房地产调控正面临新的“十字路口”

张嗣兴

上海易居研究院的报告显示，截至2012年8月底，包括北上广深在内的十大典型城市新建商品住宅库存总量为5581万平方米，同比增长11.71%，环比下降1.22%；8月份，十大典型城市新建商品住宅存销比为9，其中，上海8月份新建商品住宅存销比为12.3，北京为8.2，广州为7.4，深圳为7.2。根据历史经验，存销比的合理区间为6～9个月，偏小区间为3～6个月，偏大区间为9～12个月，过大区间为12个月以上。

作为直接反映楼市冷暖的数据指标，存销比下降，不仅表明楼市回暖，更暗示房价存在反弹的可能。一线城市中，除上海存销比依然维持在高位外，其它3个城市的存销比均较低，房价存在上涨压力。未来几个月，由于开发商年底回笼资金的要求，房企将加速推盘，从而会增加供应量。同时，积压的购房需求也逐步释放，预计需求的增量依然大于供应量，故存量还会继续下跌趋势。另一方面，商品房销售面积将无悬念地继续上升，预计四季度存销比仍在合理区间徘徊，而明年上半年会回落至偏小区间，届时房价上涨的压力将进一步增大。开发商也非常关心存销比，如果这一数值持续下降，部分开发商就可能“捂盘惜售”，等待有可能到来的价格反弹。

楼市调控从紧的信号再起。北京土地市场在经历过短暂的火热之后，后续土地出让被临时“叫停”。在广州，由于价格较高的项目成交开始变得活跃，成交均价面临上涨压力，于是，价格较高的项目预售也被限制。

房地产市场陷入僵局。

房地产调控正面临新的“十字路口”。

在9月22日举行的中欧国际工商学院第三届中国房地产业高峰论坛上，全国人大财经委副主任委员吴晓灵呼吁：“政府一再地表态说，行政性的管制措施是暂时的，是要为未来的经济手段调控争取时间。如今这个调控已经持续了好几年，而现在我们国家的经济发展到了一个关键时刻。在这个时刻，我们应该凝聚社会共识，大家共同地来讨论一下，房地产市场，特别是住宅市场，应该有什么样的制度，才可能使得它能够比较健康地发展。”

吴晓灵之所以如此说，是因为中国的房地产调控陷入两难境地。今年年初，温总理在“两会”期间的记者招待会上及《政府工作报告》中，对房地产调控的事情讲得比较多，因为房地产确实是对社会和经济影响很大的问题。温总理讲，政策要促进房价向合理价格回归。什么是合理房价·温总理肯定地说，合理房价就是根据居民的收入以及盖房子的成本，二者比较，如果适度就是合理，如果不适度就是不合理。我们叫房价收入比。另外一个指标是房价租金比。拿这些指标来衡量，中国的房价确实非常高，泡沫的确是有的，而且很严重。过高的房价不仅会导致经济泡沫的风险，也会导致社会矛盾突出。按照北京现在的房价，80%的人都买不起房子。这个问题的根在哪里·应当说是社会结构、收入分配问题，是社会两极分化特别严重。如果高收入阶层的10%或15%的人，放手多买几套房子，房价抬起来，剩下85%的人都要被挤出这个市场。可住房又属于必需品，由此产生的社会冲突就会比较激烈。于是，只能进行调控。可是，调控并非无人反对，很多人都会借口“稳增长”，强调中国经济属于投资驱动型，房地产投资在整个经济当中占20%以上的比重，房地产投资有它的上下游。钢材、玻璃、水泥等属于房地产的上游产品；家电、家具、装修等属于房地产的下游产品。所以，房地产投资对经济增长有着很重要的影响；如果房价真下跌了，买房人的资产就会受到损失，买房人当然不愿意承受这样的代价。另外，地方政府借债多投到基础设施建设上，它能借到钱，是因为银行看到地方政府有土地出让的收入，往往以此为担保。如果房地产市场不行了，地方政府便没有了收入来源，它的建设就会停下来，经济增长就会降下来，金融机构的风险也会加大。这些观点也不是完全没有道理。但对于房价的上涨，如果听之任之，老百姓肯定是不能接受的，会酿造出很大的社会风险。该如何拿捏这个尺度，是一项非常大的挑战。

事实上，截至目前的调控，根本无暇顾及“房价向合理价格回归”，仅“抑制房价过快增长”就已显得力不从心，因为没有人敢试试让全国房价崩掉30%会是什么情况·从其他国家来看，美国房价一崩溃，引发了此轮的世界金融危机；日本当年的房价崩盘，导致了日本20年经济停滞不前；西班牙的房价问题爆发，马上国家债务就扛不住了。就连香港的楼市崩盘，也会制造出一批负资产阶层人士。因此，似乎最好还是控制住房价，不要让它过快增长。房价不涨了，要买房的人感觉到了希望；房价没有大幅度下跌，已经买房的人没有感觉资产缩水。同时，36000万套保障房给真正困难的人以很大的希望。如此看来，无论政府还是银行，都不希望房价下降，似乎也有道理。

正是这许多的“似乎也有道理”，使得政府对房地产的调控碎片化、短期化。正是宏观调控的碎片化、短期化政策，造成了与微观之间长期存在“弹簧博弈”。房地产市场的繁荣，对于地方政府而言，始终具有做大GDP、增加地方财政收入、提升地方品牌等多重诱惑，只要宏观层面对房地产调控稍有放松，甚至不需放松，只要有些“不强调”的迹象，微观层面就有捂热楼市的冲动。只有宏观调控不断施力，政策效果才能持续地显现，若宏观调控不再施力，政策效果就不会叠加，而一旦宏观调控有所减弱，往往会出现有违政策初衷的负向反弹。这种博弈就像压弹簧，此消彼长，不进则退。也正是因为这种博弈，才导致了“房地产调控已持续了好几年”，至今问题得不到解决。

不久前，有报道引述国家税务总局政策法规司巡视员丛明的观点称：中国房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产的长期政策备选方案中，房产税一直被认为是最有效也是最有可能取代限购政策，获得推广的措施之一。认为房产税可以形成规范的经济调节杠杆，包括对地方政府职能转变的合理激励，以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。房地产税具体深化时间可能在今年底或明年初，房地产税最终会在中国实施。反对的意见认为，房产税是一种物业税，因为土地70年使用权等问题的存在，使得中国目前不具备征收物业税的条件，房产税不是限购政策的理想替代方案：第一，尽管中国在居民买房后的住房持有环节税收缺失，但是在生产建设交易环节的税负相当高。第二，中国实行的是土地出让制度，提前征收70年的土地出让金，已经由购房者在房价中承担了，开征物业税会产生对土地使用重复征税。第三，物业税是财产税，中国的购房者仅仅拥有房屋所有权，对房屋所在的土地只有使用权，不属于物权的范围，即使要征物业税，也应剔除土地的因素，只对房屋部分征税。很显然，房产税进一步扩大试点条件未必成熟，房产税制度化就更无基础了。

当下虽然经济下行，但政府调控政策的口风不改，在可预见的今后几年内，中国不会再把房地产当成GDP增长的主发动机。限购和限贷政策不放松，加上资金面收紧，房价暴涨也只是苦苦煎熬的开发商的奢望。看一座城市的房价，关键要分析这座城市的房价是由安居因素决定的，还是由投机因素决定的。由安居因素决定，遵循的是商品规律，由投机因素决定，遵循的是金融规律。中国只要把安居功能好好地发展起来，把投机功能抑制住，在中国城镇的自身住房率已达到89.68%的情况下，中国的房价会有办法解决。这些年的调控，虽说每一次的调控都取得了成效，但是调控政策更多只是针对一段时间内的问题，而对供求关系的平衡和改善，始终考虑和把握不够。有一些政策出台，解决了阶段性问题的同时，也引起供应量阶段性的下降，反而导致了供求矛盾的激化。所以，目前的当务之急是增加用地供应，督促各地开工，加快城市配套，适当提高城市规划的容积率，提高土地利用的效率。支持群众对住房的合理需求，支持对开发商的合理融资，增加供给是根本，而任何与增加有效供给方向和目标相悖的房地产政策出台都应当慎之又慎。要承认房地产既有消费属性又有投资属性，同时制定好中长期制度，处理好中央政府和地方政府的关系，从源头上解决地方政府对土地财政依赖这一房地产调控难点之所在。

房地产市场一定会从目前僵局中走出，“抑制房价过快增长”的目标一定能够实现，“促进房价向合理价格回归”的目标也一定能最终实现。