浅析降低房地产项目成本途径与措施

兰华

摘要：房地产开发企业要求工期短，投资效益好，所以，必须对项目投资实施全过程的有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同等方面挖掘潜力，降低成本，提高投资效益和社会效益，本文重点介绍了一些降低其成本的有效措施。

关键词：房地产；降低项目成本

Abstract: the real estate development companies require the short time limit, investment efficiency good, so, must the whole process of project investment of effective cost control, from organization, technology, economy, contract etc mining potential, reduce cost, increase the investment effects and social benefits, this paper introduces some effective measures to reduce its costs.

Keywords: real estate; Reduce project cost

中图分类号： F293.33 文献标识码：A 文章编号：

引言

由于近几年房地产业经营环境急剧变化，竞争日趋激烈。开发商单纯依靠简单的战术措施已难以保证在激烈的竞争中维持长久的竞争力。经营战略的重要性越来越被开发商所重视，成本管理的作用也随之突出，在经营战略中居于极其重要的核心地位。在短期内，开发商所定位的产品价格受到市场的约束，市场需求也是企业发展的外在因素，开发商无法左右，因此如何有效地降低成本就成了获取最大利润的重要途径。

一、房地产开发成本的组成

要确定房地产的开发成本， 首先要明确商品房价格的组成， 笔者认为，可以参照目前建筑行业制订的工程量清单计价规范，确定工程造价的办法来确定， 即商品房销售价格由成本、住宅差价、利润、政府规费、税金等组成。由于政府规费、税金等属国家收费，开发商可不纳入成本而减轻成本负担和房价上涨的影响；而住宅差价是由商品房的楼层差价、朝向差价、环境差价等组成的，虽然开发商可以自主确定，但其增减差价额代数和基本为零，故也不存在成本控制的问题。实际开发成本便确定为：土地使用费、前期工程费、房屋建筑安装工程费、 附属公共配套设施费、公共基础设施费、管理费用、销售费用、财务费用等组成的费用，这也基本符合建设部在2000年9月18日发布的《房地产开发项目经济评价方法》的规定。据笔者的统计，其在成本构成中所占的比重分别为：土地使用费约占20—30％，前期工程费约占6％，房屋建筑安装工程费约占50 —6 0 ％，公共基础设施费和附属公共配套设施费合计约占10～20％，管理费约占2 ％，销售费用约占2％，财务费用(主要是贷款利息)计算较不稳定。

二、降低房地产项目成本的途径和有效措施

1、控制工程造价的前提是工程设计

对于工程造价的控制要立足于事先控制，即主动控制，以尽可能地减少以至避免目标值与实际值的偏离，也就是说，我们的工程造价控制，不仅要反映投资决策，反映设计、发包和施工，被动地控制工程造价，更要主动地影响投资决策，影响设计、发包和施工，主动地控制工程造价。要有效地控制工程造价，应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，但是技术与经济相结合是控制工程造价最为有效的手段。长期以来，在我国工程建设领域，技术与经济相分离，难以有效地控制工程造价。为此，要尽快改变这种现状，以提高效益为目的，要通过技术比较、经济分析和效果评价，正确处理技术先进与经济合理两者之间的关系，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进，把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工措施中去.

在设计阶段应从下面几个方面控制：

(1)实行设计方案招投标制度。在市场经济的今天，开发单位在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作，通过设计招投标来选择优秀的设计单位，从而保证设计的先进性、合理性、准确性，避免因设计质量问题，出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案，避免因建筑产品设计落后，影响销售，造成资金长期得不到回收，经济效益无法保证的事情发生。

(2)实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要做到心中有数．而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。

(3)加强图纸会审工作。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，在设计阶段，克服设计方案的不足或缺陷，所花费的代价最小，可取得的效果最好。我们在设计出图前，组织总工办、工程部、资产经营部，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求得提高设计质量避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商，造成经济损失。

2、工程招投标是有效控制工程造价的核心

新开工建设项目应进行招投标。通过招投标，1)引进竞争机制；2)降低工程成本。施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。因此，要求施工企业具有足够的技术实力，它不仅使企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。同时要严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底和标书，做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标。招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。要编制好标底，有条件的单位尽量自行编制，工程标底要保证质量，把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性，是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期应合理，尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款，了解建筑行业的一般惯例和有关规范，各尽其责。

3、在施工过程中成本控制至关重要

加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。在施工过程中，发生现场签证时应做到先算帐后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制。现场管理人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查。针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实，判定是否该给或该给多少工程量，根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整。

把好施工过程中部分专业工程及甲供材料设备的价格关。在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告，每个公司都可以来参加投标竞价，再由评标人员根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品。

4、合理使用销售推广费用

销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用（未含销售酬金）。使用好销售推广费用非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。弄得不好，钱花了，预期效果没达到，还得花钱做广告，使成本上升，资金回笼又不理想，形成恶性循环；而销售推广费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用。所以要充分研究市场，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。

控制开发项目投资成本是从项目的策划开始，直至项目投付使用、销售完成的全过程的控制，是一项系统性的工作，需要公司各个部门参与，并相互配合。要求开发公司努力提高房地产营销水平，进一步规范内部管理，做到规范化、程序化、制度化。

5、强化结算管理，把好审核关

房地产企业竣工决算如何真实地反映整个房地产开发工程的实际造价，从某些方面讲也反映了房产企业对工程造价管理的能力。要想及时办好工程竣工结算必须收集、整理资料，包括工程竣工图、设计变更通知、各种签证材料等。这些资料的收集和取证还必须注意其有效性，如设计变更通知书必须由原设计单位下达的有设计人员的签名和相关印签，现场监理的签证必须有施工单位工地负责人的签章并征得设计人员的认可等。房产开发商要高度重视工程结算工作，提高结算管理水平，要制定明确的时间要求和考核机制，保证工程及时结算，工程结算要按照国家有关政策和规定，实事求是进行编制。业主方的审核人员应坚持按合同办事，对工程预算外的费用严格控制，严格把好价款审核这最后一关。对于未按图纸要求完成的工程量及未按规定执行的施工签证一律核减费用；凡合同条款未明确包含的费用，属于风险费包含的费用，未按合同条款履行的违约等一律核减费用。只有严格办好项目每个合同的工程结算工作，编制正规的结算报告，才能为工程项目的整体竣工决算打下良好的基础，避免建设方的利益受到损害。

三、结束语

房地产企业的成本控制是全员和全过程的控制，需有完善的成本控制体系，加强实施过程的成本监督和分析，及时反馈成本信息，为企业营销策略的制定和调整提供依据，就能使企业获取更大的经济效益。也只有清晰的产品定位、良好的信誉品牌、严谨的成本控制、低成本且大量的土地储备、多元化的发展项目、高效的集资能力以及良好的质量管理才能有助于房地产开发企业在市场竞争中取得胜利。

参考文献

【1】周军. 浅谈房地产开发的成本管理. 【J】建材发展导向. 2011. 9

【2】麻锟. 新形势下电力工程造价控制分析【J】中国高新技术企业. 2010(6）

【3】路晓雯. 如何控制房地产开发企业成本【J】山西建筑. 2008. 34