城市地铁车辆段上盖物业开发建筑方案设计有关问题探讨

林君城

摘要：在城市土地日益紧张的今天，如何利用车辆段上部空间，将工业建筑与民用建筑在保证各自使用功能的前提下，有机结合起来，以节约用地、促进经济、社会和环境和谐可持续发展具有重要意义。本文以某车辆段为例，详细阐述地铁车辆段上盖物业开发设计中遇到的几个问题。

关键词：地铁；物业开发；建筑方案；可行性

Abstract: urban land in the growing tension today, how to use the car depot upside space, will industrial building and civil construction in assure respective use function, under the premise of organic combine, save of land use, promote economic, social and environmental harmony sustainable development to have the important meaning. Taking a car depot as an example, a detailed explanation of the subway car depot cover property development encountered in the design of a few questions.

Key words: the subway; Property development; Construction project; feasibility

中图分类号： U231+.2文献标识码：A文章编号：

地铁车辆段及综合基地，是保证地铁正常运营的后勤基地，它包括停车、日常检修、综合维修等功能，以及物资总库、培训中心和必要的生活设施。地铁车辆段根据功能分为检修车辆段（简称车辆段）和运用停车场（简称停车场）两种，传统的车辆基地主要具有占地面积大，建筑密度较小，用地强度低的特征。这与日益紧缺的城市土地资源间产生了难以调和的矛盾。 在这样的现实背景下，本着持续发展、集约化利用的原则，地铁车辆段及综合基地的土地综合开发利用被再次提上议程，深圳、广州、上海、北京、杭州等重要城市，纷纷开始尝试对地铁相关土地进行综合物业开发。本文以车辆段为例，详细阐述地铁车辆段上盖物业设计中遇到的几个问题。为今后车辆段及其上盖物业开发的设计方案提供借鉴。

一、工程概况

某地铁四号线A车辆段位于城市副中心东侧，用地最大宽度约330米，最大长度约1100米，面积约26公顷。根据市政府建设集约型社会的要求、土地弹性发展的土地使用理念，以及城市轨道交通“地铁+物业”的建设理念，本方案利用A车辆段优越的区域位置和便利的长短途交通，进行上盖和落地的综合物业开发。

二、物业开发的可行性

车辆段是负责地铁车辆维修、清洗、整备的场所，主要功能房间是占地大、层高高、跨度大的厂房。我们所要进行的物业开发就是要将厂房的屋面作为物业的地面，布置房屋、道路、绿化等综合设施。对青山车辆段物业开发的可行性，我们进行了以下分析。

1）物业所在的地段的交通是否便利往往成为地段好坏的一个重要衡量因素。A车辆段位于地铁四号线终点站附近，长途客运站距离用地最近端仅一公里左右，交通地理位置十分优越。

2）伴随着城市轨道交通的发展，大量的人流被吸引、地铁沿线土地的价格的上涨幅度会加快，进而带动周边的建筑物业迅速增值。

3 ）地铁的修建将会缓解市区土地稀缺所带来的供需矛盾。因一直制约房地产业发展的交通问题得以解决，所以，地铁所到之处的土地也将会身价倍增，时间距离的缩短，缩小了土地价值的区域差异。

因此，我们认为物业开发具有较大的商业和实用价值。但是，我们同时也看到，因上盖物业位于车辆段的上部，轨道车辆的频繁过往会引起一些噪声和振动，尽管在设计中我们已经采取了各种措施将这些不利因素降到最小，仍会给一部分买楼业主带来心理影响，这是上盖物业开发的先天缺陷。只有通过优惠价格、便利交通、完善配套设施等综合措施的运用，才能使本地块成为优良的置业地段。

三、上盖物业开发的特殊性

在车辆段检修厂房上盖进行物业开发，除了要解决普通土地开发中的问题外，还要解决因房屋不落地而引发的一系列建筑专业和其他专业的问题，具有一定的特殊性。

1）因车辆段室外标高一般位于城市用地的自然标高，上盖物业是在车辆段厂房屋盖之上修建房屋，交通的组织没有普通的地面开发自由。上盖物业的入口包括人行出口、车行出口两大部分，车行出口还要与路桥专业相配合，选择具有起坡长度要求的路线和基地入

口引入点。

2）由于上盖物业不能像普通落地开发的建筑那样，将室外水、电、暖、信等设备管线做埋地处理，而是需要将这些管线综合布置在专门的设备层内。一般选择在厂房屋盖之上、物业开发的底板之下做一层房屋作为设备层使用（图1）。

图1车辆段上盖剖面关系图

图2下层厂房通风采光口

3）不论上盖物业开发为何种类型的房屋，都会有相当数量的停车要求，仅靠地面停车一般难以满足。物业开发设计时，我们适当提高设备层高度将此层综合用，可以有力解决所需的停车车位问题。

4）因车辆段厂房全部被盖入物业开发及设备层之下，通风采光仅靠机械解决会造成较大的能源浪费、运营成本高等问题，故我们在设计时要考虑在合适位置均匀布置直通上盖物业的通风采光口（图2）。这些采光口在物业层被做成玻璃材质的景观小品，在下部厂房层将阳光、空气引入到转换层下的车辆段工作区内，使盖下的工作环境得到改善。采光口的设置位置非常讲究：不仅要考虑厂房的室内通风、采光、景观等效果，还要综合考虑车库层的使用及上盖物业的房屋、道路及景观布局等需要。

四、建筑方案设计中遇到的几个问题

1、消防问题

因上盖物业是把车辆段厂房的屋面当作平台（地面）进行道路、房屋等设施的布置，所以地面层的厂房相当于被一个庞大的屋面连接成了一个整体。跟据《建筑设计防火规范》的要求，不仅要根据厂房的火灾危险等级划分防火分区，还要在厂房中设置消防通道。鉴于厂房中除油漆车间为乙类危险等级外，其他车间都不超过丙类，我们在设计时将油漆车间置于南侧临路的位置自成一个防火分区，其他车间按二级耐火等级丙类厂房划分防火分区，并设置与厂外环形消防车道双向连通的室内消防通道，有效解决了底层建筑布局的消防问题。

上盖部分与城市道路是通过两条起坡较大、线路较长的高架道路相连接，加之上盖的面积又比较大，根据《城市消防站建设标准》的规定“城市规划区内普通消防站的布局，应以接到报警后五分钟内消防队可以到达责任区边缘为原则确定”。在设计时，我们在上盖物业部分做了一个小型普通消防站，确保上盖部分的消防安全。

2、上盖房屋的建筑设计与其他专业设计的协调问题

2.1 结构伸缩缝的设置对建筑设计的影响

按照《混凝土结构设计规范》的规定，现浇混凝土框架结构的伸缩缝最大间距55米。即便是采用后浇带的方法，也一般不超过80米。根据已建成上盖物业的车辆段的使用来看，伸缩缝处是建筑防水的最薄弱的环节，而且一旦漏水很难治理，故建筑专业要求在结构专业满足规范和技术要求的前提下，结构尽量减少伸缩缝的个数。

伸缩缝给建筑专业带来的另一个问题是，不论何种形式（板式或点式）的住宅楼，都要把一个完整的单元放到由伸缩缝划分好的地块中去，以避免户内出现缝。这个要求使户型设计比普通地面上的设计受到更多的限制，能布置出的户数也会相应减少。

在水景的布置上，也要尽量避开伸缩缝，以点状布置的水池或抬高的喷泉广场为主。

2.2 结构转换形式及柱网布置对建筑的影响

本方案上盖物业定位为住宅小区的开发。这样就形成了上部建筑按户型要求小开间、小跨度，而下部厂房按工艺要求大开间、大跨度的布置的情况。在结构设计中，当柱网不能对齐时，需要在结构改变的楼层布置水平转换构件，来解决竖向结构的突变性转化。结构专业经过比较，采用了传力途径清楚、节省材料造价的梁式转换结构方案。然而，这种形式就要求建筑的上下层柱子尽量对齐，相当于要在一个整齐的柱网格子内完成大小不同的功能房间的设计，同时解决好采光、通风的要求。因此，建筑方案设计的顺序就由通常的功能设计兼顾状网布置，变成了柱网拟定—功能布局—柱网调整—工艺核对的多次反复的过程。

2.3 与景观设计专业的协调

普通设计中的地面绿化，只需根据景观需要布置高矮乔、灌木就可以了，而在一个大屋盖上布置绿化就不一样了。首先，种植基质如采用人造轻质土，基质层厚度根据栽培植物不同，一般在10～75厘米之间。其次，树种选择也很重要。树木的根系太深会带来覆土太厚，结构构件加大、设计难度增加、造价提高等问题；根系太过发达，不仅会破坏物业层平台面的防水层，甚至破坏到结构构件，影响到结构的安全性。因而，景观专业设计时要选择恰当的绿化方式，尽量减少覆土的厚度。同时，建筑防水设计时也要考虑使用特殊的抗渗混凝土和防穿刺防水材料，使花草灌木生长不会影响大屋盖的防水问题。

2.4 与设备设计专业的协调

在普通的小区设计中，室外管线的敷设是按照管线的埋深要求在地面标高以下同城市管线相接，而在本设计中，所有的管线必须集中到中间设备层统一安排。这样，车库层的层高就是车库层所需净高加设备管线高度加梁高。因层高过高会带来影响建筑布局、通往上盖道路坡度变大、路线变长和影响建筑结构造价等一系列问题，所以在方案设计中，我们要求各设备专业将管线统筹布局，尽量减少管线的高度（例如，通风专业的管道做成扁而宽的风管）。

3上盖绿化的设计问题

上盖物业部分的绿化设计注重同盖下厂房周围的绿化相呼应和延续，并着力于对城市景观作出贡献。另外，上盖部分在盖子的两端（下部为地铁车辆出入段线部分）和试车线一侧设置了宽阔的绿化隔离带（图3），在隔声减噪的同时，转移和遮挡了人们通向铁路线路的视线，使位于此地的居民产生依然在平地上的心理感受。

图3上盖方案总平面

在计算上盖部分的绿化率时，我们遇到了一些问题。如果我们的盖上绿化按照屋顶绿化的概念计算建筑面积，依据《城市建设工程项目配套绿化用地面积审核办法》的规定“屋顶和地上架空层的人工绿地覆土厚度不小于0.6米的，按其面积的25％计算为绿地。”则即使把整个盖上部分全部作为绿化，也只能达到25％绿化率，使上盖小区实际的绿化效果和计算指标的差别很大，给总平面的设计控制带来了很多问题。在此也希望本文引出的关于指标计算的问题能够引起有关部门的重视。

五、结束语

随着城市用地的日益紧张和土地综合开发力度的加大，在大的屋盖平台上设计规模化的住宅小区、商业区、产业园区等的模式将会不断地给工程设计带来技术挑战，望这次A车辆段上盖物业的方案设计作为一次摸索和尝试，能给此类工程在方案设计时带来一些启示。

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。