见招拆招:房地产商营销诡计

李光斗

2012年，房价又进入了胶着状态，但消费者期望的房价大跌还没有到来。那么，对于中国老百姓来讲，房子是买涨还是买跌？其实不管你买涨还是买跌，你都占不到房地产商的便宜。

如何让自己的每一分买房钱都物有所值？这就要我们学会戳穿房地产商的营销诡计。

缺点变优点：房地产商如何把有缺陷的房子卖给我们？

在开发商的嘴里，每个楼盘都是一个梦想的天堂。因为每一个楼盘的缺点都已经被开发商变成了不可多得的优势。

常用的一些说法如下：房子在偏远地段，可以是“远离闹市喧嚣”；地处郊区乡镇，可以是“回归自然，享受田园风光”；挨着个臭水沟，就是“绝版水岸名邸，风水绝佳”；地势高就是“视野开阔，俯瞰全城”，地势低就是“招财领地，聚福纳宝”；旁边有家学校，吹成了“学术氛围，人文景观”等等。归结起来，就是要将房子的缺陷变成优势，然后高价卖给你。

一房不二卖：你为什么占不到房地产商的便宜？

如果你去开发商或中介那里看房，一套房是不会带你去看两次的。

销售小姐都会在带你看房的几天内询问你的意向和决定并极力促成你购买，但在这个期限过后，下次看房时销售小姐会告诉你：上次带你看的房子已经以多少的价钱卖掉了。然后极力推荐另一个房子，比前一个性价比略低的。

这样，你得到的信息永远是：好房子就是不中留，即使价格再高也是有人买，无形当中让你焦虑、紧张。当然，你看的越多，这种焦虑和紧张就会越强，这样在后续看房的过程中，作为购房者的你，往往很容易在这种情绪支配下匆忙做出无奈购买的决定！

“一房二卖”：“无理由退房”真的有价值吗？

买房就好像买股票一样，期房时购买，现房时退回，那其中增长的一部分就等于白白退给了开发商。房子也不同于一般小件消费品，真要退起来又谈何容易。

首先，花钱装修入住几年后，房子成为“家”的物质外壳，寄托着浓厚情感，你还舍得退吗？其次，中国式买房是“宽进严出”，想退房，开发商也会让你填写一大堆表格，盖各种公章，东扣扣西扣扣，房钱也没有多少了，至于你要拿到钱，估计你得等上好几个月甚至一年之后才能拿得到。而那时你的钱已经因为通货膨胀而缩水很多，而开发商也用你的钱解了燃眉之急。最后，开发商都是项目公司，房子卖完后可能项目公司就不存在了，如承诺期过长，届时即使想退房怕也找不到主了。

期房期什么、现房现什么：看房选房的那些事儿

很多人不明白为什么期房通常比现房好卖。其实中国人的消费心理是很感性的，消费者喜欢买什么样的产品，很大程度上取决于你是不是给他一个他想要的梦。

但无论开发商给你看了一个多么美的梦，也要想清楚一座还没有建设甚至建设中的楼盘，对其的了解只能通过侧面渠道。倘若决定购买，势必要承担相应的风险。即使你要投资，也必须承认现房的确比期房更适合，因为就算房价稳定赚不了差价，至少现房还能出租收租金，期房却只能“吃月供”。

关于看房的季节，冬季看房可以更通透、更彻底。相比夏秋季节枝繁叶茂，很多小区环境上的瑕疵通过绿草等景观掩盖起来，而到了冬季，绿色转枯，购房人可以更清晰地发现环境的优劣和物业管理的漏洞。

所以期房买的是预期，既然是预期，就要在那些利好因素未完全释放前购买。而买现房则要对所有不利因素都考虑周全，任凭售楼小姐巧舌如簧，你也要有定力。