行政与司法谁之过

【案情回放】

2002年交付使用，为整幢大楼服务的2夹层技术层以及利用大楼公用绿地改造的车位场地，原本属于全体业主共有。2002年底开发商取得初始登记大产证，此期间已将整幢大楼出售给业主，2006年5月1日注销了初始登记大产证。2006年4月6日,开发商写出“关于《XX公寓》2.2米层建筑面积测算及产权证办理的申请”，将规划设计图纸中的“技术夹层”去掉“技术夹”三个字，写成：“2.2米层”，2006年12月30日，登记部门将几年前已经属于全体业主的共有权利，登记到开发商名下。物业部门曾致函开发商：由于当时开发商把C座宽带设备设置在技术夹层内，钥匙在开发商处，故物业无法及时为业主维修宽带需要而开门，不断影响业主正常的生活安排。业委会曾通知开发商：全体业主共有建筑部位2夹层技术层产权和绿地改造的车位，没有依法一并申请登记为业主共有，显然申请登记有误，要求开发商共同到登记部门进行更正登记，开发商不予配合。

业委会多次提出业主共有权利被侵犯，要求纠正。行政机关书面答复：如果业委会认为侵害了全体业主合法权益的，可以申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。随后，在行政复议中，行政机关称：第三人为了办理2.2米夹层的初始登记，并无法律对2.2米夹层、地下1层夹层车位的权利归属作出明确界定，申请人理应通过民事诉讼途径明确系争房地产权属，再凭法院生效的法律文书申请更正登记。既然行政机关称是“初始登记”，房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，就应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施用房等一并申请登记，由登记机构在房地产登记簿上予以记载。于是，业委会致函登记机构在办理“初始登记”时，漏将为整幢大楼服务的公用设施用房2夹层技术层以及绿地改造的车位一并记载。登记部门书面答复：根据相关规定，房地产登记机构并无确定房地产权属的行政职权，房地产权利的利害关系人申请更正登记的，应和房地产登记簿记载的权利人共同申请，也可以通过民事诉讼明确权属后，凭生效法律文书单方向我中心申请更正登记。

业委会只能按照其答复意见，依法提起民事诉讼。法院依据行政部门发放的产权证，将原为整幢大楼服务的公用设施用房2夹层技术层，以及公用绿地改造的车位，判为开发商的专有权利。

律师意见

《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路、绿地除属于城镇公共部分外，属于业主共有，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。上述2夹层技术层，属于建筑区划内的公用设施用房；搭建车位的位置，属于公用绿地场地。在现场实景照片上，2夹层技术层内，纵横交错的上下水管道、强弱电管网设施设备、总消防管网设施设备、卫生管网设施设备等，都证明属于用作水、电、消防、卫生等设施设备安装的局部层次，为该建筑物区分所有权法定共有部分。车位是公用绿地上面搭个平顶的违章搭建，并没有规划设计文件。行政机关对为同一整幢大楼服务的，已经为全体业主共有的部分，再进行二次初始登记回到开发商名下，违反了《民法通则》第七十二条第一款“财产所有权的取得，不得违反法律规定”和其他有关法律法规的规定。

本案更值得思考的是，从创新社会管理出发，应当重视并推进多方监督体系：1、社会事务参与者对具体事务的合法性进行主动客观的评估，减少违法事实的发生。2、各级行政机关对具体行政行为和所处理的社会事务的合法性进行客观公正的评判，减少执法不公的后果，对相关行政争议，认真调查事实，主动及时纠正违法行政行为。3、各级司法机关对所处理的各类案件事实的合法性，亦应进行客观公正的评判，减少执法不公的后果，提高社会公信力。4、各级国家权力机关对已经发生的行政司法争议行使法律监督权，促使行政机关、司法机关自觉形成认真依法办事的习惯。5、社会各界和新闻媒体共同监督行政机关、司法机关认真依法办事，公正执法，实现社会公平正义。 （作者系上海陈玉文律师事务所律师）