2012,商业地产三大关键词

2012-04-29

商 2012年4期

2011年各城市主要CBD的租金都在上涨，这是市场自然发生的，因为目前政府没有租金管制，租金上涨意味着中国经济转型正在发生。对于经济转型，陈劲松解释，“租金在涨，只要租金涨，楼价再降一降，出租回报很合理，不是不可能达到的。“商业地产是机会和风险同在，成功和失败共存。企业要警惕市场的变化，要避免产生新的风险。”中国商业地产联合会副会长刘建沪表示，相关政府部门正在制定政策监管商业地产风险。

关键词之一：如火如荼

2012年1月10日，富力地产公布了2011年全年销售业绩。据悉，其去年完成销售300.4亿元，比调低之后的目标320亿元略低。富力2011年12月份的协议销售额为30.3亿元，销售面积约238，000平方米；其中包括在12月开售的三个全新项目，分别是广州富力盈凯广场、南京富力城和太原富力爱丁堡公馆。

富力地产董事长助理陈志濠表示：集团一直灵活调节市场策略以应对市场的状况，单以去年12月下旬推出的商业项目广州富力盈凯广场为例，其良好销售反映市场对商业地产存在稳健的需求。我们相信过去一年调控已经获得成效，集团亦会继续作出相应措施，于2012年调升商业地产项目的比例。

无独有偶，瑞安房地产发布日前发布的公告显示，2011年107亿元的销售额当中，商业整体销售占据很大比例，其中59亿元为物业销售，48亿元则来自商业整体销售。据了解，瑞房在最后两个月内，积极推出大量商业项目，得益于商业地产市场的发展，瑞房也迅速回笼资金。

中国指数研究院黄瑜院长表示，根据国家统计局的宏观数据，2011年1-11月商业及办公楼销售面积和均价都在10%以上增长。办公楼销售额整体增长20%。商业用房销售额增长30%。从数据中可以看出大家还是非常看好商业地产市场。未来一年，商业地产量价齐增，无论企业还是个人投资，还是一个很好的机会。

商业地产表现抢眼

据上海热销写字楼排行榜最新消息：在以成交面积为核算基准的基础上，位于嘉定真新板块的中环财富杰座商住楼一周成交1104平方米，排名上海写字楼成交面积榜首；位于虹口两成板块的凉城地区中心(公寓式办公楼)成交1036平方米，排名第二；位于宝山杨行板块的世华国际广场成交993平方米，排行第三。

上海搜房网数据监控中心分析师张银萍表示，2012年首周上海商住楼成交表现抢眼，除了排名榜首的中环财富杰座，还有5个商住项目，分别是凉城地区中心、绿地领海、中铁中环时代广场、上置美兰优湖、瑞景公寓，共计6个商住楼排名上海写字楼一周成交面积前十。2011年年底，以“不限购、不限贷”和商住两用为卖点的商住楼成交短期内受到一定冲击，成交活跃度有所减弱，开盘量也有一定下降；不过由于多个城市2012年“限购令”政策仍将继续执行，商住楼仍有望成为上海楼市的一大亮点。

作为多中心城市的北京，也是商业地产布局的必争之地。

第一太平戴维斯最新发布的研究报告指出，在调控大背景下，北京等一線城市的商业地产持续升温。数据显示，2011年四季度，北京甲级写字楼资本值环比攀升5.8%，至52294元/平方米，同比上涨33.4%；北京写字楼平均租金环比上涨了7.5%，毛收益率环比增长0.12个百分点至6.38%，同比上涨0.58%。预计2012年将有27.4万平方米的新增供应进入北京租赁市场，且平均出租率仍将保持乐观。而随着2012年续租成本增加迫使部分租户转向非核心商务区寻求办公面积，市场整体租金涨幅将进一步放缓。

2011年广州商业地产随着外资、港资等各路资本进入，商铺、商用公寓和写字楼也呈热销态势。有媒体报道，2011年，广州写字楼价格终于摆脱长年“商住倒挂”的阴影，甲级写字楼最高报价达4万元/平方米。

开发商热情不减

近日，中国地产上市公司十强之一的金地地产宣布进军高端写字楼。据了解，金地集团进入房地产业10多年，此前从未涉足写字楼项目开发。其待建的国际甲级写字楼—“金地中心”紧临北京长安街，高达168米。

事实上，自楼市调控新政出台以后，有嗅觉敏锐的开发商早已加快转型，商业物业的高回报率吸引着众多房企的视线。

有关人士分析认为，2011年商业地产表现较为突出，从城市的产业结构来看，商业地产在一线城市目前发展比较快。即使从北、上、广、深来看，未来商业地产的核心城市还是北京、上海等以金融业为主导的城市。

SOHO中国董事长潘石屹在接受“破局2012——中房网?2012年中国房地产市场走势与格局前瞻系列访谈”时表示，不看好2012年的住宅地产和二三线城市的商业地产，仍将谋求在京沪核心地段的商业地产发展。

潘石屹表示，商业地产，尤其是写字楼的利好，主要看其租金的价格是上涨还是下跌。但目前可以看到，上海、北京繁华地段办公楼写字楼的租金价格都在涨，比如金融街、中关村、东二环都有很大的上涨幅度，高档写字楼的租金最低为10元/平方米，也有20元/平方米的，在未来的一段时间里，这个价位仍很坚挺，因为供应量是一个下降的趋势，而需求量是一个上升的趋势，而租赁市场是不存在任何泡沫的，是对市场的真实反映。

首创集团总经理、首创置业公司董事长刘晓光表示，房地产在2012年将面临更加严峻的市场情况。而首创已提前布局，加速商业地产的进一步升级，向“产业+地产”转型。

世联地产董事长陈劲松在日前举办的“房地产行业市场趋势及分析研讨会”上表示，2011年各城市主要CBD的租金都在上涨，这是市场自然发生的，因为目前政府没有租金管制，租金上涨意味着中国经济转型正在发生。对于经济转型，陈劲松解释，“租金在涨，只要租金涨，楼价再降一降，出租回报很合理，不是不可能达到的。如果降得快，就很快可以达到。这就是中国今后的城市转型，也因此2012年市场的亮点依旧在商业地产。”（据中国市场研究报告网）

关键词之二：险象丛生

尽管在商业地产领域摸爬滚打了近30年，从事购物中心管理15年，但中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平却觉得自己有些落伍了。“每天都有新问题，迅速发展的市场已容不得过多回忆就已经成为了历史。”

宏观调控下，企业的战略夹杂着资本的力量使中国的商业地产“野蛮”地生长着，强劲而有力。特别是在2011年，全国性商业地产开发呈现了“井喷”之势，继2010年增长34.2%后，今年的商业地产投资增速依旧在高位运行，全年投资破万亿已不是幻想。2012年的市场趋势也是“更上一层楼”。

然而，随着商业地产数量激增的是不断增加的招商难、运营难，以及盲目投资、重复建设等问题和风险的积聚。

“长此以往，一批开发商会因商业地产的开发不当而导致资金链断裂，进而会影响企业乃至行业的健康发展。”2011年12月11日，在第13届中国住交会召开的中国商业地产高峰论坛上，邢和平担忧着行业的前景。

这一发韧于2011年宏观调控下的商业地产投资增长，将是房地产行业一次集体性的“飞蛾扑火”，还是行业的“救赎”呢？

投资增速

疯狂的消息接踵而来。

邢和平最近听到了一些消息，保利地产计划在未来3～5年的商业物业投资比例达30%；金地集团也表示到2015年商业地产投资占到20%；招商地产希望未来商业地产的占比能达到10%～15%。万科集团高层也公开表示，未来5年，在商业地产领域的投资比例将是20%。更多的中小企业也在门外跃跃欲试。

去年11月份，邢和平还遇到了中粮地产董事长宁高宁，向他咨询中国购物中心的多与少。并透露接下来中粮地产要在全国建30个购物中心。

除了这些消息，还有纷至沓来的机构数据。

根据北京统计局发布的数据显示，去年前10个月，北京写字楼和商业新开工面积共610.7万平方米，同比上涨104.4%。另外，一线城市土地市场最活跃的也属商业地块。商业地产的投资不仅在一线城市炙热，还开始向二三线城市蔓延。中国购物中心产业资讯中心报告显示，到2011年底，东莞将拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；沈阳将拥有购物中心71个，建筑面积超过700万平方米；石家庄将拥有购物中心22家，建筑面积接近230万平方米；贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9%。

这表明市场的投资在转移。

加剧的风险

“投资和速度都太快了，早晚会发生问题。”面对媒体们关于国内商业地产发展是否失衡的追问，邢和平表示着担忧。

实际上，高速扩张下，风险正在隐现。

21世纪不动产的统计数据显示，目前上海在售的商业地产新房库存总量已经超过了住宅，达到1000万平方米以上，需要32个月的时间才能售完，而消化完上海商品住宅库存的时间，仅需15个月。

来自高纬环球监测报告同样显示，在北京已经有一些购物中心出现招租难的情况。尽管项目即将完工，但由于招租情况不利，这些本应在2012年入市的项目有可能推迟入市。

到2011年11月份，商业地产销售形势已经开始恶化。北京、上海、深圳、广州四大一线城市的商用物业项目成交量环比跌幅均超过20%。其中，深圳一手商铺成交面积环比下降23%；北京商用项目(写字楼、商铺)成交11.65万平方米，环比减少9万平方米。

高纬环球中国区零售地产服务部一执行董事也表示，“我们已经开始看到一些城市出现问题零售项目，这些项目在设计和管理上都有问题，因此很难吸引优质零售租户入驻。由于不少缺乏零售项目经验的开发商继续开发超过自身管理能力的零售项目，我们预计会有更多的问题购物中心出现。”

“据我了解，商业地产的高速发展已经引起了相关部门的重视，一些监管政策也会在明年推出。”与会的一位专家表示。

“高速度下难免泥沙俱下，原因是我们的很多项目还没来得及思考就已开工了。”邢和平说。

他以日本六本木城市综合体的发展历程印证了其口中的问题。六本木城市综合体经过10年时间才将当地500多住户组成股份公司，又用7年时间建成了世界上颇具经典的城市综合体项目，是一个超大型复合性都会地区。现在，这里约有2万人在此工作，平均每天出入的人数达10万人。

细数国内，国内的商业地产开发周期一般是2～3年，容不得仔细研究定位、规划以及判定建设周期是否合理就已完工。而有的企业的速度更快，据悉万达集团在武汉的汉正街开发的一个几十万平方米的建筑用了8个半月便已完工。从1月份规划、设计、开工，到9月份招商、开业，简直是奇迹。

奥特莱斯的发展放缓也可以佐证投资过快产生的问题。现在，北京两大奥特莱斯开业延期，宁波江北区奥特莱斯宣告倒闭，广州番禺长隆友谊奥特莱斯、首创置业在三水的“芭蕾雨”奥特莱斯等项目也因各种原因进展缓慢。一度风行的奥特莱斯在中国开始弥漫出泛滥、变味的气息。业内指出这并不是表明中国不具备奥特莱斯发展的土壤，而是被“非奥莱”们践踏得过于彻底了。

除了运营难，资金困局也在显现。商业地产回报周期较长，前期需要沉淀大量资金，住宅市场的限购，都导致了众多开发商资金紧张。

与会的一家河北上市房企的市场研究部经理就表示，他们手上的一个近百亩的综合体开发项目，在一期就已经面临着资金缺口10亿元的问题。“资本市场融资受限，银行贷款难行，民间融资成本高企，他们很希望能与致力于商业地产领域的资金合作。”

“商业地产是机会和风险同在，成功和失败共存。企业要警惕市场的变化，要避免产生新的风险。”中国商业地产联合会副会长刘建沪表示，相关政府部门正在制定政策监管商业地产风险。

中商流通生产力促进中心高级分析师梁焕磊指出，当购买者的预期获利不足以涵盖包括商业地产为主所耗费的成本的时候，买卖链条就会由此断裂，进而一系列问题就会相应出现。部分企业的亏损、资金链断裂乃至倒闭，通过前后连锁效应，由此会影响整个经济的发展。

那么應该如何在发展中平衡现金流，如何把商业地产开发风险降到最低呢？

“商业地产是一个完整的产业链，必须有完备的产业计划、雄厚的资金实力，还要有一批既懂地产又懂商业的复合型人才和专业化团队。”刘建沪给出了一个理性的建议。

而调整产品结构，创新运营模式，以及与文化结合挖掘市场潜力都成为专家建言2012年商业地产运营的关键词。（据《中国房地产报》）

关键词之三：泡沫初显

如果要我预测2012年的房地产市场，我认为商业地产、工业地产的继续崛起是一个很有把握的趋势。然而，在2010年到2011年这两年，由于宏观调控对住宅地产的挤出效应和各地方城市加大城市基础投资的冲动，带来各路资金纷纷涌入，二三线城市的商业地产泡沫显然正在形成。

在目前的宏观经济背景特别是住宅市场受到空前调控的形势之下，房地产在整个经济贡献中所占的比重在逐渐减弱。目前中国经济的增幅也在放缓，在这样的情况下，房地产的发展方向以及相关资本也在逐渐从之前高速推进的住宅市场向其他政策比较宽松、回报更加稳定的领域转移，比如商业地产、工业地产等。

开发商寻求理性投资回报

房地产产品不只是一个具有可居住性质的生活必需品，其更多地具有投资属性，这就涉及到如何合理分配国家资源的问题。比如目前正在大力建设的保障房，出发点是好的，但将来如何进行使用和分配，是租是售，以及怎样合理监管，将会是一个难点。保障房的规划是由中央层面来制订的，但执行却是地方政府的事情，而目前地方政府仍然在延续之前土地财政模式，背负的压力很大，在当前的形势下就可能引发一系列的问题。

目前一些三四线城市在政策“遗忘”之下，房价大涨。日前国家的限购政策再次加码，限购城市也将进一步扩大，这将会是今明两年的政策基调，短期内不会改变，国家层面控制房价的决心也不会动摇。这就迫使开发商去寻求一些其他的出口，因此从去年第二季度开始，很多开发企业就开始转向商业地产，特别是在二三线城市一些发展相对较快的区域，零售业、写字楼、酒店等业态都受到很大关注。而今年上半年开始，工业地产也渐成热点。

商业地产和工业地产与住宅最大的不同在于，前二者具有生产资料属性，可作为载体，通过经营获得企业价值的提升。因此，进入商业地产和工业地产领域，对专业性的要求也更高，除了位置的选择，后期的经营也非常重要。在经济发展的过程中，随着市场需求的增加，商业及工业房地产的投资价值也将会逐步增值。一个商业地产项目的成功，至少需要三年的时间。因此它不会像住宅项目那样大起大落，投资增值相对比较稳健，回报也更加理性。像去年和今年，整个商业地产市场的价格都是在持续上涨的。

二三线城市商业地产泡沫初显

目前在一线城市，商业地产中城市综合体、写字楼、零售业、复式公寓酒店等业态近一两年都呈现出良性的发展态势，在北京、上海这些城市，需求量都非常大，租金的增长率也在成倍增加。我认为至少在未来三年之内，这样的发展势头是不会改变的。而在二线城市，商业地产中发展较好的是零售业和酒店，写字楼则相对较弱。写字楼开发量比较大，对服务业支撑力度的要求也比较高，在一些二线城市尚未形成很好的产业支柱的情况下，写字楼这一市场很难消化。比如天津，今年大约将有100万平方米的写字楼入市，但一年下来能够消化的量也就在20万平方米左右，剩下的体量如何消化？因此在二线城市，写字楼市场的风险还是比较大的。

目前二三线城市商业地产特别是零售业存在着很大的机会。人们的购买力在逐渐增强，消费模式也在悄然发生着变化。零售业现在逐渐从百货商场走向购物中心的模式，越来越多的开发商看到了万达、中粮、华润这些企业的成功并进行借鉴，但必须要警惕其中的风险，特别是定位和运营的风险。

因为很多开发商并不专业，对于这一业态的结构、人流甚至消费模式都没有进行深入的了解，特别是由住宅市场转向商业尤其是零售业市场，其中的风险和难度很大。目前民间资本也在纷纷涌向这一领域，因此二三线城市也要警惕商业地产泡沫。

工业地产需政府主导

谈到工业房地产，各地方政府在招商时都会有一个相关要求，特别是很多比较大的二线城市都开始“退二进三”，以前一些生产型的产业开始转入服务性、研发性的领域，而这些任务就会落到地方政府招商局等职能部门头上，市场需求很高。

在未来，服务外包、工业写字楼研发、呼叫中心这类业态将成为工业地产中的热点。另外，物流这一块需求量也很大，现在网购非常流行，像阿里巴巴、淘宝网、京东商城等供应量都很大，包括一些大型超市的配送等，但最近一两年这类业态的租金變化并不大，这类土地的地价也就相对便宜。加上目前真正进入工业地产领域的开发商并不多，只有万通等少数一些开发商开始介入，因此工业地产未来的空间是很大的。

工业地产因为有很强的政府指导性，因此一定是由政府主导来操作，像天津泰达这类主导工业地产的企业也都是半官方的性质，都会有政府的职能在里面。其他企业介入工业地产的话，最好的参与模式就是与当地政府的企业形成一家合资公司，由企业进行土地的一级开发等业务，再由政府行使其招商职能，把其他一些企业带进来，这样的模式还是比较有效的。

当然做工业地产，对开发商来讲还是有比较高的专业难度，还要取决于地方政府的支持力度有多大，否则的话就会遇到不小的阻力。（据《中国房地产报》）