骑虎难下的调控困局

泓宜

楼市“新政”又出台了！

10月7日，贵阳市公布多项楼市措施，在贵阳购买商业、办公用房和首次购买住房的，可办理入户手续或居住证，享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，且不受入住时间和购房面积的限制。此外，凡购买商业、办公用房金额每满500万元，并在贵阳市开办企业（公司）或经营，有合法营业执照的，可不参加摇号直接申请一个小汽车专段号牌。据了解，该措施试行一年。

此“新政”一经公布，立刻引发热议。一方面这被理解是地方政府出手“救市”，另一方面此时推出“买房送户口”被认为与中央楼市调控不放松的政策相悖，有点不合时宜。

花招不断，叫停还是默许？

“我觉得买房送户口挺好的，大家花一样的钱置业，却不能享受同等待遇，这种制度本身就不合理。”一位购房者在房产中介告诉《中国经贸聚焦》记者，这几年一直在讨论取消户籍制度，作为来沪工作的外地人，他举双手赞成，但他担心有生之年未必能看到此政策开花结果，“如果在买房时能把户口解决了，用市场行为替代行政干预，这简直是为老百姓谋福利。”

然而，很多人持不同看法。微博实名认证的财经评论人吴其伦发表微博称，房地产调控关键时期，贵阳市悍然抛出救楼市五大举措，如此大力度密集救市，实在罕见！这些政策必将诱使消费者盲目入市，导致房价出现大幅反弹，各地也将纷纷效仿，此政策应尽快叫停！

一些网友的评论则更有趣。有人说“点子都出在刀刃上”；有人说“失误的房地产政策导致房地产就像脱缰的野马，成为社会深层次矛盾点爆的导火索，将彻底影响和动摇到利益集团的统治根基”；还有人调侃说：“2010年开始搞什么假调控，房价涨到天堂，上帝等着！”

对此，开发商也有自己的看法。有开发商认为，贵阳出台购房入户政策，和当地独特的房地产市场有关系，贵阳当地的楼市处于恶性竞争状态，地方出让土地没有经验，大型开发商拿了大量土地，垄断了市场，小开发商基本没有竞争力。还有的开发商称，当下整体政策不会放松，市场形势也不会有大的改变，贵阳这样的政策，属于松动得比较厉害，可能会被叫停。

无论楼市出台什么“新政”，最终都由消费者埋单。在《中国经贸聚焦》记者的街头随机调查中，就买房送户口而言，支持者多数是无房一族，或者是有刚性需求的潜在购房者；而反对者大多为已经至少拥有1套住房的当地市民，他们的理由是城市资源日益紧张，人口容量已经饱和，城镇化发展过速。当然，最重要的是居高不下的房价实在让老百姓伤不起了，楼市调控不能半途而废。

国庆长假房地产升温

十一长假过后，据中国指数研究院数据研发中心发布的最新主要城市房地产交易数据显示，9月30日到10月7日其监测的15个城市（北京、上海、深圳、南京、成都、重庆、武汉、福州、苏州、青岛、厦门、宁波、徐州、扬州、连云港）中，12城市楼市日均成交量同比上涨，6城市涨幅在50%以上，其中厦门同比涨幅最大，达到478.87%；其次是宁波，涨幅达165.67%，日均成交量同比下跌的城市跌幅亦在20%以内。重点城市中，仅北京和成都同比下跌，跌幅均在10%，其余5城市均上涨，其中南京同比涨幅最大，达到153.09%，上海涨幅亦超过50%。

果真如此吗？利用国庆假期，《中国经贸聚焦》记者在江苏一些三四线城市进行了实地调研，结果发现当地楼市确实火爆，一些新的楼盘还在紧锣密鼓的施工当中，就连县城的房价也达到了3000-5000元/平方米。记者又采访了某县城的一家房企财务总监，她透露，当地每次新开的楼盘都被哄抢，但大部分为刚性需求或是改善性住房需求，投资的心态比以往有所收敛。“在我们这个县城，售楼小姐仍是最紧俏的职业，每月能卖出十几套房子，工资能拿到上万元，一般要走后门才能进来。”

该财务总监告诉记者，近几年农村人口进城现象严重，很多房子都是被农村人买下了，有的是给儿子结婚用，有的是孩子买给父母养老，但这些买主仍定期回到农村种田，在城里居住好像度假一样。“现在他们最时髦的结婚方式就是到城市里买一个房子，男方经济条件好的，女方会提出这个要求。”

城镇化进程加快的确是促成房价居高不下的一个原因。据贵州省2010年第六次人口普查数据显示，同2000年第五次人口普查相比，城镇人口增加了330余万人，按每个家庭平均3人计算，从2000年到2010年，100余万个家庭需要在城镇买房安家，或许由此可以解释为何房价多年来节节攀高。然而，有一些业内分析人士质疑，贵阳人均GDP在全国排名靠后，房价却不低，也许此次购房入户针对的是外地投资者，当地人不是主要考虑人群。

调控艰难

如果回顧一下过去，我们发现中国房地产实际上主要经历了两个发展阶段。第一个阶段是1998-2003年，在朱镕基的带领下在全国范围内推动了以住房分配体制改变为核心、新房实施新体制的住房改革，以此推动住宅消费拉动经济增长，并全面开放住房二级市场，推进物业管理等。主要表现在三个方面：一是建立完善以经济适用房为主的多层次的城镇住房供应体系，对改善结构平抑价格发挥了重要的作用，1998-2003年全国经济适用房竣工面积4.8亿平方米，使600万家庭改善了住房条件；二是加大住房建设和供应，商品住宅上市量始终大于市场成交量，供求关系处于均衡状态；三是全面开放住房二级市场，允许居民将已购公房提前上市，鼓励居民依托已购公房上市出售，通过支付差价，以小换大，以旧换新，以差换好。

第二个阶段是2004年至今，房地产市场基本上处于一个反复调控当中。2004年针对一季度经济过热问题，国务院召开会议全面部署宏观调控工作，房地产作为调控重点，随着土地和信贷两道闸门的关闭，投资增长速度从当年年初的41.1%回落到28%。然而，缓解经济过热的同时，也带来了供求关系的矛盾，投资、投机购房迅速扩大，给房价带来了泡沫，当年商品住宅价格上涨15.2%，而且带动了二手房价格飙升。之后2005、2006年国家连续下发调控文件，在一段时间内控制了房价，但是调控效果难以保持巩固，有一些政策甚至带来了逆向的结果。比如，2006年5月24日，国务院专发了九部委文件的7090政策，这个政策几个月之后才出来，使得很多城市半年多没有批出一个新开工项目，导致一些城市出现供求关系紧张，引发了2007年4月开始新一轮房价的上涨。

2010年，随着限购限贷和增加保障房等一系列组合拳出击，国家对房地产市场的调控取得了一定成效，市场成交面积持续下降，价格上涨势头得到了有效控制，遏制了投机和投资性需求，推迟了首次置业和外来人口的购房。但是，房地产市场走势依然不确定，刚性需求依然十分旺盛，再加上流动性资金随时准备入市，调控政策稍有松动将会进入。另外，调控导致部分市场过度萎缩，使得待售商品房不断上升，尤其是商品房成交量下跌，开发商拿地积极性下降，放慢开发节奏。

据了解，去年全国落实住房供地13.59万公顷，落实率仅为62.3%，没有一个城市完成供地计划。今年土地供应计划为17.26万公顷，比去年还少，土地供应和成交以及新开工面积的减少，会对一年或者一年半以后的市场供应带来巨大挑战，那时可能出现市场成交量的回升。

“完善制度，稳定预期”

“政府出台的很多政策看似为大多数百姓服务，实则还是替少数人办了事。” 全国人大常务委员会委员、全国人大财政经济委员会副主任委员吴晓灵日前在由中欧国际工商学院和中欧陆家嘴国际金融研究院联合主办的“第三届中国房地产业高峰论坛”上，这样告诉《中国经贸聚焦》记者。寥寥数语，耐人寻味。

吴晓灵表示，频繁变动的政策使住房消费这一居民的长期行为失去了稳定的预期，完善制度，稳定预期是未来住宅市场健康发展的重要条件。

那么，房地产下半场调控究竟走向如何？《中国经贸聚焦》又采访了住建部政策咨询专家、亚太城市房地产业协会会长谢逸枫，他认为：“在中央连续两年的政策调控下，房价得到了有效控制，作为长期的国家政策，未来一段时间内房地产调控依然会继续以微调与维稳为主题。”

谢逸枫进一步表示，此次贵阳楼市政策松动，意味着地方政府面临巨大的调控与市场及财政三层压力。一是尽管房价反弹风险信号已经出现，但不变的是决策层继续紧盯市场坚持调控，动辄喊话的警示，表明房地产调控仍属常态。二是现在是市场与政策博弈的关键点，如果市场回暖过快，也不排除会出台收紧楼市的政策。现在开发商的定价与政策亦步亦趋。三是今年前三季度土地出让计划与土地出让金任务完成率不到60%，尤其是在各地政府前三季财政收入下降的情况下，土地财政导致地方政府调控放松的冲动越来越明显。

“中央政府一方面要保持楼市与房价稳定预期，巩固前期调控成果，防止楼市过热与房价全面上涨反弹的现象。另一方面还要考虑到合理购房需求，防止投资投机炒房入市，以及开发商哄抬房价上涨。同时也要地方政府完成今年价格控制目標。”