绿城的“舍”与“得”

郭莉

分析人士指出，在绿城断臂卖地的阵痛过后，多元化发展举动可能暗含一些转型的信息

绿城集团董事长宋卫平不久前宣布了一个令人惊讶的消息：绿城将进军农业。

宋卫平表示，在经历了卖地卖楼卖项目卖股权，绿城活过来了。并明确向外界宣称，再也不去土地拍卖现场，也不再买地了。暂别房地产市场的宋卫平告诉外界，接下来他要把一部分精力放到现代农业上。“老早就有做农业的想法，以前没有精力去做，现在快失业了嘛。”

宋卫平透露，除了做农业，绿城还将投资养老地产、加大保障房的开发力度。从单一的房地产开发，到做农业、投资养老、开发保障房三足鼎立，绿城的多元化道路只是一时兴起吗？

分析人士指出，在绿城断臂卖地的阵痛过后，多元化发展举动可能暗含一些转型的信息。其中透露出要让企业多元化发展的思路，增强企业抗风险能力。而绿城此番吃亏，也与专一高档地产不无关系。这种模式使得绿城在市场平衡期时可获取高利润，而在市场波动期也相应地要承受较大的风险和压力。

断臂求生

近年来，围绕着绿城刺激眼球的新闻一次又一次爆发：从“收购门”、“信托门”，“卖地门”，再到从香港退市的传言，这家公司被推到了风口浪尖。在地产调控风声鹤唳的关头，很多人似乎忘记了绿城著称于世是因为其“卓越的品质”，取而代之以“地产调控的风向标”。

绿城一直就是一家激进的公司。楼市高潮时，它一掷千金，是土地市场的豪客；调控时，它成为最危险的公司：2005年调控，绿城涉险过关；2008年调控，绿城命悬一线；而此次调控，使得它瞬间危在旦夕。

融创中国董事长孙宏斌曾经说过，绿城是中国最优秀的房地产公司，如果绿城倒了，那将是行业的悲哀。该倒闭的应该是那些产品做得差、对客户不负责的企业。

据调查，绿城在“居民居住满意度”优秀企业排名中名列第一，在物业服务、工程质量、规划设计、销售服务、企业形象、业主忠诚度等全部6个分项评比中，绿城囊括六项第一。

显然，宋卫平把这顶桂冠看得非常重，这也是绿城所追求的目标。只不过，正是这种优越感也让理想主义的宋卫平在几年前选择了扩张之路。

调控却让绿城感到十分窘迫。

2011年底，绿城负债率达148.7%，同比上升16.7%。集团银行结余及现金、抵押银行存款共58.8亿元，仅为上年三分之一。资产负债率曾在内地所有上市公司中位列第一，坊间几度传闻它将成为此轮房地产调控里第一家倒下的开发商。

绿城为自己曾经的“野心”付出了惨重的代价。2009年，宋卫平曾经主动给自己设了一个“局”：三年破千亿，销售额超越万科。然而这一刻已经渐行渐远。

中原地产华北区董事总经理李文杰表示，绿城的高负债率源于它较高的资金杠杆率。过去两年，绿城在全国利用资金杠杆借债、合作等方式拿了不少土地。同时，绿城的高端产品本身受市场影响也较大。

宋卫平将过去的一年比喻为逃荒年代：一家有五个孩子没有吃的了，靠吃草根、树皮，树皮都吃光了，按照能力只能活下来两三个，这时卖掉几个到其他人家去，是一件非常沉痛的事。为了度过危机，绿城出售了20个左右的项目，让合作伙伴中更有能力的去抚养。80%多的项目还是留下来了。2011年底到2012年4月，绿城连续转让6个项目，回流现金近60亿元，才在“生死线”上缓了一口气。

绿城两次“疯狂的变卖”都发生在今年6月。此前，资金链断裂的传闻一直缠绕着绿城。

6月8日，绿城宣布与九龙仓达成认购及投资协议，向九龙仓定向增发股份和可换股证券，交易金额总计约51亿港元(约合人民币41.6亿元)。完成配发后，九龙仓集团持有绿城中国24.6%的股份，成为第二大股东。

据了解，根据绿城与九龙仓的投资协议，绿城的净负债比率必须维持在100%上限以下，九龙仓的目标是恢复绿城的财务灵活性。

不到半个月的6月22日，绿城又将其在上海、苏州、无锡、常州、天津等地的9个项目的一半股权转让给融创中国，收取对价33.7亿元。此外，绿城还在上半年先后转让了上海外滩地王、绿城广场、无锡香樟园、台州等地的项目股权，回笼资金约51.1亿元。

宋卫平个人为此付出的代价是：作为绿城第一大股东，他的股份被稀释至25.45%，仅略高于九龙仓的24.6%。

不得不承认，绿城此次“断臂造血”卓有成效。据透露，绿城计划通过资产出售来降低债务杠杆，并向其与融创中国和九龙仓等投资者建立的合资企业出售项目。通过向其与融创建立的合资企业出售项目，绿城预计会在2012年下半年获得24亿元现金。

在李文杰看来，通过和九龙仓、融创等的合作，绿城确实获得了不少转机，也使它度过了最困难的时期。绿城的资产负债率由去年年底的148%，降至今年上半年的93%，目前降至70%，预计年底维持在65%左右。绿城目前的负债率情况已不再是问题。

9月5日，穆迪投资者服务公司已将绿城中国的公司家族评级从Caa1上调至B3，其高级无抵押评级Caa2上调至Caa1。穆迪分析师称，九龙仓集团有限公司对绿城的投资已经稳定了后者疲弱的财务状况。

正如此前宋卫平不止一次在公开场合宣称，绿城以后可能不是一个规模很大的公司，但它会很稳健，会更多地把精力放在把产品做得更精致完美。

转型挑战

很显然，绿城并非一家战略能力很强的公司。

2008年首轮调控之后，万科已经开始从产品结构到公司管理结构等一系列调整，但绿城仍迷失在拿地的亢奋中。豪掷323亿买地，成为当年买地最多的公司。

当时很多房地产企业都已经开始转型，或分散经营，或转向商业地产、旅游地产等领域，就连一贯专注于住宅地产的万科，也悄然进入商业地产领域。

不过，受到长期的调控压制，宋卫平在公开场合曾经坦言，绿城团队多少有些“萎靡不振”。同时，调控也让其反思：打了败仗的绿城，是时候开始摆脱“三高”标签，不能再依附高负债而快速成长，而是要走上稳定发展之路。

绿城初尝稳健果实，是从代建开始的。所谓代建，即委托方出钱或地，绿城出人出品牌，向委托方收取相应的管理费用。这种模式的好处显而易见，品牌输出和管理输出，是绿城的核心竞争力。

代建是一种不受财务制约的发展模式，包括万科、中海、保利等大型房企，近年来都在探索代建模式。但成立独立公司运行的，只有绿城一家。

几经卖地卖股之后，绿城代建的决心尤其明显。宋卫平不止一次公开表态，未来他的工作重心将转移到代建上。“希望在今后两至三年内，把绿城经营成全国保障、安置房领域的最大开发商。”

根据公告，截至2011年12月31日，绿城建设已签约项目共计61个，总规划建筑面积约1250万平方米，总收入1.99亿元。代建模式对绿城未来的意义重大，但是对目前绿城的贡献甚微。

绿城转型的第二个方向是养老地产，进展也不算顺利。2007年开始，绿城开始对养老地产进行专题研究，并总结出一套清晰的模式。

据了解，目前绿城正在开发50万平方米的养老地产项目，预计两年后可交付使用。该养老地产可能与普通住宅开发模式无异，但将会更加注重对老年人的服务。虽然经过预估，养老地产利润可能只有普通住宅地产的30%-50%，但绿城还是毫不犹豫地决定大加发展，仅在杭州周边，就准备做10个项目，将来还会将养老地产和旅游地产结合起来发展，以养老地产带动旅游地产。

除了养老地产之外，绿城已经开始在浙江嵊州试点5000亩农业区项目，做2-3个超过5000亩的农业区。据了解，10年左右时间，绿城将做几十万亩的农业区。与此同时，绿城已经和浙江省农科院签订合作协议，同时，绿城现代农业公司即将挂牌成立。

扩大保障房代建、投资养老地产、成立农业公司??激进的绿城开始转型稳健行业，不禁有人疑问：绿城为什么会剑走偏锋，进入这些收益率偏低的领域？

今年6月在与九龙仓签约的现场，宋卫平的一番话已表露了其心迹：“我们并没有做错什么事，只是为改革开放以来先富起来的那部分人用心造房子。如果没有调控，我们公司的境遇不会是现在这样。”宋卫平略带忧伤地表示，他改变不了大环境，所以只能去适应。

“我们只是一个中型房企，经过这一役，我们也知道企业的脆弱。傻瓜才做大，这种环境不适合做太大，融资成本又那么高。除非你去医院做手术，把心换成钢铁的。以前要做大，是因为我年轻。”宋卫平近期公开表示，他将不再追求企业的规模。

对比绿城4年前的意气风发，一年以来卖项目的惨痛经历，让绿城饱受煎熬，绿城也不得不开始艰难转型。对于几年间的起伏跌宕，宋卫平毫不隐晦，从2009年至2010年间绿城花300多亿拿地，到在内部卖儿卖女，这个过程非常惨痛。

最早的时候，绿城以开发豪宅而闻名，所面对和服务的一直是先富裕起来的人群；而在农业和养老地产这些新的领域，绿城要面对的将是数量庞大最普通不过的人群。

卖项目、促销，上半年绿城几乎就是围绕着回笼资金这几个关键词在忙。随着资产负债率逐步下降，绿城的压力也小了许多。而根据穆迪的研究报告，今年前7个月绿城获得签约销售额260亿元(包括合资企业项目)，占其2012年全年400亿元目标的65%。而绿城在全国24个城市的93个项目，2012年上半年的平均售价为18744元/平方米，同比去年下降了11.4%。

“经过一番折腾，绿城已经不是几年前的绿城了，元气大伤。”业内人士指出，绿城需要一个休养的时机，用较长时间来调养自己。

同策房产研究总监张宏伟表示，也许正是这些困境，促使绿城想要投资农业、养老地产，酝酿多元化的转型。

其实，宋卫平的转型忧虑其实也是很多房企所担忧的，而从绿城开发养老地产、保障房的定位来看，可以看出绿城的确正在悄悄地发生深刻的变化。当然，绿城是否真的会把做保障房和养老地产作为一项重要的领域来投资，还要看他们后期的实际投资。