调控后的中国房地产行业发展现状及趋势

沈玲娜

[摘要]2011年是全国房地产调控最为严厉、政策落实最到位的一年，房地产调控政策的行政性干预色彩继续加重，限购、限贷、限价政策逐步细化升级，着力抑制投资投机性需求和遏制房价过快上涨。

[关键词]调控房地产现状趋势

一、宏观经济背景

2011年，全球经济在受到一系列冲击的情况下复苏进程缓慢。我国全年国内生产总值471564亿元，比2010年增长9.2%，增幅比2010年回落1.1个百分点，明显有所下滑，而2012年的一季度更是降至8.1%，经济增长稳步放缓。全国固定资产投资为301933亿元，比2010年增长23.8%，增幅与2010年完全持平，略低于近十年的平均增幅。其中全国房地产开发投资完成额为61740亿元，比2010年增长27.9%。国内CPI逐渐走高，物价上涨压力持续增加，抑制通货膨胀率上涨、稳定物价成为宏观经济调控的核心内容。为此，2010年12月中央经济工作会议确定的2011年经济政策为：要把稳定价格总水平放在更加突出的位臵，并实施积极的财政政策和稳定的货币政策，增强宏观调控的针对性、灵活性、有效性。

二、行业政策及宏观调控

2011年1月26日，国务院常务工作会议推出八条房地产调控措施，被称为“新国八条”，加强和细化了2010年的“国十条”和“9.29”新政。要求各地政府合理制定和公布房价控制目标，同时还调整完善了相关税收政策，并出台具体的限购范围和标准，明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市必须加入限购，将范围进一步扩大。2011年7月12日，国务院召开的常务会议指出，部分城市房价上涨压力仍然较大，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施。2011年11月7日，温家宝在访问俄罗斯时强调：房价总的形势还处于僵持阶段，但这一个月来也开始松动，调控决不可有丝毫动摇，目标是要使房价回归到合理的价格。2012 年1月31日，总理温家宝主持国务院会议，并对当前重点工作了部署：巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。2012年3月22日，发改委宣布适时扩大房产税试点范围。国务院批转了发展改革委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》:适时扩大房产税试点范围。

三、中国房地产发展现状

2011年，中央和地方政府房地产调控政策继续升级和深化，抑制商品房投资投机性需求和加快保障性住房建设两条腿并行。在商品房调控方面，不断扩大限购范围、大中城市提出房价控制目标、调整住房转让营业税、货币政策持续收紧、信贷政策更加严厉。在保障房建设方面，从土地、资金和制度等多方入手，单列保障房用地、加大保障房建设财政投入、鼓励多渠道筹集资金、下达1000套保障房开工建设任务并分解实行建设责任制、公开保障房建设信息等。这一系列调控政策使2011年的房地产市场出现积极变化。

从反映房地产行业整体形势的国房景气指数来看，2012年3月只有97，远低于去年同期的104.4，显示今年以来房地产市场开始降温。自2011年以来，国房景气指数已连续下滑，说明这两年来房地产市场开始降温。近几年来房地产行业的投资一直保持较快的增长，进入2012年后，增速虽有所下降，但仍然保持较高的水平。

四、2012年发展趋势

1.2012年宏观经济政策有望结构性放松

从12月召开的中央经济工作会议来看，2012年全国将“继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性”。这也就意味着，2012年全国将延续2011年的财政和货币政策，但是在政策执行方面将有所不同。

货币政策方面：2011年货币政策全面从紧，前三季度加息、上调存款准备金率和紧缩信贷等各类手段频频使用。而2012年货币政策将有望定向放松，预计在经济增长放缓和通胀缓解的情况下，2012年存款准备金率将有数次下调的空间，基准利率也有望下调，从而步入降息通道，货币政策将由全面从紧转为定向放松。

财政政策方面：10月份国务院常务工作会议研究制定了小型和微型企业发展的财税优惠政策：提高小型微型企业增值税和营业税起征点，将小型微利企业减半征收企业所得税政策，延长至2015年底，并扩大范围；12月25日，财政部部长谢旭人阐释了2012年结构性减税的四条路径：降进口关税、减小微企业税负、扩营业税改增值税范围和推资源税改革。由此可见，2012年财政政策将更加积极有效。

2.2012年房地产调控政策整体上继续从紧

（1）继续推进保障性安居工程建设，更加注重管理与完善制度

2012年中央经济工作会议中提出：继续加大对保障性住房的投入，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、就业职工、农民工住房困难。住建部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议表示：2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，采取有效措施，确保资金和土地落实。可见保障性住房建设开始设定竣工目标，在目标设定方面更加科学合理，在制度建设方面更加健全，保障房建设的重点开始由追求规模逐渐转向健全制度。

（2）调控政策整体从紧，不可能重现2008-2009年宽松状态

从官方表述分析，12 月的中央经济工作会议明确：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。12月23日住建部部长姜伟新发表讲话：继续坚持房地产调控不动摇，促进房地产市场健康发展。表明中央2012年将会继续坚定不移地对房地产进行调控，促使房价合理回归。

从宏观面分析，2012年政策不可能重现2008年四季度的放松力度。当时受国际金融危机影响，国内经济快速下滑，于是中央和地方政府才采取各种手段救市，主要是四万亿元一揽子经济刺激计划，其中包括9000亿的安居工程投资，另外是放松住房信贷和购房税收优惠。当前形势与2008年明显不同，经济只是稳中有落，CPI虽已下行，仍处偏高水平，存款负利率现象仍然存在。即便考虑到2012年经济形势还将有所下滑，经济政策和楼市政策放松的程度也将明显小于2008年。

（3）房地产调控政策将先紧后松，有望逐步、小幅放松

从时间阶段分析，“政策底”2011年四季度就已出现，2012年的调控政策不可能进一步加码了，只会一点点放松。一方面，2012年国内外经济形势复杂而严峻，中国经济存在很大的不确定性，如果下滑幅度超过预期，则自然会放松对重要支柱产业——房地产市场的调控。另一方面，2012年房价还将继续下跌，尤其是持续下跌至下半年，调控效果会趋于显著化，调控目标接近实现，也就具备了放松调控的依据和条件。即便如此，还须清醒的认识到，2012 年调控整体上偏紧，放松只是局部的、小幅的、慢节奏的。预期2012年下半年，早则年中前后，政策会进行一定程度的调整，并且地方政府将先行一步，或明或暗的放松政策。

（4）房贷政策将对自住需求适度放松

2011年以来，影响住宅需求最大的政策是房贷紧缩，不仅三套禁贷，二套门槛提高，连首套住房贷亦不断提高门槛，再加上经过五次加息之后，贷款利率水平明显提高，导致很多自住需求被迫推迟购房。首套住房与民生联系密切，这有悖国家差异化房贷政策方针，明显误伤了刚性购房者。12月23日，住建部部长姜伟新在全国住房和城乡建设工作会议表示：要支持居民合理购房需求，优先保证首次购房家庭贷款需求，且在首付款比例和利率上会体现优惠政策。因此，2012 年有望针对自主需求者出台一些信贷方面的优惠政策，尤其是首次房贷。

（5）房产税征收试点范围将扩大

2012年中央经济工作会议强调：要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。自2011年１月上海和重庆率先进行试点以来，关于房产税将在全国范围内推广的观点就一直存在。在调控效果尚未达到预期、限购政策难以放松的情况下，有望快速催生部分城市房产税的出台，以代替限购政策，预计2012年房产税将扩大试点范围，将会有第二批城市进行试点，数量将会超过两个。

3.2012年房地产投资和建设增幅将明显放缓

受调控政策持续从紧的影响，房地产开发商对2012年的房地产市场持预期悲观，因此，在2012年房地产开发企业将继续大幅减少对商品房市场的投资，预计2012年房地产开发企业房完成投资额的全年增幅在15%左右。

全国房地产开发企业房屋新开工面积增幅将明显下滑，预计将出现近十年来的首次负增长，预计全年将下跌5%左右。

商品房市场的持续低迷将继续往土地市场蔓延，特别是经营性土地市场，预计2012年经营性土地市场仍将继续冷清。由于中央高层对于调控不放松的基调的延续，开发商对未来楼市预期悲观。因此购地意愿下降、购地能力削弱，预计全年经营性土地成交建筑面积将下降10%左右。