平台的数据接口。该模块应该为运营管理实现如下几个功能:

(1)通过可视化模型，实现对设施设备对象基本信息的有效管理，与设备有关的各类信息将与可视化对象完全对应，只需要在系统中点击相应设备即可获取相关信息。

(2)根据设备运行状况及时安排维护保养与更换计划。可以通过专门的技术将设备的运行状况与系统连接，设备的运行参数将实时反映在BIM系统中。

(3)储存和记录维护保养的过程，规范步骤和流程并及时积累更新;为决策提供各类统计报表。信息积累到一定程度后就可用来进行分析，进而生成各类报表为工作提供决策支持[7]。

对于应急管理，关键在于能够及时对设施设备故障及其他突发事故获取准确信息并提供决策支持。香港某物业制定出的应急管理机制充分利用了BIM系统快速、准确、高效的特点，效果显著值得借鉴。在发生意外灾害时系统可以快速传递给相关应急小组及管理人员的信息包括以下几方面:紧急恢复小组与编制;逃生信息与公告系统发布;查询相关保险信息与联系;危险区域与安全区域提示公告。通过信息的及时发布与共享，减少信息传递与回复的时间，让各层级的人员都能了解事故的进展情况。

目前逐渐发展起来的RFID射频码技术可以在应急管理中发挥作用。这种自动识别技术利用无线射频方式进行非接触双向通信，以达到识别目的并交换数据。简单的说，一个典型的RFID应用系统包括RFID读写器，网络路由器，本地数据库，RFID中间件，本地RFID信息服务器，ERP系统等。通过将设施设备信息储存在不同频段的电子标签中，再经由读写器探测电子标签后与本地服务器进行信息交换，并触发相应的监视设备来通知本地操作人员处理相应问题。目前很多企业都有包括中间件的RFID软件整体解决方案，一部分是设备管理模块，针对硬件进行操控，如IBM的WebSphere Devices Infrastructure，另一部分是RFID中间件系统管理模块，完成对系统的整体配置、部署和管理等[8]。

4.3.4 信息集成及共享平台

BIM-FM信息集成平台的构建需要多种软硬件技术的支持，是一个庞大而负责的系统工程。信息的传输是要解决的关键问题之一。随着高速宽频网络应用的普及和使用成本的降低，通过构建实时传输协议，如Real Time Transport Protocol，可以来专门传递有实时性要求的资料。实时控制协议则是帮助传输协议进行资料同步的控制和保证传输品质的管理。此外，除以蓝牙为主的短距无线传输外，新兴的短距无线传输技术也正在发展中，ZigBee就是一种具有低成本、低耗电、双向传输、传感器网络功能特色的短距离无线通讯技术，将其应用在设施设备内的作业温度量测、水电瓦斯计度的记录、安全防护的监控上，使用者不用经常更换电池或重新布置供电网络，仅通过极少的人力与设备就可取得所需的信息[9]。

5 结论及展望

本文对持有型物业运营管理的信息化建设进行了讨论。BIM-FM管理团队的组建应充分考虑原有运营管理的组织结构并突出BIM管理工具的特点和优势。其业务模式分为两个部分，一部分针对租赁物业的用户提供咨询服，另一部分针对物业整体进行运营管理，细化公共区域的成本管理。在明确了BIM与FM的整合管理战略及阶段性子目标后，BIM-FM的应用环境强调完整统一的信息分类，专业间的信息协作以及模块化的专业分工，最终通过BIM－FM集成化平台实现准确高效的现代运营管理。

当然，目前面临的问题仍旧很多，例如信息分类的实施和普及，各专业软件之间的兼容，网络传输的稳定以及无线通讯技术的读取距离等都是未来要努力解决的。

[1]杨红旭.持有型物业:地产企业经营战略主方向[J].城市开发，2008.

[2]仲量联行.2012中国公司企业房地产调查报告.http://www.joneslanglasalle.com.cn

[3] Cotts，David G.，Roper，Kathy O.，Payant，Richard.The Facility Management Handbook，third edition，[M].AMACOM Publishing，2009.

[4] Kang L.S.Paulson B.C.Adaptability of information classification systems for civil works.[J]Journal of Construction and Engineering and Management.1997

[5] Leen S，Kang，Boyd C.Paulson.Information Classification for Civil Engineering Projects by UniClass.[J]Journal of Construction Engineering and Management.2000.4

[6]侯永春.建设项目集成化信息分类体系研究[D].南京:东南大学，2003.

[7]何关培.《BIM第二维度－项目不同参与方的BIM应用》[M].中国建筑工业出版社.

[8]居静浩.分布式RFID设施管理技术研究综述[D].上海:上海交通大学，2006.

[9]陈建谋.林世俊等.台湾地区设施管理互动信息信息化之研究[J].现代科技(现代物业下旬刊)，2010.