中国房地产的现状分析

乔小冬

改革开放30年来，中国经济快速发展，每年都保持两位数的增长势头。其中，房地产业快速崛起，成为我国发展最快的产业之一，并成为我国国民经济产业体系的重要组成部分。

中国房地产业的发展同每一时期的国家政策息息相关。中国房地产业兴起于20世纪80年代初期，那时正处在改革开放的初期，改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富迅速增加。在这种情况下，随着国民的消费需求不断扩大，住房问题开始得到人们的关注，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给职工。这时候的住房仍属于国民福利的一部分。到80年代末国家政策允许土地使用权转让，使得房地产恢复了它商品的属性，并修改了与之相关联的《宪法》和《土地管理法》，使房地产作为商品流通有了法律依据。这一政策的出台，引发了一些改革开放成果比较突出的东南沿海城市房地产的开发热潮。这时候的房地产是以开发商业用房为主。1998年国家住房制度改革，停止福利分房实行货币化住房补贴改革政策，彻底改变了人们的住房消费观念，使房地产真正成为国民的一种消费商品，商品房成为一种社会需求。这时国家清醒地认识到中国房地产市场的落后，并采取积极的财政政策，启动和扩大内需，积极推动商品房住宅建设，从而刺激了商品房住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。这个时期中国房地产业开始发展起来，并逐步发展壮大。

进入21世纪之后，房地产业的投资规模不断扩大，而且占全社会固定资产投资的比重也在逐年上升。事实表明，房地产对经济的拉动作用不容忽视。它不仅仅拉动地方经济发展，而且也拉动全国的经济发展，还能带动其它与之相关的如钢材、水泥、建材等行业的发展，并在一定程度上解决了国家的就业问题，这也是为什么国家与地方政府要加大房地产投资力度的原因。而与房地产紧紧联系在一起的住房价格也在不断地上涨。房地产作为一种商品，有它本身的价值与价格。按照价值规律价格应该围绕价值上下波动，而现在的房价却没有沿着它本身的价值规律发展，而是一直在非理性地上涨。那么影响房价的因素主要有哪些呢？我认为有以下几种因素：

一、土地因素

土地作为一种稀缺资源，所有权归国家所有，但土地使用权可以转让，并且房地产与土地的使用权年限又很长，这在房地产发展进程中对房价的上涨起到推波助澜的作用。土地是一种资源，同时其使用权又是一种作为房地产的附属产品，即房地产的上游产品。开发商如果要开发房地产，首先得拥有土地，那么理所当然由房地产的激烈竞争演化成为土地所有权的激列争夺。土地虽然国家所有，但由当地地方政府支配，土地使用权出让政府采用招投标的办法，说白了就是开发商谁出钱高就给谁。如果开发商招投标中为了拿到土地而不计成本的出价，势必造成其开发成本的增加，必然会造成房价的居高不下，而且越来越高，甚至出现天价房。

二、供求关系

作为商品，其价格必然受到供求关系的影响。供大于求时，价格下降；供不应求时，价格上升。中国人传统的婚姻观念造成了买房是婚姻的第一要素，想步入婚姻店堂的新人们就得买房，这部分人成为住房需求的必然人群。随着国家城镇化进程的加快，使得一些城市周边地区的老百姓或是一些贫困地区来城市打工的农民工对进驻城市的期望越来越强，随之就有了在城市购房置地的念头，这部分人群成为城市房地产需求的主力军。再加上有些城市地方政府一方面是对当地房地产的扶持，另一方面又是对外来人口的限制政策，即只有买房的人才能成为这个城市的永久性居民，从而使一部分梦想自己以及下一代成为一个大都市的居民而不惜一切代价去购房。还有进入21世纪后，在20世纪80年代享受过福利房的这一代人，随着生活质量的不断改善，感觉到现有住房的面积偏小，原有格局不如现代格局，原有住房环境不如现代住房环境，想改善原有住房，这部分人也成为热购房地产的生力军。综合以上所有购房的人来看，他们都有购买住房的需求，而且这种需求非常的旺盛，再加上中国人传统的消费习惯即东西越涨价越买，这就很自然地造成房地产市场出现越买越贵，越贵越买的怪现象。

三、通胀因素

我国经济在这些年正处在高速发展中，属于经济扩张膨胀期，通货膨胀在所难免，人民币购买力下降，再加上物价指数居高不下，使得钱存在银行不但没有升值，而且越存越贬值，出现倒挂的现象。人们为了使自己手里的钱保值增值，纷纷拿出来投资，当然最保值增值而且最快的莫属投资房地产，于是出现了房地产投资热潮。以前是全民炒股，现在是全民炒房，以至于国内的和国外的热钱也加入了进来，后来这种投资热潮逐步演变成为炒作房地产，出现了炒房团。当然人们也意识到了作为房地产上游产品的土地资源的稀缺性，不但炒作房地产，还炒作土地。在这种投资与投机热情高涨的推动下，住房与土地的价格是直线上升，远远地背离了价值规律，最后老百姓只能是望楼兴叹。

四、信贷支持

房地产开发商在开发房地产的过程中，由于房地产业的暴利效应，银行业为了分得利益，专门针对房地产开发商提供了房地产信贷，反正盖房子用的是银行的钱，促使大大小小的房地产开发商一哄而上疯狂地开发房地产。房价涨得那么高，老百姓能有多大购买能力，把几十年的积蓄一下投到房地产，不符合中国人的消费理念。这时，银行业提供了个人信贷支持。当然信贷刚开始是为了促进住房消费，能够给房地产开发商和银行带来双盈，结果反倒成了房价不断上涨的加速剂。

此外，地方政府对一路攀升的房价的默认，对房价也起到了间接推动作用。因为房地产业可以带动很多其他行业，比如钢铁、建材、水泥、物业等等，还可以解决很大一部分就业问题。地方政府为了发展当地经济，在看到房地产业对经济明显的拉动作用时，只注重了房地产业的正面作用，忽视了其他的一些负面影响，所以地方政府的这种只求政绩的短期行为无形中纵恿了价格的疯涨。

国家在这些年陆续推出了一系列限制房价的调控政策，从2003年开始就加大调控力度，首先是调控信贷结构和规模，防范控制金融风险。2004年又制定相关政策加大城镇土地管理。2005年，针对房价上涨过快的现象，制定了“国八条”，明确从土地供应、住房结构、拆迁、需求引导等八个方面进行调控。2006年又制定了“国六条”，具体从调整住宅供应结构，综合使用税收、信贷、土地等经济调节手段，规范市场秩序、加快廉租房建设，完善信息披露等六方面加强调控。2007-2008年在土地税收方面加大了力度，并增加首付比例，通过上调存款准备金率、加息减小流动性风险，进而调高房贷利率。2010年为了遏制房价快速上涨，先后出台了“国十一条”和“国十条”，上调存款准备金率等，各地方纷纷出台“限购令”，围绕扩大保障性住房、加快物业税征收和收紧房地产信贷三个方面进行调控。2011年又出台“国八条”，从进一步落实地方政府责任，加大保障性安居工程建设力度，加强税收征管，强化差别化信贷政策，严格土地供应管理，合理引导需求等八个方面入手进行调控。

中国房地产业的发展才短短几十年，还需要不断地完善与发展，我们相信中国房地产业一定会走出自己的特色。

（作者单位：内蒙古有色地质勘查局五一二队）