二次降准仍没有改变实质资金供给关系

莫大

预期货币宽松后，地产就会大幅反弹可能并不切实际。目前地产业库存已经达到高峰，未来半年大批量资金链断裂的中小地产商退市潮将出现。

2月18日晚，央行宣布下调存款准备金率0.5个百分点，大型金融机构存款准备金率由21％降至20.50％，中小金融机构存款准备金率由17.50％降至17.00％。我们注意到，再次降准是在1月份经济数据公布之后。从1月份的经济数据看，情况不是很乐观，其中新增贷款和存款大幅减少，M2、M1同比增速创近11年新低，存款减少8000亿元人民币。虽然1月外汇占款出现回升，但从央行公开市场操作看，月内到期的逆回购量冲抵，整体资金仍然不足。在这种情况下，央行作出了下调存款准备金率的调整，本质上并没有增加货币总量。因此，我们认为从去年12月开始的两次降准，仍然没有改变目前宏观经济资金紧缺的状况。

起于2008年11月至2009年5月货币宽松期中，所发行的三年期地方债以及去年所发的地产信托，在今年一季度末将陆续进入还债高峰期。而1月份外汇占款虽然转正，但尚需观察是不是逆转。以过去外汇占款的数据看，从去年3月开始的外汇占款下行，令中国基础货币不断下降。假如这一趋势出现逆转，则表明未来货币偏紧的状况会有所缓解，但仍不能表明实质的宽松已经到来。我们通过对历史数据的周期拟合观察，以存贷周期为波动节奏的周期低点，应该出现在7月份。所以，此时判定它会利好于楼市与股市，可能只是一厢情愿的事。

目前，地产方向的资金是最为紧缺的。月初芜湖地方政府意图放宽地产政策，但3天后就被上层部委喝止。这表明中央对此次调结构的态度是坚决的，其政策也有连惯性与持续性。对于地产方向，我们认为此次地产行业的调整周期较漫长。以13年的上涨周期对应的调整，至少要5～6年，因此，预期货币宽松后，地产就会大幅反弹可能并不切实际。尤其目前地产业库存已经达到高峰，未来半年大批资金链断裂的中小地产商退市潮将出现。

很明显，地产业已经由前些年的卖方市场向买方市场过渡，在买方购买意愿不强的情况下，未来地产商顺应潮流是必须的，如何套现收缩、生存下来才是正道。但是，从稳健的角度讲，即使没有暴利，有实力且懂稳健经营的地产商，还是可以获得远高于制造业的平均利润。而里面的核心问题是，怎么解决银行融资渠道被堵后的社会融资问题，只有可控资金充足，才可能有序经营。

既然是地产业的买方市场已经形成，地产商所要考虑的问题是，买方最大群体“80后”的消费能力与需求。如若从小户型中的有效功能空间着手，以小面积挑高隔层布局全功能空间，在总造价上适应新职场群体，应该还是能在刚需上分一大杯羹。

目前从民间借贷市场看，有些地区年初从去年地产信托或民间信贷退出的资金很多。但是，开出的条件是5亿起、年息10％，但需要有资产抵押。令人感觉诧异的是，不接受住宅抵押，商业地产抵押只能按三折计算资产。这里面表明，去年大量爆仓的担保公司，让资金供出方变得极为谨慎。从上述情况看，在第一季度过去之后，当国家政策有了明确的导向，以及资产价格再下台阶之后，实体的资金宽松状态才可能出现。