浅谈房地产市场交易价格的形成

陈绍萍 祝美月

【摘要】房地产业是我国经济的重要产业，在国民经济中发挥着重要的地位和作用，随着国家对房地产行业调控政策实施以来，全国大部分城市的房价却不跌反涨，本文就基于这种现象对房地产市场交易中的价格形成进行分析。

【关键词】房地产 交易 价格

房地产业是国民经济的重要产业，是保证社会能正常运转的基本载体。随着国家宏观经济的调控，房地产业得到了迅速的发展，但是由于我国房地产行业起步较晚，相关的法律法规不完善，各地又没有制定一个规范或标准，出现了各地发展不均衡的情况，导致一些地区的商品房与土地供求发生结构性矛盾，出现房地产投资增长过快，空置商品房积压较多，住房分配货币化进展缓慢，住房公积金、个人贷款业务不完善；房产交易市场服务不健全；房地产交易行为不够规范等问题，严重影响了国民经济的健康发展。2008年以来，国家加强了房地产行业的政策调控，但是老百姓的收入增长赶不上房价上涨，影响着社会健康和谐发展。那么，房产交易过程中，为什么会出现如此高的房价，本文就从以下几个方面分析房地产市场交易价格的形成，旨在帮助消费者理性购房。

一、房地产产权对价格的影响

1、房地产交易价格的形成

从理论上分析，房地产价格主要是由房地产开发成本和开发商获取的利润组成。其中房地产开发成本是房地产商为了建造一部分商品房而支出的所有费用，主要包括土地、土建、设备等费用，约占总成本的80%左右，其次是房地产开发配套及其他消费支出，如水、电、燃气、公共建筑等配套费用，最后就是管理维护费用。

2、房地产产权对价格的影响

房地产行业覆盖的范围较广，其中最引人注目的就是房地产产权的交易，可以这样认为，房地产产权交易就是开发商和消费者的博弈过程，消费者付出一定的价格成本得到房地产产权和居住权，对于开发商来说，出让产权和使用权可以获得相应的资金补偿。在商品交易过程中，人们通过讨价还价或信息及交流达到双方都能够接受的价格，但是房地产最为特殊商品却不遵守这一标准，因为房产属于生活必需品，是满足人们的居住需要的商品，在房产交易过程中，房地产商处于主动地位，他们对房产具有绝对的产权，形成了垄断市场，而消费者处于被动地位，只接受开发商的定价，然而开发商为了追求利益的最大化，制定的价格往往超出了房屋的实际价值，形成今天高房价的局面。

二、供求关系对房地产价格形成的影响

房地产价格的变动趋势与房地产的供求关系相当密切，根据经济学原理可知，当货币流通量不变时，供求关系主要以三种方式影响着房地产市场的价格：①当市场供求关系平衡时，即房地产开发商提供的房产与人们对房子需求量相当时，房产的价格趋于稳定和均衡状态；②当供给大于需求时，开发商提供的房产超过了社会需求，房产的价格就会下降，这时房屋的市场价格就会偏低，甚至有可能低于实际价值或开发成本。开发商因为价格降低获得的利润减少，甚至无利可图，开发商必然就会减少供给；③当开发商减少供给后，房地产市场的供给不能满足消费者的需求，价格就会因为供给减少而增加，房屋越稀少，房价就会越高，但是正是因为这种超过生产价格的出售给开发商带来了巨额利润。目前，随着经济的快速发展、人民的生活水平的提高、城镇化进程的加快等因素的影响，使人们对住房的需求不断增加，为开发商制定较高价格来追求巨额利润奠定了基础。

三、开发商交易利益最大化与卖方价格的形成

在房地产交易市场中，房产信息是公开的，每个开发商都是价格的接受者，虽然每一个开发商都希望自身利益最大化，但是他所出售的产品与其他开发商出售的商品存在竞争关系，使其只能将价格订于与其他开发商相同的水平上，得到的预期利润为：预期利润=市场决定的卖价-开发成本。从这个公式中我们可以看出，如果他的开发成本高于其他卖主，其预期可实现的利润就比其他开发商低；相反，预期可实现的利润就高。但是目前房地产市场不是一个完全竞争的市场，房地产所处的地段、外观、配套设施的不同都影响着价格形成，可见既没有完全的竞争也没用完全的垄断；那么，在这样一个具有垄断因素的市场中，开发商指定的价格取决于他的预期利润，这个预期利润也同时也能够决定开发商对总的交易利益所能获得的份额。

（1）开发商在房地产市场中的垄断程度和供求状况决定着他们交易获得的利润，开发商在房地产市场中的垄断程度也就是其提供住房的可代替性程度，这种替代性不仅包括市场中同质住房的多少，而且也包括相似产品和虽然不是同一类产品，但是能够给购买者带来相同或相似满足的产品。现实中任何产品都有无数的替代品，然而这不是说任何商品都不存在垄断因素。因为对于特定的购买者来说，在无数的替代品中，总有一个是能给他带来最大满足的。

（2）相对市场信息的了解程度是由市场结构所决定的潜在利益得以实现的现实因素。垄断程度只是开发商能够制定比较高价格的前提，只有在掌握相关信息的基础上，这种潜力才能变为现实能力，这种有效信息包括对房地产市场结构、供求关系、价格和购买者的收入水平、偏好等的了解。不同的开发商占有的信息和对信息处置能力不同，那么每个开发商对其生产的产品定价也就不一样，可以对不同的购买者进行价格歧视，以获得最大利益。

四、购买者交易利益最大化与产权定价

消费者寄希望于利用一个最低的价格获得最大的预期利益，能够利用这样一个价格达成交易主要由以下两个因素决定：

1、消费者心理承受价格

住房消费者购买房产主要是为了满足居住或投资需求，这个效用大小所对应的货币量就是消费者为了获得商品所能给付的最大值。购房者在消费时会在生理上和心理上表现出主观感受，不同的购买者会因为自身的收入、价值观不一样而对同一产品有不同的价格承受能力。

2、博弈过程

购买者希望利用最少的价格去完成交易，因此买方价格+效用价格-预期交易利益。对于购买者来说，开发商与购买者讨价还价的交易博弈，取决于两方在交易中所处的竞争地位与所拥有的有关交易客体信息结构，而房地产商的专业性很强，在博弈中处于主动地位，而购买者仅仅拥有对房产属性信息，明显处于信息劣势地位。

五、交易利益的实现和价格的形成

由于我国土地资源稀少，供给比较紧张，消费者心理预期的房价都不断上涨，并且国内民众对房产需求都非常大，形成了供给小于需求的局面，开发商利用这种优势对房屋的定价都远远高于消费者能够承受的价格，而消费者为了保证自身的利益往往会与开发商进行讨价还价来分割预期的交易利益，确定成交价格。成交价格一般会处于成本与效用之间。

下面简单举个例子说明价格形成的方式，一套住房的开发成本为30万元，开发商定价为40万元，消费者心理接受价格为25万元，这是交易的最高和最低价，而开发商和消费者在交易所能承受的价格为33万元、35万元，若设成交价为33万元，则双方所得到的收益如下：

从上表中可以看出，在房地产交易市场中，双方为了能够达到利益最大化将不断进行博弈，每博弈一次，至少一方会做出让步，消费者会根据自身需求调整心理价格底线，而开发商会对比购买者的报价触及自身利益的程度，当达成交易后形成的价格就等于成本价格+卖方实现的交易利益或等于购买者的效用价格+实现的交易利益。

六、结束语

房产价格的波动受到国家金融调控、土地供给、市场供需关系等诸多因素影响，在房产交易中，购买者应该根据自身的消费能力、消费偏好合理选择，摆脱在交易市场中的被动地位。

【参考文献】

【1】“房地产价格发展趋势研究”课题组 我国房地产价格发展趋势研究 统计研究 2008

【2】吴璞 浅谈房地产市场交易价格的形成 合作经济与科技 2011

【3】温海珍 贾生华 基于特征价格的房地产评估新方法 国外经济与管理 2010

注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。