中国房价高涨原因浅析

张成

ふ 要：近年来，城市房价问题已经成为上至中央，下至平民百姓最关心、最头疼的问题。对房价高涨原因的探讨与争论也伴随房价的飙升而不断升温，2009后更是如火如荼。本文对2002年以来有关中国房价上涨及其治理研究中有代表性的观点和结论进行了梳理，并简单的阐述了自己的观点。

关键词：中国房价；高涨原因；治理方略

一、观点回顾

（一）“刚性需求说”及治理

对刚性需求至今未有权威的定义，但从经济学的角度来说，刚性需求是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。我国住房的刚性需求首先从2002年在沿海发达地区如北京、上海、天津、深圳、广州等有所显现，2003年全国性的刚性需求开始凸显出来的。我国住房的刚性需求主要是买房自住需求和投资需求各占一半，两者合力推高房价。

倪弘、徐义忠认为需求的强劲增长是房价攀高的首要因素，由于城镇化过快，人口迅速增加、房地产业的投资和投机需求及房屋拆迁等导致了住房的刚性需求。应该加大普通商品住房和经济适用房的土地供应和建设力度，明确商品住房的界限，合理确定住房和非住房的土地供应比例。同时要规范商品房的交易行为，加强对房地产市场的信息统计情况。

（二）“供给短缺说”及治理

“从源头上来说，市场的供求关系才是决定房价的根本。”山东经济学院郭松海委员说，现在在大城市里，尤其是在经济相对发达的沿海城市，房源供应不足，房价上涨的趋势不可避免。对于中小套型的住房，应加大土地的供给比例，对消费型和住房型的贷款放低门槛，在房价竞标和土地出让中应加强规范。

华远集团总裁任志强认为，我国房价的高涨，主要是由于供给严重短缺引起的，而住房供给的不足主要是因为土地供给不足造成。任志强认为自2003年收紧土地和信贷政策后的土地一直处于供给短缺状态，导致每年新开工的商品住房面积呈负增长趋势，无法满足市场需求，其结果就是房价持续上涨。对于如何抑制房价，应当增加商品房土地的供应量，只有在总量上解决土地供应问题，才能真正控制房价的上涨。

（三）“供给结构失衡说”及治理

赖华东和蔡靖方对于供求结构的研究认为，我国房地产投资结构不合理，中小套型、中低价位普通商品住房供应不足。另外，经济使用房和廉租房市场发展制度不完善，政府重视程度过低致使此部分市场需求仍得不到满足。房产市场上中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加的供给结构不合理的局面为投机抄房提供了温床，推动了住房平均价格上涨。要抑制房价需调整当前不合理的供房结构，重点建设满足中低收入群体住房需求，增加中小户型住房数量，同时完善经济适用房建设制度和廉租房的提供数量。

（四）“热钱说”及治理

热钱又称游资或叫投机性短期资本，只为追求最高报酬以最低风险而在国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金。据国家统计局资料显示，2003～2007年间分别有369亿美元、1141亿美元、470亿美元、5亿美元、1172亿美元的热钱流入我国境内。

王菁娜、陈朔认为，国内大量热钱的涌入，不断哄抬了房地产的房价，同时造成大量房产泡沫。在美元贬值的大背景下，中国的房地产业是热钱获利的最佳土壤。政府应制定措施严格规定房地产贷款比例，调整贷款比率，可将提高首付比例与采取按揭贷款差异化两种措施双管齐下。严格规范银行纪律，按规定发放贷款，各个部门间加强监督和联动，建立健全风险防范机制，同时强化土地管理机制，规范政府行为。

二、我们的结论

（一）政府是幕后推手

在现行的土地管理体制下，土地的出让权牢牢掌控在各级地方政府手里，而在城镇化的进程中，土地出让收入俨然成为了地方政府的主要经济收入来源，地方政府可以获得土地出让收入的70%左右，从而成为发展房地产的最大收益人。在追求政绩GDP等经济指标的激励下，地方政府必然会推动房地产投资与拉动房价上涨。同时房地产成为腐败官员权力寻租的温床，触动地方政府的利益造成了许多房价调控政策无法得到执行。

（二）税负问题导致房价上涨

（1）房地产开发税费较高。房地产开发成本包括地价款、开发费用、开发成本、房产税、契税、土地增加税等。（2）房地产持有环节税负较轻使得投机现象非常严重。由于房地产持有环节的税种较少、税负较轻，加之房地产流转环节税负较重房地产二手市场，造就了近年来我国房地产市场投机盛行的气氛，某些房地产商恶意炒作造成房价虚高，从而使房价被人为的操控。

（三）房价上涨的重要动力是宽松的信贷政策

目前房地产开发企业自有资本比例普遍偏低，高度依赖于银行信贷；而银行也非常看重房地产开发贷款对其自身调整资产结构所发挥的作用，手持土地抵押物相对而言，安全保障系数较高，因此给予房地产开发高杠杆支持。另一方面，我国住房消费信贷政策非常宽松，大部分银行按照央行规定的最大贷款比例和远低于其他类型贷款的利率水平给个人发放住房抵押贷款。可以说，宽松的住房开发贷款和住房消费贷款是促成房价持续上涨的重要动因。而且，只要人们预期未来低价房价持续高涨的走势，那么手持抵押物的银行必然没有动力贯彻落实央行的调控政策，甚至会采取各种对策来解决“不利”的调控政策。（作者单位：西南财经大学中国西部经济研究中心）

おおおおおお 参考文献：

[1] 王志敏.房价居高不下的深层原因及治理策略[J].价格理论与实践，2011，（03）：41-42

[2] 倪弘、徐义忠.房价过快上涨的原因分析及调控建议[J].价格理论与实践，2005，（04）：17-18

[3] 沈艳.货币供应量、通胀、刚性需求推高高房价—再析房价上涨原因及对策建议[J].价格理论与实践，2011，（02）：31-32