财产保护与估价

于宁 战振起

摘要：《物权法》的出台，向公民培养、输送了一种权利意识和财产归属意识，财产权成为人们关注的焦点，公私财产权受到平等保护作为一大亮点使得这部酝酿十多年的法律被人们称为公私财产权法。“物权”是一种财产权，包括所有权、用益物权和担保物权。在对于私人、法人的不动产物权的保护上，只有从财产价值的角度切实加以保护，才是真正可行的保护，而这种保护离不开房地产估价师的专业参与，估价行业在征收、抵押、课税、拍卖、保险等领域与公、私财产保护息息相关，估价师在切实保护国有财产、私有财产中发挥着不可低估的作用。随着估价领域的不断拓展，估价技术方法的不断成熟，估价专业人才的不断成长，财产保护作为各种估价目的的最终目的将与估价相互依存，相互促进。

关键词：财产保护 估价

一、征收中的财产保护与估价

1、征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。承包地被征收的，物权化的土地承包经营权人有权依照上述规定获得相应补偿。

2011年12月27日中央农村工作会议温家宝指出，推进集体土地征收制度改革，关键在于保障农民的土地财产权，分配好土地非农化和城镇化产生的增值收益。要精心设计征地制度改革方案出台相应法规。旧的征地补偿办法以具体地块的平均亩产值倍数来计算补偿费用，不仅使补偿费用偏低，而且相邻地块的征地补偿往往因用途不同而相差很大，补偿的随意性也较大，带有较重的计划经济色彩和政策性，无需评估专业人员介入。在市场经济的今天，征地补偿标准的不公平引发了诸多社会问题，也加剧了城乡贫富悬殊。改革的呼声越来越高，土地征用补偿区片综合价格提供了土地征用补偿费标准研究的新思路。它较我国目前根据《土地管理法》，单纯采用“产值”的倍数计算土地征用补偿费标准的方法要相对科学和适用。根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发(2004)28号)、国土资源部《关于开展征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》(国土资发(2005)144号)文件精神，各地开始推行征地区片综合地价，征地区片综合地价是征地综合补偿标准，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系以及当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素划分区片并测算的，原则上只包括土地补偿费和劳动力安置补助费两项内容，如何综合考虑上述因素科学确定补偿标准，就需要评估专业人员的参与，为政府提供最科学可靠的数据。

2、城市建设中个人的房屋及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。西方国家有一句格言，对私人住宅，“风可进，雨可进，国王不可进”，充分体现了私有财产权的神圣。物权法充分体现了对私有财产权的尊重和保护。

《城市房屋征收管理条例》规定：货币补偿的金额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。《城市房屋征收估价指导意见》规定：征收估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被征收房屋的房地产状况进行。但长期以来因为各地政府公布的指导价格偏低，更新较慢，严重滞后于市场价格，补偿金额偏低，征收后补偿额在同一地块买不到类似的房子，有失公平，但除了政策性的因素外，如何选择评估方法科学测算征收补偿金额，并研究论证公共利益需要和商业性征收的不同模式和性质差别，为政策制定者提供理论依据和实证参考。因此如何充分发挥评估师的专业作用，对于保护私人财产权，切实保护物权，显得尤为重要。

3、因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

抢险、救灾征用补偿虽然没有明确规定必须经过评估确定，但作为一个物权保护的新领域仍然是评估业研究拓展的新课题。

二、拍卖中的财产保护与估价

在强制性的不动产拍卖中，法院根据估价机构出具的评估价确定保留价，即确认拍卖成交的最低价格。在拍卖程序中，竞买人所出的最高价低于保留价的，不能确认拍卖成交。可见，保留价的确定实际上意味着设置了一种权利制衡机制，通过这一机制可以有效地避免利益的过分倾斜，防止被执行人的财产权受到损害。在拍卖未成交的情况下，准许申请执行人或者其他债权人以本次拍卖的保留价接受该财产抵债，既可以使债权人的债权尽快得到实现，又可以使债务人避免因降低保留价拍卖而遭受损失，还可以减少再次拍卖而增加的费用，提高执行的效率。可见评估价直接或间接影响当事人的财产权以及案件执行的效率。《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》司法解释规定不动产拍卖成交或抵债后，其所有权自拍卖成交或抵债裁定送达时起转移，而不是办理登记过户手续，是因为在不动产拍卖成交裁定送达后办理过户登记前，如果被执行人破产的，该不动产就不应被作为破产财产，否则该不动产就应被列为破产财产，司法解释出台前发生过不少类似案例，造成债权人或申请执行人的财产损失，应该说此项规定与物权法的财产保护条款是一脉相承的。

三、建设用地出让中的公有财产保护与估价

1、长期以来由于体制的不完善，大量土地被低价出让，各地政府为了招商引资甚至零地价出让，造成大量国有资产的流失。而此举使得不少投资商仅仅是为了得到正在升值中的土地，不仅带来了本地长期投资环境的恶化和区域间的恶性竞争，而且引来的企业也大多是为了短期内获取本应属于政府的土地租金作为超额利润。

2007年9月21日国土部发布号39号令《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。“市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。”为政府部门确定拍卖底价提供参考依据而进行的评估成为评估机构的经常性业务，而如何把握土地市场脉搏和政策导向， 对规划条件不同、自然条件不同、开发条件不同的地块进行科学合理地定价，即能最大限度地实现土地价值又能防止流拍，当好政府部门的参谋是对评估人员专业性的考验。

2、《物权法》第136条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。因此，建设用地使用权的设立不是一个平面、二维概念，而是一个空间、立体的概念，空间权（Air Space Rights）应运而生。为贯彻落实《中华人民共和国物权法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，2008年4月发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）。文本第4条明确，在签订出让合同时，要填写宗地的平面界限和竖向界限，出让宗地的平面界限按宗地的界址点坐标填写；出让宗地的竖向界限，可以按照1985年国家高程系统为起算基点填写，也可以按照各地高程系统为起算基点填写。高差是垂直方向从起算面到终止面的距离。

空间范围的界定又给未来评估界估价提出了一个新的课题，从而立体地价第一次以法律形式进入评估视野。其实立体地价早已经在房地产售价中得到淋漓尽致的体现：对于经营商业来说，土地的可及性尤为重要，商业建筑对于高度的敏感性极强；对于住宅的选择、评价指标与商业有所不同，首层使用方便，但采光条件、环璋条件均较差，视野不够开阔。对于多层住宅来说随楼层的增高，虽然在采光、视野等方面条件较好，但使用方便度下降，因此多层住宅的土地空间价值分配呈两头低中间各层较均匀分布的态势，房屋售价也呈低-高-低的价位分布规律。电梯设备消除了高度对价值的负影响作用，因此高层住宅地价分布由首层起从小变大，达到一定高度后，各层地价分配趋于均等。工业用地对高度变化的敏感性弱，通常不考虑地价的空间变化。

随着人们对地下空间的使用越来越普及，地下铁道、地下商场、地下停车场以及地下管道等地下建筑设施如雨后春笋般兴起。地下空间不再附属于地表，而成为具有独立价值物，具备使用、转让、出租、抵押等一般物的财产价值。因之，对地下空间权的法律形式进行明确并加以规范便成为社会发展之必然。在以后的评估工作中，土地的竖向界限即高差是否也将作为一项地价影响因素进行参数调整，以及如何进行调整，系数如何设定，在新的法律、新的政策下如何在空间范围内体现房地产真正价值，保护公有、私有财产权，将成为一个新的研究课题。

四、划拨土地估价与财产保护

1、 破产财产：法释[２００３]６号《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》：破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置 。这涉及到国有财产权和法人财产权的划分和如何界定，业界一直争论不休。

2 、在日常评估工作实践中经常遇到划拨土地的评估，或抵押目的，或补交出让金等

2007年底国土部下发《土地储备管理办法》（国土资发[2007] 277 号）规定：政府储备土地设定抵押权，其价值按照市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益确定，抵押程序参照划拨土地使用权抵押程序执行。

如何准确评估划拨土地使用权，保护国家、企业、利益各方的财产权，评估界已对一些基本方法和技术路线达成基本一致，大体有扣除出让金法（先评估各待估宗地的出让土地使用权价格，然后扣减土地使用权出让金）、市场比较法、成本逼近法等。

其中采用成本逼近法评估，以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。由于划拨土地使用权未缴纳土地出让金，视为成本法中的土地增值收益相当于土地出让金，因此：划拨土地使用权价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润

笔者认为上述公式未能全面反映划拨土地使用权的价值，价值项部分缺失，因为土地的增值收益是土地资源本身因开发或转变用途的增值。划拨土地使用权人拥有占有、使用、收益和不完全的处分权，价格内涵包含土地收益，况且在长期的使用过程中伴随资金的投入，基础设施的完善，投资环境的好转，土地产生大幅度增值，根据谁投资谁拥有的产权原则，投资者似乎应拥有土地增值的财产权。但影响土地增值的因素有内在因素和外在因素，比如城市投入资金改善周围配套设施，建造公园绿地美化环境等就属于外在因素，这些不是土地使用权人投资的，但却是土地增值的一个重要因素。因此增值收益应由国家和土地使用权人或投资者共同分享，不是全部划归国有，也不是由使用权人独享，但如何划分，双方比例分成多少，关系到国有、法人、私人财产权的保护，还需要我们不断研究。