QE3或助美国房市加速复苏 鹏华REITs凸显长期配置价值

日前，美国总统大战进入巅峰对决阶段，QE3的如约推出也刺激美国股市创5年新高。受多种不确定因素影响，全球经济增长出现迷雾，而美国房产却突破重围再现曙光。据全美房地产经纪商协会统计，今年以来美国楼市逐步企稳，前6个月美国新屋销售月平均为35.8万套，高于去年销售额的月平均值，7月份房屋出售速度加快，楼市复苏势头良好。受美国房产动力驱逐，投资于美国上市交易的REITs、REIT、ETF及房地产行业上市公司股票的鹏华美国房地产基金再聚新能量，凸显长期配置价值。

QE3或助美国房市加速复苏

从QE1、QE2启动后的历史表现来看，货币量化宽松政策启动后REITs的市场反弹均高于标普500所代表的市场平均收益。彭博数据显示，自2009年3月18日QE1启动后，MSCI美国REIT指数一个月内上涨19.04%，三个月上涨18.4%，六个月上涨68.53%。比同期标普指数分别高出9.38、2.08、32.38个百分点。

目前，美国整体房价已经体现出触底反弹的势态，这会使进一步的宽松刺激政策显得更为有效。美国房产分析师麦克布莱德就预计，QE3将在房地产市场发挥更大的作用，加速其复苏。布什维进一步指出，相对于QE1和QE2，QE3将把更多目光投向房贷，规模预计在2000亿至3000亿美元。

美国住房抵押贷款融资巨头房利美发布的月度调查报告显示，受到房价明年会上涨的预期影响，美国人对房地产市场前景的信心继续上升，而且有更多人认为现在是售房好时机。报告显示，接受调查的美国人认为房价在2013年将上涨1.6%。

鹏华美国房产基金经理裘韬表示，美联储快速扩张的负债表加剧了市场对货币量化宽松政策的预期，美国经济持续低迷下QE3已在九月中旬开启。该政策的推出势必对REITs产生正面影响，一方面QE3压低利率效果对固定收益属性的资产形成利好，另一方面REITs可以以更低的成本获得融资。

长期配置需求强烈 投资有方各显其能

据记者了解，一直以来REITs公司专业化的管理为其经营业绩提供了强有力的保障，也吸引了不少投资者的关注。裘韬表示，REITs的投资中以长期配置需求的居多，尤其是机构投资者。据2007年ING Clarion的数据显示，机构投资者如养老金、保险公司等长期投资者占美国REITs投资者分布的42%左右，机构投资者有定期的投资需求，目前债市收益率下滑趋势明显，因此机构投资者资产配置由过去偏向于债券投资转向REITs投资品种，持有时间最少也会经历5至7年的房地产周期。

作为个人投资者，在市场波段行情下定投REITs更适合。ING Clarion数据统计，目前美国REITs市场个人投资者占比仅10%左右，投资比例并不高。REITs多数业务在美国，和资本市场密切相关，内地投资者投资美股的手续较为复杂，同时对个股有限的研究限制了其对美国REITs的投资，像鹏华美国房地产基金类的行业基金则为内地个人投资者提供了顺畅的通道。

无论是个人还是机构投资者，REITs都满足了其对不动产领域的投资需求。相对于房地产实业或实物投资，REITs具有更好的流动性和透明度，在税收优惠和强制分红上享受法规红利。不动产领域的投资者较少关注短期价格波动，而是根据经济和房地产周期来调整资产配置的比例。根据投资时钟，在经济复苏期，强周期行业会率先反弹，投资者可重点关注。