青岛大鲍岛街区建筑及业态规划研究

刘甜

摘要：针对青岛大鲍岛现状及存在的问题进行综合分析，在对本街区进行的规划中，得到如下认识：规划大鲍岛街区内商业业态应尊重其街区形态，也包括街区内建筑以及建筑内部形态，在分析街区形态及建筑的同时，也提出了改造措施，以便于街区内各种业态更快更健康的发展。

关键词： 街区形态、历史建筑、业态模式

Abstract: aiming at the Qingdao big bao island present situation and the problems of the comprehensive analysis, this block in the planning, get the following know: planning big bao island in the block commercial shall respect the blocks configuration, also including block building and construction in internal form, on the analysis of the form and building block, but also advances some reform measures in order to block all formats in faster and more healthy development.

Keywords: block form, historic buildings, format mode

中图分类号：TU984 文献标识码：A文章编号：

青岛大鲍岛位于西部旧城区( 西方近代城市风貌) ，本风貌区最初为德租时代为中上层华人规划的商业与居住区，在日据以及民国时代，居住功能逐渐减弱、商业功能不断加强。作为青岛最后的里院片区，该区域是青岛现存里院建筑最集中、覆盖面最广的区域，分布了大量不同时期、风格各异的里院建筑，这些里院中既有早期德租时代遗留的作品，也有民国时期青岛经济飞速发展留下的印记，既有中国传统建筑的元素，也有西方建筑的影响，体现最多的还是里院作为东西建筑与文化融合产物所表现出的独特的建筑特征与魅力。

1 大鲍岛街区形态及建筑现状分析

1.1大鲍岛街区建筑现状

大鲍岛作为中山路历史风貌街区的重要组成部分，部分街区的整体历史风貌保存良好，然而，某些街区的新建筑，特别是高层，对整体风貌造成了严重的影响。

6层以下的建筑占总建筑量的70%，其中一部分为历史建筑，一部分为解放后城市发展更新的多层住宅或者商业建筑。

高层建筑占27.73%，集中在胶州路两侧。

1.2 大鲍岛街区建筑结构及评价

大鲍岛内沿街建筑大致可分为三类：砖木结构、砖混结构、混凝土框架结构

综合评价本区内建筑，可大致分为四类，其中现状质量优的建筑作为一类，主要为近期新建的建筑，例如国货、伊都锦等建筑。

大多质量中等的建筑，包括大部分解放前的历史建筑，已经出现了材料老化现象，特别是木质结构的。

部分质量较差的建筑，主要集中在解放前的历史建筑，大多是砖木结构，材料老化严重，部分丧失功能。

2 大鲍岛街区建筑的处置措施

2.1街区建筑的保护利用

综合分析 ，街区内具有较大价值的建筑，例如三元里、孟家院等建筑，像这种作为中山路历史风貌街区的重要组成部分，拥有一定历史背景或者与历史人物相关的建筑，具有较大的历史价值，接近文物类历史建筑，应该以保护利用为主，对劣质材料与结构，可进行维修。

2.2街区建筑内部的改造

对具有一定历史价值，并且具有良好的立面或空间特色，应在保持原有的主体结构前提下，建筑内部局部允许改造，以便于更好的开发利用其内部空间，有利于街区内商业业态的良好发展。

2.3 街区建筑拆除

整体价值较低的历史建筑，真实性与完整性状况较差，应采取拆除的方式。

2.4 街区建筑暂留

历史文化区街区范围内的非历史性建筑，应采取暂留的方式，如对历史风貌破坏较大的，远期考虑应尽量拆除。

3 规划业态研究

当代城市副中心商业业态发展发展的趋势：（1）大规模（2）综合性（3）系统化

第三代万达广场是我国当代城市中心的典型商业模式，第三代万达广场选择城市中心用地，通过规划建设大规模建筑群、多种商业业态、综合齐全商业设施，形成“一个万达广场、一个城市中心”的理念。万达广场这种系统的商业模式在经济飞速发展的现代，无论在社会声誉与经济效益上都获得了肯定，如上海五角场万达广场、济南万达广场等。

3.1 青岛中山路传统商业街区的业态整体布局结构

业态设计的基本理念：业态的发展应于建筑空间相适应；业态之间有必然关系，包括匹配、协调、排斥等。

业态规划思路：根据街区内建筑空间形态，研究符合其空间特点的业态；根据保留建筑的适应性业态，合理规划其周边新建建筑的业态，使新建建筑业态同保留建筑空间适应性业态相协调。（图）

3.2 当代城市业态模式对传统商业开发的启示

（1）应采取整体大规模、系统化改造的模式；

红星电影院地块的改造是前车之鉴；万达商业模式是塑造城市中心商业业态体系的成功案例。应吸取万达模式中好的部分，规划建设大规模、系统化、综合化的现代商业业态体系；

（2）重视业态对商家的吸引力对商业业态规划的作用；

（3）效仿杭州中山路改造模式，政府应对中山路的土地市场进行宏观调控，收购中山路商业街区的房产，把握用地业态规划和招商的主动权；

4 街区内业态体系

4.1街区内商业业态体系

规划原则： 尊重现代商业布局规律； 引入商业街、主力店、次主力店的组合模式； 研究分析现代商业模式的成功案例。

商业业态规划措施：商业业态分布总体上为“两点一轴”的布局结构，即以北部城市综合体、南部步行商业街区为两个发展重点，以纵轴线作为商业步行街连接两者，形成大规模、综合性、系统化的现代城市商业街区。

4.2文化创意业态体系

规划原则： 以旅游推动文化和客流消费原则； 文化、创意产业和创意设计、历史纪念品销售等相互结合的原则。

文化博览业态规划措施：

（1）形成完整的历史、文化、旅游相结合的体系；包括拥有历史背景或故事的建筑（名人故居等）

（2）打造青岛特色产业。培育具有青岛特色的贝雕厂家、本地工艺品设计师开设具有青岛特色的手工艺创意产业群；

（3）形成完整的具有海洋特色的科研研发企业规划用，用地内开设意设计展示体系、高档艺术品创意工作室。

4.3餐饮娱乐业态体系

规划原则：充分利用目前保留的建筑，以改造修建为主的原则； 高中低档次结合、高档餐厅与大型娱乐场所相互独立又相互结合的原则。

餐饮娱乐业态规划措施：

（1）结合商业群综合体设置餐饮娱乐设施；

（2）充分利用大众展览、增加其内部娱乐、餐饮设施。 改造群众艺术馆，安置小型舞台，定期演出等。

5 结束语

城市业态的分布与发展规划，不能千篇一律，然而，城市街区形态直接影响到业态的布局与系统的转换，只有规划出符合本街区历史风貌的商业业态，才能使业态向良好的方向发展。 本设计项目是经过对该地域的历史、风俗及现场实际情况等的仔细调查， 以及该地区政府部门的建议和要求， 经过几轮的调整， 方案最终得以通过，总结本设计方案的特点， 在于充分体现了因地制宜，扬长避短的原则， 使设计方案适时、适地、适人。

参 考 文 献

［ 1］ 姚绍毅． 中山路复兴不可 唯利是图 ［N］． 青岛: 半岛都市报， 2010

［ 2］ 凯文•林奇《城市意象》,方益萍译,建工出版社,2001年,第20一40页

［ 3］ 高伟《对历史街区的一些思考》,《城市》1999年第1期。

［ 4］ 沙振镇《历史文化名城保护和建设中值得注意的问题》,《城市研究》1996年

第1期第35一38页

［ 5］ 王骏、王林《历史街区的持续整治》,《城市规划汇刊》年第期第43一45页

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。