小产权房不能简单化处理

邹晓云

究竟什么是小产权房？恐怕还没有一个准确的界定。理论上说，小产权房至少应该有产权，只是产权所包含的内容也就是内涵小一点而已。所以，即使产权内涵再小，但是至少是合法的。因为如果不合法，这个“小产权”其实是不存在的。如果这样理解的话，只有建在集体建设用地上的房屋符合这个条件，其他如没有合法批地手续或者建房手续的房屋都不应列入小产权房。

如此说来，小产权房本身并不是问题。如果建的房屋是自己住，哪怕是出租，也不会有人管你；关键问题在于将小产权房当作商品房出售，特别是那些专门以出售为目的建立的小产权房，其出售的动机就更加明显。由于小产权房屋所占土地未转为国有，法律规定是不能进入市场的，小产权房的销售是非法的，所以，小产权现象问题出在非法销售上面。

所以，解决小产权房的关键，就是要解决小产权房的销售问题。

很显然，小产权房的销售是有其供需双方利益支撑的，除非把利益生成空间去掉，否则是很难杜绝小产权房现象的；但这是非常困难的。作为供给方，由农民集体和开发商组成。其中，农民的风险几乎没有什么风险，如果说有风险就是可能会失去耕作的土地，但是这好像不是他们能够“觉悟”和考虑得了的；开发商呢，风险是可能失去投入的建筑成本，但这和销售房屋所获得收益比较起来似乎也不是什么大问题。

对于购买者來说，可以分为两类，一类是自住的，另一类是投资用的。自住的坚信我没有别的房子住，你不会将我驱逐出去，实际上也很难将他们驱逐出去，特别是当成为规模的时候就更难了。所以与国有土地上的“大产权房”存在的价差相比，这一部分人的风险究竟有多大呢，他们自己也很清楚。作为投资目的的这一部分人还是很谨慎的，基本上都是小规模的，因为他们对小产权房的未来确实不能够确定，不敢大范围的涉足。

当然，现实情况可能更复杂，上面所说的还只是其中“很标准的”一部分，还有大量各种各样情况的，包括违法的。现在大家一般情况下所说的小产权房，在没有明确界定的情况下可能是上面各种情况的“集合”，其处理的难度就会更大了。

为此，我个人认为：一是不能为了处理小产权房而处理小产权房，要看清楚处理的目的。处理小产权房的主要目的应该是防止由于小产权房无序扩张带来给耕地保护、节约用地等带来的威胁，并不在于限制小产权房的流动。所以，在国家层面，治理的目标就应该设定在如何防止小产权房规模继续扩大，而不是急于对现有小产权房的清理。不要将小产权房处理简单演化成一场违法行为的处理，如果是这些小产权房里真的是有人在居住，处理起来就应该非常谨慎，不能漠视这些人的居住现实。

二是处理小产权房还应该注意从大处着手，要从着眼于优化制度环境入手，要有积极的理念，不能简单化，也不能技术化。很多时候，我们的管理只追求一种暂时的效率，但是会留下很多遗患。小产权房的处理应该给大家开辟出一条好的途径，尊重对方，引导大家遵纪守法，并带来好处。假如我们采取一种严加看管的处理模式，比如建立一个科技化程度很高的监视体系，这样也许能够在一定范围内和一定程度上真正杜绝小产权建设，但是，是不是大家就真心地认可这样的方式呢？是不是又会有人来攻击你的监视体系呢？这样的方式显然不会具有长久的效用，因为它没有尊重对方。

三是要着眼于长远。从长远看，需要从制度层面逐步进行改善，创造平稳公平的市场环境，让大家住得起房，减少小产权房的需求，降低小产权房的投机预期，小产权现象自然也就慢慢没有了。

（作者系中国土地勘测规划院副总工程师）