预期年收益高达37%

许娓玮

无论看募集资金规模、期限，还是看预期收益，“国开城市发展基金集合资金信托计划”都属史上募资规模最大，期限最长的房地产信托之一。

太疯狂了!“募集资金总规模高达500亿元，首期募资101亿元人民币，期限8年，预期年收益高达37％。”一款名为“国开城市发展基金集合资金信托计划”的产品着实惹人眼球，无论看募集资金规模、期限，还是看预期收益，这款产品都大幅刷新了房地产信托此前的纪录。

而该款产品更为惹人眼球之处则是，以往的信托产品都是由一家信托公司发行，该款产品却由昆仑信托、中海信托、国开金融和民生银行等4家有国企背景的机构联合发行。

号称“史上最牛房地产信托”

这款产品被称为“史上最牛房地产信托”，一点也不为过。101亿元，仅首期募资规模就已经远远超出一般房地产信托。据了解，该款产品募集资金投向国开城市发展基金，成为基金的有限合伙人(LP)，国开城市发展基金总体规模达到500亿元，首期募资101亿元。

运作期限长达8年，也同样引人关注。房地产信托一般为1——2年的期限，而该房地产信托产品的运作期限为8年，其中前6年为投资期，每年有现金分红，后两年为退出期。

超高收益备受质疑

年收益高达37％，这不是天上掉馅饼吗?

针对投资者的质疑，用益信托研究员岳婷表示，虽然这个信托计划募集到的资金确实是投向房地产领域，但是国开基金的产品模式已经不同于此前的房地产信托，这款产品更加类似于私募股权的性质。

这款房地产信托产品有很多创新的地方。在房地产信托的风控方面，一般的房地产信托主要通过土地质押来完成，而在这个信托计划中，国开金融单独出资近50％，并且承诺为说信托计划本金的风险由国开金融兜底。

这样的风控措施似乎让投资者很放心，但是37％的预期年化收益还是引起了很多业内人士的质疑。不少业内人士表示，这个信托计划募集的资金主要用于土地的一级开发，就是卖地。但是如果房地产调控继续维持下去，未来几年土地一级开发的高回报能否持续，存在着很大的不确定性。

不管怎么样，理财市场风云变幻，高收益背后总是伴随着高风险。岳婷认为，选择该类信托产品，应该关注产品的管理源、信托公司的资质及合作方的情况，不建议把大部分资产都用于投资该类产品，可以使用少部分资产做风险投资。

高收益诱惑不可抵挡

虽然这款“史上最牛房地产信托”认购门槛是300万元，但是高达37％的预期年收益仍无法阻挡投资者的热情，在春节之前，该款产品的首期就已经售罄。

相关人士告诉记者，该款产品让很多高端客户感兴趣的主要原因是，国开金融的国开行背景、昆仑信托的中石油背景和中海信托的中海油背景，而且国开行的全资子公司国开金融在信托产品中出资最多，这让很多投资者充分相信这款产品的超高收益率。

一位认购了该款产品的投资者坦言，自己选择这款产品的原因不仅是高额的预期收益，更重要的是因为看上了发行方的国企背景。“现在，很多房地产信托有兑付问题，但这个产品肯定不会。国家开发银行借的钱，不可能还不上。”