提升楼宇经济正当时

赵方忠

楼宇经济被发达国家喻为垂直的印钞机，这种变平面为立体，把人、财、物、信息集聚在一栋楼宇内的经济发展形态，对于当下建设中国特色世界城市的北京而言，有望成为实现经济持续增长的突破口和切入点

自北京经济增速回归到个位数以来，一种忧虑始终挥之不去，那就是如何快速恢复此前的高增长。绝大多数人会不假思索地认为，重启土地财政仍将能够复制出未来的辉煌数年。

实际上，从高涨到回落，经济大潮的涨落也是对政府可持续发展能力的检视。当下的北京，土地资源日趋稀缺已成必然，若延续经济的增长一再维系于土地财政，显然并非长久之计，利用现有的土地创造出更大的经济价值才是上策。

增长减速对于北京并非坏事，这一方面显示政府调结构的各项举措开始奏效；另一方面则表明以往通过大量新建园区承载产业发展的城市开发模式，在落实国家宏观调控和土地集约利用的背景下已临近末路，承载新兴服务产业发展的方式转型迫在眉睫。

正是基于经济形势的变换和北京的发展现实，提升楼宇经济高端集约化发展水平，成为了当下北京实现内涵式增长的重要选项。北京市副市长程红表示，楼宇经济具有知识含量多、创新能力强、单位产出高等特性，过去，北京布局发展现代制造业，开发区是重要的承接载体，现在，北京致力发展高端服务业，楼宇经济将成为承载发展的最基本单元。

“现在是审视北京这座千年古城和现代都市楼宇经济发展的大好时机。”多年研究楼宇经济的首都经贸大学城市学院副院长张杰告诉记者，数据表明，一幢高级商务楼产生的经济产值，与过去7.8平方公里的城区所产生的经济效益相当。楼宇经济不仅是当之无愧的财富集聚器和税收蓄水池，更是特大型城市发展现代服务业的必然途径。

楼宇经济被发达国家喻为垂直的印钞机，这种变平面为立体，把人、财、物、信息集聚在一栋楼宇内的经济发展形态，在政府和专家们看来，对于当下建设中国特色世界城市的北京而言，有望成为实现经济持续增长的突破口和切入点。

从“示范命名”开始

8月8日，北京首批商务服务业示范楼宇和电子商务特色楼宇获得北京商务委的正式命名，其中包括国贸写字楼、华贸中心、中关村大厦等在内的16座商务楼宇，以及雍和大厦、中国瑞达大厦等在内的4座电子商务特色楼宇。以商务服务业和电子商务产业主管政府部门的身份，带来结构调整引致北京楼宇经济发展全新时代到来的宣告，更显重磅。

树立发展标杆，辅以资金扶持，引导北京自发形成的商务楼宇高端集约发展，影响北京未来建成的商务楼宇特色定位，无疑是此次政府命名对外界释放出的明确信号。

历经多年发展，北京的楼宇经济到底有多大的规模体量？对商务服务业的聚集效应到底如何？在楼宇经济发展提速内涵提升的当下，有必要摸清家底梳理路径。

据市商务委初步统计，截至2011年，全市5000平米以上的商务楼宇共有886座，总建筑面积3300万平方米，入驻企业8.1万家，其中入驻商务服务业企业近6万家，占比在74%以上。

更重要的是，作为高端服务业企业的发展载体和平台，北京的商务楼宇以其良好的软硬件环境，吸引了国内外诸多一流企业在京落户发展，总部特征尤为明显。据统计，目前有120家跨国公司地区总部、35家全球五十大咨询公司、6家世界十大会计师事务所、57家全国百强管理咨询公司、22家全国三十强律师事务所，以及占全国约四分之一的知识产权代理机构在京开展业务，带动了全市商务服务业高端发展。而北京CBD、金融街、中关村海淀园、东二环交通商务区的近250座商务楼宇，就聚集了近90%的驻京跨国公司地区总部和众多的国内集团总部。

此外，商务楼宇对产业发展的支撑作用已经日益凸显。数据显示，“十一五”时期，北京市商务服务业增加值平均增速为21.6%，高出全市GDP 增速6.4个百分点，高出第三产业增速4.7个百分点。2011年，北京市商务服务业增加值1135亿元，占全市GDP的7.3%。

为什么要树立标杆？北京市商务委主任卢彦表示，一些成熟的商务楼宇无论在经济效益还是社会效益方面，都已经在全市具有了较强的示范效应，如此次命名的20座楼宇，共有入驻企业2712家，商务服务业、电子商务企业占全部入驻企业总数的64%，营业总收入4417.5亿元，纳税224亿元，平均每座楼宇纳税超过11亿元。同时，楼宇经济还是社会就业高强度吸纳器，命名的20座楼宇直接吸纳就业达12.7万人。

“事实表明，成功的商务楼宇加快了商务服务业主导产业的聚集，带动了行业高端化发展和国际化发展，推动了区域经济结构升级和发展方式转变，成为了全市服务业发展的重要增长极。”卢彦说。

这样的观点与学界的研究结论不谋而合。采访中张杰指出，发达国家的楼宇经济集聚着大量的高端服务业，充分体现了土地的集约化和价值的最大化，而发展高端服务业恰恰是北京建设世界城市的核心所在，这说明引导楼宇经济发展符合首都当前的发展需求，更有利于促进扎根在一起的企业之间形成产业链条。

“产业发展到一定程度，分工开始细化，价值链逐步分解，对楼宇经济的需求也越来越大，比如中央电视台迁到朝阳区，周边就有上万家为之服务配套的企业跟过去，而满足这些企业的发展需要，楼宇经济恰恰是最直接的承载方式，反过来讲，这些企业集聚在一起，便于人才、技术、资本等资源共享，利于形成更大的产业竞争力。”张杰说。

事实上，发展楼宇经济其实也契合了包括北京在内的中国城市化发展进程，国家统计局发布的数据显示，中国目前的城市化率为64%，十年之后大约会在70%左右，城市化过程中如何发展城市经济，政府的规划和引导相当重要，而建设示范楼宇、发展楼宇经济也是推动城市化进程、发展城市经济的重要手段。

“有效的”政策引导

引导楼宇经济发展，如果寄望政府画张图让企业去实施，其结果势必将与政府的设想背道而驰。为避免产生此类结局，北京市商务委将资金支持重点聚焦在了平台环境提升和公共设施改造两个方面。

如何让政策杠杆发挥出更大的引导作用，尽可能地实现政府资金使用的“有效性”？张杰认为，政府资金的支持，除了针对硬件以外，更应该侧重在功能上，比如是否可以支持相邻或相同的楼宇之间建立一个总部商会俱乐部，促进楼宇之间的交流合作。还有，在公共设施改造资金的使用上，可以考虑将文化特色作为能否获取政府支持的衡量指标之一，通过政策引导，使楼宇的主题、产业的发展方向都呈现出不同的特色。

在张杰的构想中，政府意图的实现要依托于三个支点同时发挥作用。其一，楼宇自身；其二；政府的规划引导；其三，介于政府与楼宇之间的协调组织。

事实上，对于习惯了多年单打独斗的楼宇而言，协调组织最为不可或缺。在多年的发展中，楼宇与楼宇之间往往互不来往，即便在一栋楼宇里面的各个企业往往也是如此，但在一栋楼，或者一片楼之间成立一个类似“居委会”的协调组织，由其对各个楼宇进行联系，形成促进发展的统一规范或标准，不仅可以实现资源共享、产业联动，推动高端楼宇的精细化管理，还能促进带动中低端楼宇逐步向更高层次发展。

“当然，这样的组织成立必须是市场性质的行为，甚至可以进行一些商业化运作。”张杰分析称，比如俱乐部可以采用会员制，加入的楼宇交纳一定的会员费，用于俱乐部的日常运营，政府的支持资金主要用于场地的租赁、硬件设施的建设等，俱乐部在向会员提供信息交流和服务的同时，还可以共同策划投资一些项目，共同申请政府的资助，也可以设计好盈利模式引进风险投资等。“这些事情政府不用操心，只要有企业挑头成立俱乐部，经营的事情企业自然会考虑。”

张杰强调说，对于这样的组织，政府的作用同样重要。比如俱乐部注册、活动业务的报批、各个俱乐部之间的财务往来等，都需要政府在审批、监管等层面给予支持，更重要的是，政府需要引导这些组织从事一些促进楼宇经济发展的工作，把政府的设想通过这些组织延伸到各个终端。

事实上，考虑到中国市场经济发展中的政府管理体制特点，商务楼宇发展的成功与否都与政府的配合不无关系。此次获得电子商务特色楼宇命名的中国瑞达大厦业主方中国瑞达系统装备公司总经理陈小军就向记者坦言，大厦建设初期其实并没有明确的产业引进方向，但随着大厦的逐步建成，大厦的管理团队开始意识到，成功的楼宇必须要有差异性，而这种差异性离不开与当地政府的密切配合，瑞达大厦之所以能够吸引到库巴、易定支付等一批电子商务企业进驻，也是充分研究石景山CRD产业定位后对招商策略进行有针对性细化调整的结果。

“楼宇经济发展，文化是内涵、产业是基础，服务是方向。”张杰表示，楼宇经济的根本点在于发展经济，楼宇只是载体，政府要引导规划，但不能超越规划，看得见的手不能伸的太长，利用行政化的手段直接要求某个楼宇应该怎么干，效果反而会适得其反。

理论界与实践者对于楼宇经济发出的各种声音，都被决策者的政策制订加以吸纳运用。卢彦对外表示，为体现政府对楼宇经济发展的引导作用，今后将在发展方向上，更加注重专业化楼宇的发展。在继续培育综合性示范楼宇的基础上，将会同相关部门，培育打造一批总部管理、投资咨询、法律会计、广告旅游、会议展览等特色鲜明的主题示范楼宇。

而在楼宇改造内容上，北京市将会更加注重服务经济发展能力的提升。在继续支持公共设施和公共环境的改造基础上，加大对楼宇商务工作站建设和提升行业运行监测能力的支持，增强经济服务功能。

对于楼宇经济发展的重点区域，卢彦表示，市商务委会更加注重对高端服务集聚区内商务楼宇的培育发展。加快在CBD、金融街、中关村等现有集聚区和其他正在建设的高端产业新区内商务楼宇的培育发展，推动更多高端企业在这些区域加快聚集，形成产业发展新高地。

展现“世界城市”特色

在理论界的多年研究中，楼宇经济被划分为两大类型：一类为综合楼宇，另一类为专注某一行业或产业的主题楼宇。

“令人可喜的是，北京此次命名的均为主题楼宇，而且没有涉及一家五星级酒店，体现了北京对产业集聚发展的重视。更重要的是，市商务委还提出，未来将以特色化、品牌化、集群化为特征，加快商务楼宇的培育发展，这为北京的楼宇经济发展明确了提升方向。”张杰说。

北京要发展具有自身特色的楼宇经济，除了在规划政策方面予以引导之外，还应从发达国家的楼宇经济发展中汲取经验。

张杰提到，楼宇经济最早发展起来的是纽约和伦敦，之后被其他的世界城市纷纷效仿。但各个世界城市的楼宇经济发展模式却并不相同，纽约是单中心高强度的发展模式，主要集中在华尔街附近，本身并不大的区域内链接着全球的金融命脉，影响着全世界的资金结算、大宗商品定价权等；伦敦是沿泰晤士河逐步兴起的楼宇经济，并据此为中心逐步向外发展；巴黎则是通过新建拉德芳斯商务区，把楼宇经济集中在了新区集中发展；东京则是圈层式发展，从东京逐步向外辐射到新宿、临海、上野和浅草。

从全球楼宇经济的发展规律中，张杰发现，所有世界城市中心地带的楼宇经济发展往往是高强度、高密度，而新建的楼宇往往是综合性和功能性的区域。再回到北京来看，楼宇经济的发展，更多的是城市经济发展的一部分，主要是依据旧城改造的进度演变而来，逐步形成了金融街、东二环、CBD、中关村等特色区域。

“提升北京的楼宇经济发展，应从建成区和新建区两个维度去考虑。”张杰指出，金融街、CBD等这些建成区基本体现了高密度和高强度，但在新建区域，如金融街西扩、CBD东扩、丽泽金融商务区、中关村西区等地，新建楼宇则要认真研究现代楼宇经济的特点。

对于老城区已经形成的楼宇，张杰建议，采用“因地制宜、升级配套”的提升方式，可以根据楼宇所处区域的特色来定位楼宇的方向，如地处某一胡同的楼宇，可以定位为旅游产业主题楼宇，引入一些旅游企业、文化企业等，对已经入驻的企业，引导其产业向这一方向努力。再者，可以围绕中心城区的高端特色楼宇进行配套，如CBD、金融街周边可以围绕高端的金融、文化传媒等商务楼宇，引导其发展一些中端服务业，使其在产业的某一环上升级转型。

而对于新建楼宇，则是充分展现北京商务楼宇品牌化、差异化、特色化的重点，但需要引起注意的是：避免出现“死城”。

事实上，纽约、伦敦、巴黎等世界城市的商务楼宇核心区，都或多或少经历过“死城”阶段，而解决的方式也无外乎两种，一是通过增加景观、配套等设施，降低容积率，使这一区域的城市功能更加完善，另一种则是新建一些城市副中心。

将两者集于一身的典型案例是巴黎的拉德芳斯。张杰告诉记者，拉德芳斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是法国政府自1950年开始建设的一个中心商务区。经过几十年建设，拉德芳斯已从一个人口稀少的城市郊区，转变为占地160公顷、高楼林立的现代化城市副中心。在上世纪90年代的顶峰时期，拉德芳斯曾汇集2500多家企业，为15万人提供就业场所，成为欧洲最大的CBD。拉德芳斯的存在，吸引了大量的商业投资及现代化建设，在一定程度上对巴黎的旧城保护起到了疏解作用。

然而，在长期的建设实践中，也出现了一些比较突出的问题。例如，由于过分强调主题楼宇，功能过于单一，就业人群中高级白领、企业高管的比例高达32.1%，这部分人群中大多数人愿意住在巴黎市区，拉德芳斯虽然拥有欧洲最大的购物中心，但服务设施过于集中，便于居民日常使用的零售商业数量较少。同时，大量办公建筑内只有单一的办公功能，楼宇底层缺乏对外开放的商业空间，员工下班后陷入一片萧条。结果形成了“白天人来，晚上人出”的景象 ，在晚上基本成为了“死城”。

“巴黎市政府考虑到拉德芳斯建在了巴黎城市的轴线上，为积聚人气，政府调整了原来的城市规划，打通了老城区到拉德芳斯地上和地下的交通轴线，让人们穿过凯旋门就可以直接走到拉德芳斯，当地政府把这条路上分布的商务楼宇地上地下三层全部腾空，用于配套旅游设施、餐厅、歌剧院、休闲景观、服务设施等，如此一来，拉德芳斯‘死而复生。”张杰说。

在张杰看来，从世界各国的楼宇看，现代楼宇或者高端楼宇至少要包含六个功能：商务办公、会展、酒店、公寓、零售商业、文化娱乐等。“六大功能都不能缺，但商务办公是核心。”

北京国贸写字楼其实就是张杰所言集六大功能为一身的现代楼宇。北京国际贸易中心股份有限公司总经理唐炜告诉记者，分三期建成的国贸中心写字楼，2011年的营收已超9个亿，其成功的最大因素在于，从单纯的商务写字楼不断拓展增加酒店、会展、商业、餐饮、娱乐、文化、居住等楼宇功能，使国贸写字楼成为了一个商务综合体。

“北京若据此标准规划布局楼宇经济还是具有优势的。”张杰认为，北京有清晰的轴线和水系轮廓，如果沿这些轮廓在城市新开发区域建设一些高端商务楼和增加一些凸显北京皇家特色、胡同特色、历史特色的主题楼宇，外国人来北京将不仅仅能够看到鳞次栉比的不同楼宇，还能看到一幅传统与现代融合的画卷，这样，北京离世界城市将会更近一步。

“但是，新增或改建商务主题楼宇，千万不能千篇一律，全部是钢筋水泥、玻璃幕墙，北京有上千年的文化积淀，一定要把文化的元素融入其中。”张杰强调说。