甘肃中小房地产企业发展战略调整对策分析——以兰州企业为例

马英娟李相贤

（1.甘肃联合大学经管学院，甘肃兰州730000；2.甘肃宝盛房地产开发有限公司，甘肃兰州730000）

甘肃中小房地产企业发展战略调整对策分析
——以兰州企业为例

马英娟1李相贤2

（1.甘肃联合大学经管学院，甘肃兰州730000；2.甘肃宝盛房地产开发有限公司，甘肃兰州730000）

随着国民经济的不断发展，房地产业已经成为我国国民经济的重要支柱产业。在兰州市，近年来房地产企业为城市的发展和建设做出了重要的贡献，房地产企业的发展壮大已成为带动地方经济发展的一支极其重要的力量。在这个战略制胜的时代，企业之间的竞争越来越表现为发展战略的竞争，中小房地产企业如何在外部环境不断变化的情况之下制定出具有前瞻性的企业发展战略，从而提高房地产企业的竞争力成为研究的出发点和归宿。

中小房地产；发展战略；SWOT分析

在当前房价高位运行、市场危机重重的房地产市场中，受国家不断出台宏观调控政策的影响，房地产企业的融资与竞争环境发生了变化。这就要求民营中小型房地产企业在分析、研究和探索的过程中，制定和实施符合市场发展规律的适合自身并具有特色的发展战略，才能在恶劣的环境中生存和发展。

结合兰州市的现实情况，兰州东西狭长、南北窄，“两山夹一河”的独特地理形状直接导致了土地资源相对于其他省会城市而言更加稀缺，而房地产企业赖以生存的两大决定性因素就是——土地资源、资金。在这样的现状面前，可以预计兰州市的房地产企业之间的竞争在未来将会越来越激烈。

一、兰州中小房地产开发企业现行发展战略评价

（一）资产负债比率较大，导致风险较高

房地产开发投资要求巨大的资金投入。投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性，但房地产对资金的要求尤为突出。而且，房地产建设经营期一般需要2～3年，需要有雄厚的资金储备。目前房地产开发的资金主要来自于自筹资金、银行贷款和房屋销售款，其中自有资本金较少，主要是依靠银行借款。利率变动对负债经营的房地产企业影响非常大，银行贷款利率提高，导致企业负债成本增加。同时，由于国家对房市政策的调整，投资者持币观望使资金回收期变长，加大了投资风险。

（二）面临通货膨胀风险

当通货膨胀大幅度上升时，会增加房地产商品的开发成本。这些成本包括土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本及代建工程开发成本等。此外，还有材料成本、房产税、土地使用税、企业所得税、土地增值税、契税、营业税、城建税、教育费附加、印花税、车船使用税、个人所得税等相关税费及人工成本的上升。这些成本直接导致企业成本费用大幅增加，预期收益减少，压缩了中间利润，甚至是微利。

（三）员工整体素质偏低，缺乏核心团队

如果说资金、土地是中小房地产企业的硬伤，那么人的储备与培养则是中小房地产企业发展的软肋。中小房地产企业影响力小，稳定性差，难以提供高薪、高福利来吸引建筑、结构、房地产、财务及有关经济类的专业人才，以至于企业员工整体专业素质较差，更难以形成核心团队，发展缺乏后劲。［1］

由于存在上述不利因素，给甘肃中小房地产企业发展带来了影响，应调整战略寻求对策。

二、兰州中小房地产企业发展战略调整的必要性

20世纪80年代初由美国旧金山大学的管理学教授韦里克提出SWOT分析法 （即态势分析法），经常被用于企业战略制定、竞争对手分析等场合［2］。SWOT分析代表分析企业优势（strength）、劣势（weakness）、机会（opportunity）和威胁

（threat）。［2］（P137～138）

（一）兰州中小房地产企业的优势分析

第一，住房需求旺盛。兰州住宅总量需求至少来源于4个方面：一是有住房但居住面积偏小，工资收入较高，需改善住房条件的城镇居民；二是老城区危旧房改造中需要的过渡安置住房；三是到婚育年龄阶段的年轻一代工薪阶层住房需求明显上升；四是兰州地处甘青宁三省的中心位置，其经济辐射力增强，投资经商务工来兰州的外来人口急剧增长。

第二，政府政策支持。根据兰州市制定的《兰州市非公经济（中小企业）“十二五”发展规划》，今后将依据国家宏观政策和兰州市中长期城市发展战略，加大房地产业的结构性调整，引进国内外知名的品牌房地产开发企业进入兰州，同时扶持一批具有发展潜力的本土优秀房地产开发企业。促进房地产业的健康有序发展，有效带动与之相关联的上下游产业发展。［3］

（二）兰州中小房地产企业的劣势分析

第一，企业信贷融资困难。在我国现行金融体系中，存在典型的“马太效应”，大型房地产企业凭借其雄厚的资金实力和成功运作楼盘形成的规模经济效应，更容易取得银行信贷资金的支持；而中小房地产企业大多难以达到银行的放款条件，再加上当前国家加强房地产企业信贷的控制，使原本资金就不足的中小房地产企业面临资金断链的困境。

第二，融资渠道单一。大型房地产企业凭借其资金实力和社会影响力，可通过股票市场募集资金和引入私募股权、风险投资、海外融资等方式募集资金；但是中小房地产企业远达不到上市发行股票或债券的条件，还是主要依靠银行借贷和民间借贷，融资渠道单一增加了企业的开发成本，使其盈利水平下降甚至亏损，这种过高的负债必然影响企业的资信，资产负债率过高又增加企业获得外部融资的困难，企业发展势必进入恶性循环［4］（P15～20）。

（三）兰州中小房地产企业的机会分析

第一，新区建设的机遇。在国务院办公厅 《关于进一步支持甘肃经济社会发展的若干意见》的精神指导下，兰州市委市政府提出了 “跳出老城建设新区、跨越发展再造兰州”率先发展战略，力争通过5至10年的努力，在城区面积拓展和经济总量上再造一个兰州，并选址秦王川。为房地产业创造更多的发展契机，生存空间急剧拓展。为公司选择新城区建设中的项目，远离与大型企业争食的主战场提供了机会。

第二，市场细分程度提高。由于消费者所处的地理位置、社会环境不同、自身的心理和购买动机不同，造成他们对产品的价格、质量款式上需求的差异性。这种需求的差异性就是我们市场细分的基础。每一个不同的地段，每一个不同的人群，都存在着完全不同的需求。而这些需求很难以规模化的生产方式得到满足。细分市场的划分为公司的发展带来了机会。

（四）兰州中小房地产企业的威胁分析

第一，宏观调控下获取土地的难度加大。2010年3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件—— 《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，通知要求各地确保不低于住房建设用地供应总量的70%用于保障性住房、棚户改造和自住性中小户型商品房建设，这表明今后房企在房地产开发过程中土地的供应会受到限制，而且30%这个比例对房企的拿地会是一个很大的影响。其中最核心的规定是，土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。同时兰州市在这几年的国有土地使用权的出让过程中，大部分的建设用地都是几十亩乃至上百亩的较大块土地整体出让，而小块土地的出让越来越少，这些政策使得房地产企业对自有资金等非贷款取得资金的依赖性加强，较大的资金链仍然成为中小房企取得土地的直接障碍。

第二，房地产行业竞争加剧，同时面临国内大型房企和行业外竞争者的竞争。根据兰州市城乡建设局的资料，截至2009年底兰州共有房地产开发企业625家，经过多年的培育和发展，本地开发商逐步成长壮大，具有一定的市场影响力，如天庆集团、华富集团、亚太、国芳集团、天正地产等地产巨头，他们开发的楼盘成为市场上的知名品牌。出于对市场的看好，外地开发商也纷纷抢滩兰州，仅2010年上半年，来兰州的国内知名房地产开发商就有好几家［5］（P16～17）。

对于中小型房地产企业来讲，目前的宏观调控形势和市场竞争环境并未使中小开发商陷入绝境，也绝不意味着中小开发商就没有退路，但是固守传统的发展模式和竞争战略，肯定是不行的。中小企业竞争战略的核心应该是：在总体实力不足的情况下，集中力量，扬己之长，避己之短，充分发挥自身的优势和特长，提高自己的市场地位，促进自己的发展。即以差异化战略、企业联盟作为自身发展之路的取向。

三、甘肃中小房地产企业发展战略调整对策

（一）控制开发成本，以总成本领先竞争对手

在材料采购环节和施工环节中加强对材料质量和施工质量的管理，一个环节对低成本的追求有可能导致企业支付更高的成本代价，同时控制施工过程中产生的不必要成本；在销售过程中，快速销售以加强资金的回笼，加强应收账款的管理，降低销售、管理和财务费用；销售完成后要及时总结，建立和完善成本管理制度。全员参与制定科学的管理程序和方法，提高企业的整体管理水平。这样，以总成本领先竞争对手，可以形成企业的比较优势。

（二）产品差异化

产品差异化是中小房地产企业应对市场竞争的重要战略之一。中小型房地产企业可以从户型设计、环境营造、建设智能化小区等几个方面做出努力。中小户型面积一般在60～90㎡，大部分开发商的设计是两室两厅，没有地下停车场，对工薪阶层而言不够实用；因此可以设计为三室一厅，小区做地下停车场，小区地上就可以放置一些儿童娱乐设施。提供精装修，采用无污染的环保型装修材料达到环保的目的。智能化小区不应仅停留在概念上，更多的是考虑客户实用性，因此设计安全防范、管理监控、信息网络三大系统。宽带入户作为基本设施，还应包括水、电、气远程抄收等系统。家庭安防报警系统应避免红外报警过于敏感的缺点，设计门窗磁报警、紧急求助报警、燃气泄漏报警、火灾报警等必要系统，降低了操作的复杂度，也节约了住户的成本。

（三）构建企业联盟，降低土地成本

中小房地产企业之间形成战略联盟，这里联盟的概念不是企业联合在一起共同操作一个项目或是搞企业兼并，而是在投标过程中维持一个共同的竞争价格，形成价格联盟。这样一来，在土地价格投标过程中可以使这块土地的价格最终停留在一个固定价格水平而不是越拍越高。比如说兰州G1026号土地的拍卖价最终被华夏房地产公司以7亿1千8百万最高限价拍得。兰州本地的中小房地产企业是不具备这样的资金实力的，如果几家公司能够联合投标，组成投标联盟。当大家的价格水平线趋于一个固定水平时，取得土地的成本将会大大降低［6］（P72～73）。

（四）强化人力资源管理

权威机构的研究表明，越有能力的人越注重事业的发展，而追求事业发展的人才容易与企业的追求和利益保持一致，对企业的贡献是最大的，因此，中小房地产企业需下大力气做好选人、育人、用人、留人工作。可从两方面入手，一是从公司内部的员工培养入手，以人才测评与业绩考核相结合的方式，将业绩考核指标量化，通过内部培训与外部学习相结合的方法分层次进行培养，形成阶梯晋升制，使组织的成长与员工的成长同步，鼓励员工积极进取、追求成功。二是引进外部的人力资源，新员工会带来不同的价值观和新的思路与工作方法，而且外部挑选的余地很大，能招聘到许多优秀人才，可以节约大量内部培养费用，在无形中给原有员工形成危机意识，激发其斗志和潜能，从而实现“鲶鱼效应"，共同进步。

［1］陈林杰.我国中小房地产企业发展问题与对策［J］.建筑经济，2007（5）.

［2］王玉.企业战略管理教程（第二版）［M］.上海：上海财经大学出版社，2005.

［3］兰州市工信委.兰州市非公经济（中小企业）“十二五”发展规划［EB／OL］.http：／／www.smelzh.gov.cn／zwxw／show.

［4］王洪卫，简德三，孙明章.房地产经济学［M］.上海：上海财经大学出版社，1997.

［5］王超.房地产企业竞争战略研究［D］.西北大学，2008.

［6］王海佳.房地产企业发展战略［J］.企业家天地，2006（2）.

F293.3

A

1673－1395（2012）01－0079－03

2011 -11 -26

马英娟（1980－），女，山西长治人，讲师，硕士，主要从事会计学、经济学研究。

责任编辑 胡号寰 E－mail：huhaohuan2＠126.com