楼市是“调”还是“控”

王冰清

阳春三月，2012年全国“两会”在北京召开，在今年的“两会”上，“房价调控”成为代表委员热议话题之一：“政策调控究竟能持续多久？”、“地方经济是否已经伤及筋骨？”、“地产泡沫究竟有多大？”、“限购是否会进一步加剧百姓观望态度？”、“限购的‘篱笆如何能够扎得紧？”等等问题，也是民众所关注的问题。温家宝总理在政府工作报告中指出，房地产市场调控处于关键阶段，进一步明确了中国楼市发展走向，可以说给今年房地产调控政策导向吃了定心丸。

中央政府坚持政策调控不动摇

“两会”前夕，住建部政策研究中心副主任王珏林在接受媒体采访时表示，中央政府早已明确坚持调控的决心，不排除有关部门再度出台文件，强化各地房地产调控政策的执行力度。他强调，中央政府2012年房地产调控基调已经非常明确，“两会”后也不会松动。

盘点2010年至今中国房地产业发展，调控是无法绕过的关键词。从2010年4月17日国务院有关部门出台的“国十条”、同年9月29日再次出台的“新国五条”，再到年底各部委密集出台的一系列政策文件，中央遏制房价过快上涨势头的决心坚定，对房地产市场的调控力度持续加大。“新国五条”，第一条就明确要求各地“立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则”。同时，“对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任”，从“立即”、“细则”、“约谈”中，中央督办地方政府尽快落实新政策的力度和决心可见一斑。而这些措施也被业界公认为“最严厉楼市调控措施”。

近年来，一线城市房价上涨过快，确实已经受到广泛的关注，这也是引发更为严厉的房地产调控的直接原因。正因为房价涨得快，才有这么严厉的调控措施出台。在这些调控措施的作用下，2011年北京、上海等一线城市新房平均价格已有10%-15%降幅，如果调控政策继续持续，今年估计还会有15%-20%左右的降幅。

严厉的房地产调控政策的确给地方经济和个人投资带来不小的影响，投资受到限购、贷款受到限制、房价上涨受到抑制、地方土地财政也不那么好“张嘴”了。但这些“影响”的出现，恰恰是调控政策的目标所向，是房地产市场健康运行的基本保障。一些经济学家在分析调控政策后认为，政策调控不能狭隘地理解为打压房价，因为房地产调控是一揽子的政策措施，还包括一些制度建设。国务院发展研究中心金融研究所的副所长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松说：“一方面要确保房价要合理回落；另一方面特别是对刚性需求，要降低他们的成本，包括税费的成本、土地的成本、银行贷款的成本，让我们的房地产市场变成一个刚性需求占主导的市场，而不是一个由过分的炒房投资占主导的市场。要把该由市场解决的和该由政府解决的分开，政府要解决的是一部分中低收入阶层的保障房建设，因为中国的房地产市场在这个发展阶段，供求关系还是主要矛盾，需求很大，供应不足。”

保障房促使地产经济实现“软着陆”

2010年中央政府在开始进行房地产调控的同时，整个保障房的建设规模明显加大，“十二五”期间提出的目标是3600万套，2011年开工了1000万套，今年是700万套。在2010年的时候，保障房占整个住房存量的比重只有10%，但是到2015年3600万套建完时，整个保障房的存量就占到了30%。“在房地产投资回落的情况下，加大保障房的建设来对冲投资下滑，使它对整个产业的冲击不至于太大。”巴曙松说。

如此之大的保障房建设任务，单靠政府的资金投入是远远不够的，各地政府在保障房建设上也都在大力吸引社会资本参与。保障房要低于市场均价，从而体现其保障性，但又要考虑到社会资本的合理的利润回报，所以又不能过低。因此，那些不以追求高利润为主，而更在乎风险规避的社会资本将成为各地政府关注的重点对象。这些都需要进行积极的制度创新，从而保证保障房建设资金的到位。

保障房体系建设是实现房地产行业“软着陆”的当务之急，房价必须合理回归，这不仅是中央的决心，也是大多数人的心声和共识。但是回落到一个什么样的程度？这种回落又会带来多大的冲击？还存在很大的分歧。资金怎么筹措、怎么保证质量、怎么合理分配、怎么在保障房和商品房之间隔离？这些都是保障房建设中很重要的问题，需要中央政府和地方政府共同解决好。

“稳增长”是今年中国发展的目标之一，“稳”字当头尤需对宏观经济中存在的一些深层次问题保持高度警惕。对房地产市场领域暴露出来的“土地财政”、房价过高等问题需要进行坚决治理。只有进一步巩固房地产调控成果，大力推进经济发展方式转变，才能促进房地产市场长期平稳健康发展。一些经济学家认为，一方面房地产调控的基调要坚持，另一方面房地产又是国民经济里面一个带动面很广泛的产业，它的调控不可避免地也会影响到建筑工人的就业、装修建材家电的销售，所以怎么在调控同时使房地产行业“软着陆”，既让房价出现一定的调整，又不会导致整个投资出现急剧下滑，这是下一步政府的很大挑战。

“微调”不等于“急于松动”

在今年年初地方召开“两会”的时候，就陆续传出了呼吁微调的声音，一些地方陆续推出了涉嫌“救市”的新政。一股开发商“上书热”正在暗涌。很多地产商和地方政府期待全国“两会”后，中央政府能够出现一些松动性调控政策。

近一年来，市场观望气氛浓重，质疑声不绝于耳，小动作层出不穷。在开发商求松绑的同时，去年年底至今，不断寻求“微调”的城市比比皆是。据中原集团研究中心统计，已有逾20个城市从购房补贴、房贷微调、限购松动、公积金调整等多方面进行政策微调。其中，有多个城市试图针对限购放松而遭政策叫停。

经济学家认为，在当前经济增速放缓的情况下，调控政策要进一步采取一个比较灵活的“有保有压”的措施，“保”是保刚需求，“压”就是压投资性需求。

目前看来，限购政策显然是解决中国楼市“高烧”的有效手段，在打掉“地产泡沫”后，楼市才能继续在市场经济轨道上健康发展。用调控的手段使房地产行业实现“软着陆”，不是一件可以“一蹴而就”的事情。除了一线城市可能房价调整的幅度会大一点之外，从全国情况看，中国及早地进行房价调整，还不至于出现像日本、中国香港那样房价跌去50%－60%的状况，总体来看将是一个比较温和的、价格下降幅度有限的调整。

长期限购后，需求主力必然回归中间阶层，房价也会回归到收入可支撑的水平，地方政府可通过土地供应、公积金的松紧等政策灵活调整供求，其他手段可重归市场化。如，取消商业银行的差别化信贷，并通过住房公积金贷款的低利率、低首付、提高贷款上限，支持中间阶层置业；取消限价房，逐步取消经济适用房，住房保障体系从“以售为主”转向“租售并举”、“以租为主”直至最终取消经济适用房；继续坚持国有土地出让市场化改革方向等等。