保障性住房功能的认知偏差对我国房地产市场效率的影响分析

杨锐

[摘要]本文从保障性住房功能的认知偏差这一角度去解释我国保障性住房建设过程中政府、房地产企业以及消费者的决策行为。研究结果表明，保障性住房功能的认知偏差，即保障性住房具有调控功能这一认知是导致我国房地产市场低效率的原因。

[关键词]保障性住房认知偏差行为决策理论

保障性住房的功能是满足中低收入者的住房需求，因此，扩大保障性住房建设的目的在于让更多的中低收入者住有所居，而不是将其作为一种调控工具以稳定房价或者拉动内需。保障性住房的调控功能已被政府，学界及业界所认同。但是，保障性住房该不该具有这一功能，保障性住房功能的认知偏差对保障性住房市场发展以及整个房地产市场的发展会否造成不利影响却很少有学者提出质疑。基于此，本文就基于保障性住房功能认知偏差——保障性住房具有调控功能认知下，政府、房地产企业和消费者的决策行为对房地产市场效率的影响展开分析。

一、保障性住房功能的认知偏差对房地产市场效率影响的理论基础

20世纪50年代Simon提出了人类有限理性(bounded rationality)的概念, 揭示了人们在认知上无法实现最优化, 在实际判断中经常不遵从概率和最大效用的原则, 其结果就是产生了各种对规则的偏离和认知谬误(cognitive fallacy)。在Simon有限理性概念的基礎上，Kahneman和Tversky等人自20 世纪70 年代以来进行了大量关于认知决策的启发式和认知偏差的研究。Kahneman和Tversky认为在不确定条件下，认识偏差的存在会致使人的判断或决策出现以偏概全、以小见大的情况，也就是说，现实中的人们通常只是重视以直观性现象为依据的条件概率，或者说是按小数法则而不是按大数法则来决定自己的决策。郑雨明(2007)在综合Kahneman、Gigerenzer 等人的观点, 将认知偏差定义为：个体在认识和判断事物时, 与事实本身、标准规则间所产生的某种差别和偏离, 或偏离的倾向和趋势, 是认知与被认知的事物之间、应遵从的判断规则和人们的现实表现之间所存在的一种无法拟合的缺口, 一种没有实现的不完全匹配, 是人们的认知局限和认知风格、感觉机制和加工策略、个体动机和情绪情感等因素共同作用的结果。

随着认知心理学的发展及人们对认知偏差研究的深入，促成了理性决策悖论的形成。对行为决策理论影响最大的学者是Kahneman和Tversky。他们把认知心理学的研究成果运用到经济决策中，发现人们的“三类认知偏向”，并根据不确定条件下人们的真实决策行为，提出了“预期理论”(Prospect Theory) [3]。这也是行为经济学理论中最重要的部分，而预期理论的基础就是认知心理学中的偏差分析。

综上所述，我们可以看出，认知心理学中对认知偏差的研究促成了行为决策理论的发展。行为决策理论是通过实证的方法研究人们的实际决策过程，描述决策者真实的决策行为，从中归纳出行为特征并从认知和心理方面进行解释，提炼行为变量并改进理性决策模型。其研究范式是先提出有关人们决策行为特征的假设，然后从实验、统计调查、访谈等方法中得到的现实资料来证实或证伪所提出的假设，从而得出结论[5]。黄成(2006)对行为决策理论发展的历程及各阶段中决策行为的实证研究方法进行了梳理，发现决策行为的实证研究方法（观察法、调查法、实验法）在很大程度上决定了行为决策理论发展的进程[6]。

二、保障性住房功能的认知偏差对房地产市场效率的影响

观察法指研究者在未经控制的日常生活条件下，有目的、有计划、系统地观察记录经济行为人的外部表现，从而分析、判断其行为及心理活动的一种方法。下面，我们将通过观察法归纳和描述政府、房地产企业、消费者三个中观主体的决策行为及其对房地产市场效率的影响。

1.保障性住房功能认知偏差下，政府的决策行为及其对房地产市场效率的影响

廉租房的资金来源主要是公共财政预算安排的专项资金和接受社会捐款的住宅保障资金，而经济适用房建设用地一般通过行政划拨，免收土地出让金，大部分税费减免。因此，依靠保障性住房拉动内需时，政府没有动力建设保障性住房。另一方面，政府在保障性住房的建设标准上监督不力，会出现保障性住房建的不经济、不适用，比如建筑面积过大，功能和装修标准过高，导致总价过高，使得低收入者和“夹心层”无力购买保障性住房，从而导致经济适用房销售对象的外延就无限放大。通过建设保障性住房以抑制房价时，一方面政府在通过建设保障性住房抑制房价上涨上没有动力，不愿意房价下降。因为房价下降会影响地价，从而政府的土地出让金也会“缩水”；另一方面，从经济特性上讲，土地是一种有限的不可再生的自然资源，稀缺性决定了其供给弹性小，因此地方政府在保障性住房的土地划拨上缺乏动力，不舍得划拨更多的土地用于民生工程建设。

从上面的分析我们可以看出，在保障性住房功能认知偏差下，政府的决策行为引起的房地产市场低效率的主要表现：一是保障性住房不能很好的配置给保障对象；二是地方政府在保障性住房建设用地的配置上缺乏动力。

2.保障性住房功能认知偏差下，房地产企业的决策行为及其对房地产市场效率的影响

房地产企业作为盈利性组织，在面对政府的宏观调控时，会根据自身的“知识处理中心”做出反应。拉动内需时，保障性住房建设所获得利润较商品房单薄。因此，房地产企业缺乏建设保障性住房的积极性，进而改变保障性住房的建设标准，制造门槛，让利益相关者拥有购买权，而真正的保证对象却无力支付保障性住房的费用或者保障型住房的供给不能满足保障对象的需求；抑制房价时，因保障性住房的大量供给，房地产企业会担心消费者会选择购买经经适房或者限价房使得潜在购买商品房的消费者减少，市场旺盛的气氛被消减，所以也没有动力去建设保障性住房。而且，房地产企业之间可能会合谋，减少商品房的供应或者惜售，营造供给紧张的市场氛围，反而对住房价格具有拉升作用；此外，房地产企业还可以与地方政府形成利益同盟，进行利益诉求，获得政策支持。

因此，保障性住房建设不管是在拉动内需时，还是在抑制房价时，房地产企业的决策行为主要表现在缺乏建设保障性住房的积极性以及强化了合谋（房地产企业之间的合谋，房地产企业和政府之间的合谋）动机。此外，会使房地产企业做出不合适的策略调整，会增加房地产企业的成本，比如决策成本、寻租成本等，进而影响房地产企业的收益；房地产企业之间及房地产企业和政府之间的合谋也会扰乱住房价格。策略调整影响房地产企业收益，合谋会扰乱住房价格，其最终结果都是导致房地产市场的低效率。

3.保障性住房功能认知偏差下，消费者的决策行为及其对房地产市场效率的影响

房地产市场的消费者大体可以分为二类。第一类是具有自住需求或者改善性住房需求的购房者，第二类是投资性需求购房者。基于保障性住房调控功能的认知下，这两类消费者行为表现也不一样，对房地产市场的效率影响也不一样。

建设保障性住房以拉动内需时，由于保障性住房建设对相关产业的拉动作用，宏观经济也会出现复苏态势，投资性需求购房者中会出现一批噪声交易者。噪声交易者预期的未来价格越高，其预期资本收益率也就越大，噪声交易者就会增加当期消费，并将购得资产囤积，以期在未来价格更高时抛售，這就导致随着房产价格的升高，需求量反而增大。而增大的需求量又会诱发房产市场表现出虚假繁荣，引起消费者产生对未来房产价格进一步上涨的预期。这样就形成了一个不断自我强化作用的正反馈环，最终导致房地产价格的持续上扬。噪声交易者的相互学习和相互模仿，形成一种自我反射的正反馈机制，从而进一步使噪声交易具有集群性特征，即后来部分研究者所揭示的“羊群行为”。

当政府出台政策，力图通过建设保障性住房以抑制房价时，投资性购房者将会过度重视这一信息，担心保障性住房供给充足，可能存在“过度反应”现象，对房价造成过度波动，不利于房地产市场的持续稳定发展。自住需求者和改善性住房需求者担心保障性住房供给不足，担心房价继续走高，不能对商品房高涨的价格起到减缓的作用，消费者观望情绪严重。而且房子是一种经验品，消费者在购买和消费前不可能对其质量等情况完全了解，而开发商则居信息的垄断地位，开发商和消费者之间存在严重的信息不对称。信息不对称导致消费者采取的往往是逆向选择，并由此产生道德风险，使消费者常处于利益容易受损的不利位置。

建设保障性住房以拉动内需和抑制房价时，消费者的决策行为在两种情况下的表现出现不一致。拉动内需时，消费者中会出现一批“噪声交易者”，进而使得消费者的决策行为表现出“羊群行为”特征；而在抑制房价时，消费者的决策行为表现为“反应过度”。“羊群行为”会使住房价持续拉高，“反应过度”会引起住房价格的过度波动，从而导致房地产市场的低效率。

三、结论与政策建议

通过以上分析，我们可以看出，房地产市场的主要参与者——政府、房地产企业和消费者，三者的决策行为对房地产市场的效率确实产生了影响，造成房地产市场的低效率。然而，这些决策行为都是发生在以保障性住房建设拉动内需或者抑制房价的时候，也就是说这些决策行为发生在保障性住房具有调控功能认知之下。保障性住房功能的认知偏差导致了房地产市场的低效率。对此，我们可以提出如下建议：

1.构建“双轨制”住房市场，明确保障性住房的民生保障功能

针对高收入者，建立商品化住房市场，由市场机制配置住房；针对中低收入者，建立保障性住房市场或准商品化住房市场，由政府主导的市场机制配置住房。根据两个住房市场的需求特点，住房供给结构有所不同，使两市场的住房消费者在各自的市场中获得所需的住房。

2.建立与完善住房保障法规，增强保障性住房政策实施的连续性、稳定性

典型国家和地区在推行住房保障政策时, 往往通过立法形式来保证政策的落实。比如在英国、美国、日本、新加坡等国家，在我国的香港、台湾地区也有类似的立法。这些法律可以为建立住房保障体系提供依据，明确住房保障体系的基本目标、实现方式，更重要的是增强保障性住房政策实施的连续性、稳定性。避免因保障性住房供给短缺和盲目扩大建设引起整个房地产市场的波动。

参考文献：

[1]Simon, H. A. A Behavioral Model of Rational Choice[J].Quarter-ly Journal of Economics , 1955, 69 :99- 118

[2]郑雨明.决策判断中认知偏差及其干预策略[J].统计与决策,2007(05):48-50

[3]KAHNEMAN D, TVERSKY A.Prospect Theory:An Analysis of Decision under Risk[J]. Econometrica, 1979, 47: 263-291

[4]何大安.行为经济学基础及其理论贡献评述[J].商业经济与管理,2004(12):4-10

[5]邵希娟,杨建梅.行为决策及其理论研究的发展过程[J].科技管理研究,2006(05):203-205

[6]黄成.行为决策理论及决策行为实证研究方法探讨[J].经济经纬,2006(05):102-105

[7]赵振宇.我国住房保障制度改革探析[J].学术交流,2008(03):139-141

[8]赵新华,屠梅曾.房地产市场中的噪声交易行为研究[J].财经研究,2008,34(01):136-142

[9]邓国营,甘犁,吴耀国.房地产市场是否存在“反应过度”[J].管理世界,2010(06): 41-55