我国房价高涨的供需层面分析

李川

[摘 要]近几年来，我国的房价一路攀升，住房问题俨然成为居民关注的热点问题。房地产经济在我国国民经济中占有重要地位，保持房地产的健康有效地发展，合理控制房价的过快上涨，已经成为各级政府的主要政策目标。本文首先阐述我国房价的现状，然后从供需的理论层面分析房价上涨的原因，最后提出了实际的对策，以使房地产健康，长效的发展。

[关键词]房价高涨 供需理论 贫富分化

一、我国房价现状

住房问题与人们的日常生活息息相关，因此我国的住房价格问题一直是人们关注的焦点。近年来，我国的房价一路攀升，已偏离了正常的价格轨道，致使绝大多数居民对于居高的房价只能望而却步，这也严重影响了我国的经济发展和社会稳定。

改革开放以来，我国的房价基本经历了三轮的大规模上涨。第一轮是1992年～1993年，主要来自于土地的有偿出让，在土地的使用上增加了大量的土地出让金等成本。第二轮房价上升是在1998年停止住房福利实物分配之下产生的。第三轮即是本轮的房价高涨，此轮的房价高涨一直持续到现在仍不见回落，已成为考验我国政策执行部门的一大难题。

面对这次房价的大规模上涨，我国出台了一系列重要的房地产调控政策，从2005年出台的“国八条”到出台限购限贷的政策再到2011年重庆、上海征收房产税，我国的限制房价上涨的政策层出不穷，但效果不尽人意。从目前来看，我国的房价虽然没有大规模上涨，但现房价仍处于高位，一般家庭不足以负担高额的首付，且上涨预期存在，房价调控仍然任重道远。

二、 房价高企的供需层理论分析及抑制房价的两大理论措施

住房归根到底属于商品，根据经济学上的供需理论来说，一种商品的价格是由该商品的供给与需求决定的。因此，住房的价格也是由住房的供给量与住房的需求量共同决定的。所谓住房的供给量即开发商在一定住房价格水平下愿意而且能够提供的住房数量，住房的需求量即在一定住房价格水平下人们愿意而且能够购买的住房数量。住房的供给量随着价格的上升而增加，相反，住房的需求量随着价格的上升而下降。在一定的价格水平下，会有住房的供给量等于住房的需求量，而此时的价格水平就是均衡的价格水平。因此，从这一理论出发，畸高的住房价格是符合市场规律的。但是，当某一现象影响到绝大多数人利益时，应当允许市场力量之外的第三方参与进来，来保障社会的公平，这里的第三方即是政府。

根据住房供需理论，要分析影响住房价格的因素，归根到底是要分析影响住房需求与供给的因素。首先，从住房需求方面来看，住房需求包括刚性需求和弹性需求。刚性需求，相对于弹性需求，指商品供求关系中受价格影响较小的需求。刚性需求是有条件的，当刚性需求被上涨过快的房价破坏后，这个刚性需求就成了弹性需求，此时，人们的正常生活便受到了严重影响。而弹性需求则相反，我们可以理解为是与正常生活关系不密切，而仅仅是用于提高生活质量的需求。住房的弹性需求在现实生活中普遍存在，如购买多套住房或投资于住房。就住房需求方面而言，我们应保障住房的刚性需求，抑制住房的弹性需求。

其次，从住房供给方面来看，影响住房供给的因素很多，主要是成本因素。成本是推动房价上涨的内存原因。成本中土地价格占很大比例。土地是一个比较特殊的要素，它在总量上是一定的，即土地的总供给是一定的。在工业化和城市化的进程中，能用来建房子的土地数量在逐年减少，稀缺的城市土地资源始终是开发商争夺的目标，这也在一定程度上形成了卖方垄断，推动了土地价格的不断上涨。地价的上涨，推动房价的上涨，而房价的上升，又使得一部分人被房地产的利润驱动，进入房地产业，在有限的土地资源面前，进一步推动了土地价格的上升。地价与房价相互影响，相互推高。

三、抑制高房价的实际措施

从以上的分析我们可以得出抑制房价上涨的措施：

第一，加大保障性住房的建设力度，以满足住房的刚性需求，同时，严格控制投机性资金进入房地产市场。

政府应增加中低档商品房和经济适用房的建设，完善廉租房制度。我国政府应当建立一个完善的廉租房制度，优先保证中低价位、中小套商品房和廉租住房的土地供应，并减少别墅类房地产开发项目的土地供应，严格限制低密度、大套房住房的土地供应。

在控制投机资金问题上，我国已经出台了一系列措施，这包括对二套、三套房房贷利率上的区别对待，以及房屋限购，征收房产税等措施，这从根本上讲都是在抑制投机性住房需求。目前我国房价稳定，调控初见成效，但需要注意的是我们应该继续加大力度强调房价调控，以防止房价反弹。

第二，加强监督，防止腐败行为；严格房地产开发的市场准入。

土地是国家所有的，在土地的交易环节很容易出现权钱交易现象。土地资源的紧缺性决定了政府会把它出让给能给自身带来最大利益的开发商，管理土地资源的部门和官员很容易成为寻租的对象。这些寻租费用，也被房地产商列入成固定成本中。因此，加强监督便显得尤为重要。其中理顺土地产权关系，深化土地使用制度改革是问题的关键，但这涉及深层改革，在此不再阐述

对开发商的资质进行管理，是防止房价畸形上涨的重要一环。如若对房地产开发商的进入不加限制，当人们看到房地产利润巨大之时，便争相进入这一领域，哄抢土地，便会加重房产调控的难度，因此严格房地产开发的市场准入，并对开发商资质严格管理也是重要一环。

总之，使房价回到正常的轨道并稳定下去是一项长期而艰巨的任务。目前，我国治理房价的措施只能是抑制，且治标不治本。从长远来看，我们应该进行深层次的改革，房价问题才能一劳永逸。

参考文献：

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[2]高鸿业.微观经济学[M].中国人民大学出版社.2007.

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