《评估专业能力与执业指引》简介

随着国际化的深入和跨国发展与投资的逐渐加大，在各国评估执业的一致性和标准化方面产生了更高的要求，拥有共同的专业平台，势必可以增进各国评估执业者与评估服务使用者间的相互理解。2012年8月，世界评估组织联合会（WAVO）执业委员会在美国评估学会、加拿大评估学会、中国资产评估协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会以及香港测量师学会等国际、国家和地区组织的支持下，参考了《国际财务报告准则》、《国际评估准则》、《欧洲估价标准》及相关评估出版物中的方法体系，WAVO成员组织国内机构的评估准则，以及各国高等教育中评估专业的课程大纲，编写了《评估专业能力与执业指引》，继而提出了合格评估师的培训要求。

《评估专业能力与执业指引》是基于全球评估行业普遍采纳的国际准则及惯例拟定的，旨在增强评估执业者的专业性、鼓励在国际业务中采用一致的最优做法以及帮助评估服务使用者理解最优做法。为便于理解和使用，本指引力求语言平实，并根据行业环境变化和发展情况适当进行了更新。指引全文共由四部分组成。

第一部分概述了评估师需要具备的核心能力、评估目的、评估业务以及职业道德。一般一个合格的专业评估师要求经过最低三年的专业培训，培训内容需要涵盖投资和金融、资产评估理论、城市规划与发展、法律、经济学和管理学、建筑施工技术等主要方面。评估师需要根据预期用途展开评估，因此评估师应该清楚地了解多种评估目的。在资产评估的日常工作中，评估师需要通过企业管理人员或专业顾问了解各资产的持有目的，区分究竟是为了经营需要、投资，还是满足企业需求之外剩余的资产。当无法向上述人员获取某个资产的情况时，评估师有义务凭借其经验、知识和专业能力，根据事实情况决定该资产最适合的类型。评估目的和价值基础在选择时必须符合有关规定，除非法定/监管要求或法律文件（例如协议或租约）中明确说明的可不遵守的情形。评估道德规范的存在使得客户和其他评估服务使用者在接受评估服务时，可以认为评估师的服务是符合职业道德的。因此，道德规范有助于增强公众对评估业的信任，使得评估数据成为用户在做决策时可供参考的重要指标。

第二部分主要介绍了不同国家不动产评估师所采用的一般性原则和方法。评估方法是评估师在查明所有与被评估资产和市场的相关事实后得出资产价值意见的技术手段，每种评估方法应用时都有其所需的最低要求以及适当选取时需要考虑的内容，如使用直接比较法需要存在充分数量的、能表明待估资产的价值水平的参照交易或其他信息；使用收益法则要求能够收集到足够可比不动产的租金信息，通过市值租金或可持续租金所带来的未来收益得出不动产的评估值。由于没有一种方法适用于所有评估类型和目的，所以需要评估师运用其专业判断力来选择业务中最适合的评估方法，并且要在评估报告中对采用的评估方法做出简要说明。在运用所选取使用的评估方法之余，最好还能使用另外的评估方法来交叉核对所使用的评估方法所得出的结论。若在评估业务中使用的方法不符合或偏离了上述方法，应该充分解释原因，且所用数据必须能被市场证据验证。目前实现评估公认的基本途径有三种，即比较法、成本法和收益法。在基本途径下还存在着不同方法，常用方法包括比较法、成本法、收益法、剩余法和利润法。

另外，有关绿色建筑评估的相关内容也放在了此部分中。自1987年联合国《布伦特兰报告》、1992 年里约热内卢地球峰会开始，“可持续发展”这一议题在全球逐渐升温，房地产业界也越来越关注绿色运动会对房地产发展和价值带来什么样的影响。研究表明，绿色建筑可以产生成本效益、提高居住者的健康状况和生产效率，并且降低对环境的影响。现在普遍观点认为绿色建筑所拥有的特征要素的本质（种类）和程度以及绿色建筑本身都可以提高房地产价值。本指南通过解读直接比较法、成本法和收益法三种基本方法，希望在绿色与可持续发展建筑的评估方面对评估师有所帮助。

第三部分涵盖了企业价值评估与无形资产评估的相关内容。企业价值评估是获取企业整体或企业股权的价值时最主要采用的评估类型。相对于专注衡量不动产价值的房地产估价，企业价值评估主要专注于获取企业的价值。一个企业的资产由有形和无形资产共同组成，并且需要处理某些移除、损毁、融合或迁移它处的资产，这并不由公司经营地点决定。因此，企业最重要的价值基础是其预期收益和未来经营活动的现金流。鉴于一个企业的性质，其资产构成、评估目的和使用评估方法的差异，其价值也会产生多样性。这部分指南解释了企业价值评估的本质和评估方法的适用性，并特别说明了评估值变化的多种原因。

与实物资产相比，无形资产有其特殊性。它是一项没有生产或提供货物和服务所需的物质形态的可确认的非货币资产，传统认为它主要是指商誉，近年来，被认为包括专利权、发明权、工艺流程、外观设计专利、商誉及非专利技术；版权、著作权、音乐和艺术著作权；商标、商品名称和商标名称；特许权及许可权；系统、规程、预测；软件著作权以及其它不是从其物理属性而是从其知识要素获得价值的东西及其它无形资产。需要注意，某些无形资产是经过知识产权注册并受到法律保护的。这部分指南重点强调了评估范围、需要的信息和使用的评估方法。评估无形资产的方法和不动产估价的方法类似，包括市场比较法、成本法和收益法等，选择何种评估途径（市场途径、成本途径、收益途径）和何种方法更能准确地诠释资产价值，需要评估师进行判断。

第四部分则着重讨论了除不动产及企业价值评估外的其他资产的评估，以及厂房和机器设备评估。这部分指南对适用于机器设备评估的一般评估概念及原理进行了讲解，并罗列了准备进行厂房和机器设备评估需用到的诸多方法。

会计中的资产被分为流动资产和固定资产。流动资产是在企业经营活动中不被认为会被持续使用的资产，如股票、债券、现金及银行存款等。在某些情况下，通常被按照固定资产处理的房地产也会被当作流动资产处理，包括房地产开发商开发完成作为存货准备销售的房地产等。固定资产是在如下两个广泛分类中的有形及无形资产，即不动产、厂房、设备以及其他长期资产。

其中，机器设备评估需要许多与其他资产评估相似的推理，其评估方法与房地产估价和企业价值评估相似。价值的确定还是三种通用途径，即比较途径、成本途径和收入途径。在这些途径中有许多不同的方法。最常用的具体评估方法是比较法、成本法和收益法。当使用其它途径或上述方法的变种时，必须进行充分解释，评估中使用的数据也必须由市场证据所支持。

多年来，世界评估组织联合会（WAVO）一直致力于发展包括不动产评估、机器设备评估在内的多学科、跨领域的评估理论研究、发展中国家和经济转型期国家的评估理论与实践的研究与专业交流活动。在国际化不断深入和跨国发展与投资逐渐加大的大环境下，WAVO希望通过《评估专业能力与执业指引》的发布，比较全面地提供一个关于评估核心能力及执业规范操作的框架，并且可以被全球各国评估执业者广泛采纳，从而满足各国评估执业的一致性和标准化方面的高要求。

（国霁）