房地产税制改革对房地产参与主体的影响分析

李宏彪

【摘要】 文章围绕房地产税制改革对房地产市场不同参与主体的影响进行定量分析。分别从整个房地产税收、流转环节房地产税收及保有环节房地产税收对房地产市场中的消费者、房地产开发商、地方政府及中央政府可能产生的影响，建立相关数学模型进行定量分析，探寻我国房地产税制改革的方向。

【关键词】 房地产税制； 房地产税收； 改革

税收是政府取得财政收入的基本形式，其通过征税的方式参与社会产品的分配、占有部分社会资源以满足社会公共需求。税收在取得财政收入的同时，政府征税也改变了各经济活动主体的利益，而利益的多少又直接影响到他们的行为。房地产税制改革必然触及房地产市场不同参与主体的利益，并且对他们的行为产生影响。

关于房地产税制改革对房地产市场的影响，以前的研究多集中于税收的调整影响房地产市场的供需关系，进而对房地产市场中供需双方的行为产生影响，并对这种影响作出定性分析。但这种研究多是从理论层面来分析和解答，相关的定量分析非常少。原因在于房地产市场的影响因素非常广，仅宏观政策的影响就包括货币政策、财政政策、土地政策等，而近来不断加大的行政手段也对房地产市场产生了较大的影响。在这些政策中税收政策只是财政政策的一种，如何来剥离其他政策进而对税收政策对房地产市场的影响进行定量分析是此项研究的一个难点。本文将通过2001—2010年房地产税收与房地产市场不同参与主体的数据资料分析，来寻求税制改革对房地产市场不同主体产生的关联变化。

一、数据与分析方法

（一）房地产税收数据的选取

根据本文研究的需要，对于房地产税收数据的选取，本文分为流转环节房地产税与保有环节房地产税。流转环节房地产税包括：营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税。其中营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税等几个税种由于不仅涉及房地产业还涉及其他行业，所以在数据的选取中以房地产行业缴纳的税收进行选取。保有环节房地产税包括：房产税、城镇土地使用税。2001—2010年房地产流转环节税收及保有环节税收具体数据见附录中附表1与附表2，趋势见图1。

（二）其他相关数据的选取

为了分析房地产税变动对消费者的影响，本文选取了我国2001—2010年城镇居民人均住房支出作为分析数据，这主要是由于我国现行的房地产税对农村地区基本上都是免税，所以税收与农村的住房消费支出关联度非常小。同时为了剔除由于房价上涨因素导致的人均住房消费支出的影响，本文将通过住房消费价格指数来进行数据调整。为了研究房地产税对房地产企业的影响，本文选取了我国2001—2010年全国固定资产投资中的房地产开发投资作为分析数据，同时通过建房投资价格指数来剔除房地产开发过程中所受到的通胀影响。最后，为了讨论房地产税调整对地方财政收入及中央财政收入的影响，本文选取了我国2001—2010年地方财政收入及中央财政收入作为分析数据，并以我国消费价格指数来消除通胀对收入的影响。以上具体数据见附录。

（三）分析方法

将城镇居民的人均住房支出记作C1t，房地产开发投资记作I1t，中央财政收入记作Yct，地方财政收入记作Ylt，房地产税记作T1t，流转环节的房地产税记作T11t，保有环节的房地产税记作T12t。住房消费价格指数记作P1，建房投资价格指数记作P2，消费价格指数P3，固定资产投资价格指数P4。以上价格指数均为定基价格指数，基期为2001。模型中参数?琢表示房地产税收弹性，?琢1表示流转环节的房地产税收弹性，?琢2表示保有环节的房地产税收弹性，?茁表示方程的截距项，?着t表示残差项。

假设流转环节和保有环节的税赋全部转移给消费者，因此两个环节的税赋均用住房消费价格指数剔除通胀因素。采用2001至2010年的时间序列数据，进行实证研究。本文涉及的各种价格指数数据见附录，趋势见图2。

二、房地产税制改革对消费者的影响分析

房地产税制改革对消费者的影响，数据选取了城镇居民人均住房消费支出来进行分析，这样可以反映出消费者对房地产税变动所采取的不同消费态度，从中看出房地产税制改革对消费者的影响。分析从两个方面来进行：一是从整个房地产税与城镇居民人均消费支出来进行数据分析；二是从流转环节房地产税、保有环节房地产税与城镇居民人均消费支出进行数据分析。按照以上的分析方法分别得出表1、表2所示的结果（结果由Eviews5.0计算得到，下同）。

从表1可以看出，房地产税收变动1%，居民住房支出变动-0.0292%，但是t值显示这一变动并不显著而且可决系数R-squared表明变量In（C1t/P1）和In（T1t/P1）之间基本不存在线性关系；表2结果显示，流转环节的房地产税收每变动1%，居民住房支出变动-0.1613%，保有环节的税收变动1%，居民住房支出变动0.2264%，t值显示方程（5）的弹性系数是显著的，但方程（5）等号右边的线性组合对因变量的解释程度并不高。

从整个房地产税收变动与居民住房支出的比例关系来看，在房地产税制改革中，如果调增房地产税收，必然增加居民的购房负担，使得居民在购房时考虑税收的影响，更加慎重地选择买房，导致居民住房支出的减少。

流转环节房地产税与居民住房支出变动比例关系呈现相反的方向，如果在房地产税制改革中增加流转环节的税收将带来居民住房支出减少。这一方面表明，对流转环节增加税收，容易抬高消费者的购房门槛，不利于住房消费的增加。另一方面，由于我国住房市场的供需不平衡及房屋供给结构性问题，使得对流转环节征收的房地产税很容易被转稼给消费者，从而造成购房成本增加，使得很多消费者买不起房，导致住房消费支出因消费者买不起房而减少。

保有环节的税收与居民住房支出变动比例呈现正向关联变动，即若在房地产税制改革中对保有环节征税，有利于刺激居民的住房消费支出。这一结果与理论的结果相反。按正常情况，若加大对保有环节征税，将增加购房者的持有成本，从而使消费者减少不必要的购房，使居民住房支出减少。但结果刚好相反，从中可以看出，现有的保有环节税收对抑制炒房的作用有限。若对保有环节增加征税力度，一方面可以减少向流转环节征税导致的房价上涨，对平抑房价是有好处的。另一方面对保有环节征税可以抑制房地产投机行为，增加投机成本，减少房地产市场中投机者抬高房价的比例，也有利于房价的平稳。平稳合理的房价，有利于刺激房地产市场中刚性购房者的购买力，最终导致住房支出不降反升的结果出现。

三、房地产税制改革对房地产企业的影响分析

房地产税制改革对房地产企业的影响，分析数据选取了我国房地产开发投资数据来进行分析，这主要出于房地产开发投资额的大小基本能反映房地产企业开发投资的意愿。若开发投资有利可图，其必然加大投资，反之则必然减少投资。通过建立房地产税与房地产开发投资的数据关系就能反映出他们对房地产税制改革的态度及作出的相应调整。数据分析也是从两个方面进行，一是从整个房地产税与房地产开发投资的数据来进行分析；二是从流转环节房地产税、保有环节房地产税与房地产开发投资数据进行分析。其分析结果如表3、表4。

表3与表4的结果显示：房地产税收每变动1%，房地产开发投资变动0.8130%；流转环节房地产税每变动1%，房地产开发投资变动0.6056%；保有环节房地产税每变动1%，房地产开发投资变动0.2183%。另外，表中的t统计量表明方程（2）和（6）中的弹性系数都是显著的而且可决系数R-squared表明这两个方程所设定的双对数形式是合理的。

从上面的结果可以看出，房地产税与房地产开发投资是正向变动关系。若调增房地产税收，房地产企业的投资额度也将增加。这种结果与我国现在的房地产市场现状是相符的。由于我国房地产市场是一个需大于供的市场，即使在政府调增房地产税的情况下，房地产企业也很容易通过抬高价格，将相关的税费转移到消费者身上。在利润能够得到实现的基础上，即使增加房地产税，房地产企业也愿意增加投资。

从流转环节房地产税与房地产开发投资的变动比例来看，若房地产税制改革从流转环节进行调增，房地产企业的投资比例更大。分析其原因在于我国房地产市场供需不平衡，税负容易转嫁，使开发商能够保持较大的利润空间，所以即使对流转环节征税，开发商的投资也将增加。而保有环节房地产税与房地产开发投资变动的比例相对较小，说明对保有环节征税，将更加影响房地产企业投资的积极性。原因在于，对保有环节征税，将抑制消费者的购房需求，从而减少对房地产的需求量，必然导致房地产企业减少开发。所以，对保有环节征税将会对房地产开发企业产生相对较大的影响，相信也有利于房价的平稳。

四、房地产税制改革对地方财政收入的影响分析

我国分税制财政体制，将税收分为中央税、地方税、中央地方共享税。中央税的收入全部归中央所有，地方税收入全部归地方所有，中央地方共享税由中央与地方共同分享。现行的房地产税种中房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、城市维护建设税、印花税都属于地方税。营业税、企业所得税、个人所得税属中央地方共享税，但按现在的中央与地方税收分配制度，房地产企业的营业税、个人所得税全部归地方所有，只有企业所得税中央拿60%，地方拿40%。从这种分配体制可以看出，整个房地产税收收入的80%都归地方政府所有。由于我国房地产税收收入占整个地方财政的比重大约在15%左右，所以地方政府虽然占有房地产税收收入的80%，也不能使房地产税成为地方财政的主要来源，这和发达国家房地产税收收入占地方财政收入的80%左右差距甚远。而如何使我国房地产税成为地方财政收入的主要来源，就有必要分析房地产税收与地方财政收入的联动关系。

房地产税制改革对地方财政收入的影响，首先选取了我国2001—2010年地方财政收入数据来进行分析，同时为了消除通胀对数据的影响，运用我国消费价格指数来进行剔除。分析同样从整个房地产税收与地方财政收入数据来分析，另一方面分别从流转环节房地产税、保有环节房地产税与地方财政收入数据进行分析。其分析结果如表5、表6所示。

表5结果显示：房地产税收每变动1%，地方财政收入变动0.8932%。表6结果显示：流转环节房地产税每变动1%，地方财政收入变动0.5510%；保有环节房地产税每变动1%，地方财政收入变动0.4302%。另外，表中的t统计量表明方程（3）和（7）中的弹性系数都是显著的而且可决系数R-squared表明这两个方程所设定的双对数形式是合理的。

从上面的结果可以看出，整个房地产税收与地方财政收入变动的比例关系，基本与房地产税收归属地方财政的比重相符。在房地产税制改革中若增加税收的征收比重，必然使地方财政收入增加。从流转环节房地产税与地方财政收入变动比例和保有环节房地产税与地方财政收入变动比例对比来看，税制改革若增加流转环节税种的征收比重将更有利于地方财政收入的增加。但从流转环节着手征税，其有害的一面也显而易见。因为加大流转环节的征收，必然抬高现有房地产的价格，这与当前我国房地产市场调控背道而驰。保有环节与地方财政收入变动的比例关系，从数据上看虽然略小一点，但房地产税制改革若从保有环节着手将更有利于地方财政收入的增长。首先，从保有方面着手将不会造成房价的上涨，更有利于房地产市场宏观调控的进行。其次，从保有环节着手既可以抑制投机，扩大刚性购房需求，也为地方财政提供稳定的税收来源。

房地产税要成为地方财政收入的主要来源，在我国不仅涉及对房地产税结构调整的问题，还涉及保有环节房地产税征税范围扩大的问题，因为现行保有环节的房产税、城镇土地使用税对非经营用房地产几乎全部免税，所以其税基狭窄直接影响了税收的来源。另一方面，房地产业现在收费比较多，在规范或减少收费的情况下，变相关的费为税，也将是一个需要深入研究的问题。当然现在地方财政收入将近一半都依赖于土地收入，如何变这种不可持续的收入为依靠房地产税收这种可持续的收入来源，也将是今后税改面对的一个难题。

五、房地产税制改革对中央财政收入的影响分析

前面分析了房地产税制改革对地方财政收入的影响，主要出于对这种税制改革能否达到其筹集地方财政收入的职能考量。按照当前的财政分配体制，中央可以从房地产企业所得税中分享部分收入，那么房地产税制的变动会对中央财政收入产生什么样的影响，也将是我们研究的一个对象。数据分析同样从整个房地产税和分为流转环节与保有环节房地产税来进行研究，其模型分析结果如表7、表8。

表7与表8结果显示：房地产税收每变动1%，中央财政收入变动0.8503%；流转环节房地产税每变动1%，中央财政收入变动0.5373%；保有环节房地产税每变动1%，中央财政收入变动0.3889%。另外，表中的t统计量表明方程（4）和（8）中的弹性系数都是显著的而且可决系数R-squared表明这两个方程所设定的双对数形式是合理的。

从上面的结果可以看出房地产税与中央财政收入是正向关联变动，意味着税收的调增会带来中央财政收入的增加。流转环节房地产税与中央财政收入变动比例较保有环节房地产税与中央财政收入变动比例更大，说明从流转环节进行税制改革将更有利于增加中央财政收入，分析结果与我国当前财政分配体制是相符的。从整个现行的房地产税制来看，只有流转环节中的企业所得税，中央才能分享到部分的收入，而保有环节的税收全部归地方所有，但结果显示保有环节的税收变动也能增加中央财政收入，原因在于税收的乘数效应。虽然对保有环节税收进行调整，增加的是地方财政收入，但地方在开支这部分收入时可能会将其用到一些需要交纳中央税或中央地方共享税的项目中去，这样就间接地增加了中央财政收入。所以无论是对流转环节还是对保有环节征税对中央财政都是有益的，只不过从流转环节调整，对中央财政将更直接也更有效。但当前房地产税制改革的目标之一就是要使房地产税成为地方的主要财政来源，所以从保有环节进行改革将更有利于这一目标的实现。

综上所述，房地产税制改革将对房地产市场的参与者产生不同的影响，如何权衡这种影响，需要我们更加理性地考虑各方利益，尽量达到一种均衡，才能促使我国房地产市场健康地发展。

【参考文献】

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