从地方“两会”看2012房地产调控路线图

罗宇凡 周楠

限购令会不会松绑？保障房覆盖范围会不会扩大？房产税试点方案会不会进一步完善？一系列问题在地方“两会”上屡屡被提及。从目前传递出的信息显示，限购政策短期内难以放松，保障房建设继续推进，覆盖范围有望逐步扩大，不过房地产政策和市场走向仍将面临长期的博弈，2012年房价有望唱响“稳中有降”的主旋律。本刊今日特将地方两会与房地产相关的政策与动向做一汇总，已探出今年房地产政策的基本方向与脉络。

连线上海：

坚持“稳中有降”的房价控制目标

在召开的上海市“两会”上，上海市市长韩正表示，“今年上海将贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的政策措施，加大普通商品房供应，调整普通商品住房标准，完善个人住房房产税改革试点，促进房地产市场平稳健康发展，实现全年新建住房价格稳中有降。”

韩正指出，上海房地产市场的住宅价格太高，今年房地产市场的调控力度不减、政策不变，要继续加大力度，全面贯彻落实中央经济工作会议关于房地产市场调控的一系列政策和举措。

至于限购，上海市也将继续严格执行。此前上海市政府新闻办就发布消息，2012年上海将会继续加大房地产调控力度，继续执行住房限购政策。不过，两会期间上海市宣布将对普通商品住房标准进行调整，内环线以内的普通商品住房标准调整到每套330万元以下，内外环之间调整到200万元以下，外环以外调整到160万元以下。

在继续严格落实房地产调控政策的同时，上海市还拓宽了保障房的分配门槛。在上海市共有产权保障房(经济适用住房)供应启动的背景下，今年，上海市共有产权保障房(经济适用住房)的准入标准将再次大幅放宽。上海计划将申请共有产权房的门槛从家庭人均可支配收入每月3300元放宽到5000元。即当三口之家夫妻俩平均月收入在7500元以下，就可以进入到申请行列。这其实是吸引更多工薪阶层和白领青年进入保障体系之中。各区县在去年第二批经适房配售工作完成后，需及时启动今年新标准的申请受理工作。

提高廉租房实物配租比例，市住房保障房屋管理局局长刘海生表示，目前有关部门正会同各职能部门重点推进优质教育资源和医疗资源，以及大型商业设施进驻大型居住区的工作。

与此同时，住房政策向人才倾斜。韩正表示，今年上海会有一些特殊政策来加强住房保障力度，如进一步放宽共有产权房，惠及面将扩大到工薪阶层、小白领。此外，对于一些优秀人才来说，可以实现人才公寓的“先租后售”，“譬如说先在人才公寓住10年后，再用一笔较低的钱买下来”。

连线重庆：

2012年将优化房地产市场调控

重庆市政府工作报告提出，2012年将优化房地产市场调控，确保房地产市场平稳健康运行，房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅。

重庆市委副书记，市政府市长、党组书记黄奇帆在重庆市第三届人民代表大会第五次会议上作政府工作报告。他说，在住房问题上，重庆健全市场供给与政府保障并举的“双轨制”住房供应体系，实行“低端有保障、中端有市场、高端有约束”调控。2011年，重庆累计开建公租房2871万平方米，配租11万套，规模、进度和配套水平全国领先。重庆主城房价在全国35个重点监测城市中始终保持中低位。

黄奇帆表示，2012年，重庆将优化房地产市场调控。当地将新开工公租房1350万平方米，配租10万套，同时加强公租房小区综合配套，提高社区管理服务水平，方便群众生活。重庆还将落实首套住房和改善性住房的优惠政策，满足群众自住性和改善性住房需求。综合运用规划控制、土地供应、信贷税收等手段，确保房地产市场平稳健康运行，房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅。

房产税作为以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。2011年1月，重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库，其税款为6154.83元。2011年10月1日起对主城区内符合要求存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。重庆因此成为国内首个对存量住房开征个人住房房产税的城市。

黄奇帆表示，房产税是一种相当于国外物业税的税种，是一种财产税。房地产是一个资本品、财产品，对资本品、财产品最合理的税收调控就是征收直接税，也就是房产税。大家要知道，房产调控涉及好几个方面，既有财税调控问题，也有金融调控、土地调控、保障房调控、供求调控的问题。

黄奇帆还指出，“五个调控”各有各的功能，不能用一种调控代替所有调控。从财税调控角度来讲，我认为今后走向应该是征收直接税、物业税，也就是财产税。这种财产税对于保有房产的人，如果需要很大的交税成本，就会减少炒作，减少空关，对各种各样的投机有抑制作用。我们现在的税收过分集中在交易环节的税种上，像所得税、增值税，营业税等，交易环节收了税以后，所有成本会堆到房产成本上，会推高房价，鉴于此，我们给中央建议，重庆政府愿意在征收房产税上先行试点。

连线天津：

2012年计划建设保障性住房10.5万套

从天津市十五届人大五次会议上获悉，今年天津将继续巩固房地产市场调控成果，通过将住房限购、证后监管、房地产市场监管等有效的管理手段落实到位，实现提高利用效率、增加住房有效供给等目标，确保本市房地产市场平稳健康持续发展。

天津2012年继续大力推进保障性安居工程建设。为确保今年住房保障工作目标顺利完成，全市提前将保障性住房建设用地纳入年度供地计划，确保优先供应，截至目前已落实保障性住房建设用地461公顷，占全年保障性住房建设用地计划的93%。

据了解，2012年全市计划建设保障性住房10.5万套。包括公共租赁住房1.8万套，其中市内六区和环城四区计划建设1万套；滨海新区安排建设0.8万套。经济适用住房7.1万套，其中中心城区“城中村”改造定向安置房1万套、示范镇安置房5万套；滨海新区安排建设1.1万套。限价商品住房1.6万套，其中市内六区和环城四区1万套；滨海新区安排建设0.6万套。

今年，天津要准确把握宏观调控政策和市场变化情况，动态监测分析全市房地产市场运行情况，继续深化证前证后监管。建立杜绝逾期开工的长效机制，对逾期未开工时间长、面积大，连续两次被通报批评的区县，暂停经营性土地出让业务备案。

据悉，2011年天津新建商品住宅成交1464.5万平方米，同比增长9%，新建商品住宅平均交易价格8272元/平方米，同比下降2.6%。新建商品房预售资金监管实现新突破，监管面积达2403.83万平方米，监管金额累计达到840.63亿元；全市共监管存量房面积达352.97万平方米，监管资金达276.83亿元。

连线广西：

432亿力促10个方面惠民工程

1月8日召开的广西自治区十一届人大五次会议上，自治区政府主席马飚在政府工作报告中提出，2012年将筹措资金432亿，继续办好社保、卫生、教育、安居、基础设施、土地整治、农补、生态、文化、计生等10个方面的惠民工程。其中，筹措资金79.23亿元，开工建设保障性住房24.1万套。以解决全区农村中小学教师住房难为重点，加快推进公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房、限价商品住房等建设。

严格执行保障性住房建设质量终身责任制。完善保障性住房分配、运营、管理和监督机制，确保住房困难的中低收入家庭受益。改造农村危房(含茅草房)20万户，其中今年6月底完成改造茅草树皮房2.5万户。继续实施农村居民住房政策性保险。

据了解，截至去年12月底，广西保障性安居工程项目开工建设31.95万套(含租赁补贴45785户)，竣工住房97774套，完成投资168.62亿元，为48万人解决了住房难题。