论物业服务合同

程博澜

（中国科学技术大学公共事务学院，安徽合肥230052）

论物业服务合同

程博澜

（中国科学技术大学公共事务学院，安徽合肥230052）

规范物业服务合同双方的行为，调整物业服务合同双方的法律关系，应明确物业服务合同的性质，提升物业服务合同的地位，使之成为合同法律制度上的有名合同，从而对其进行专门的规范。

物业服务合同；性质；责任

一、物业服务合同的概念及内容

在我国，合同分为有名合同与无名合同两种。“有名合同，又称典型合同，是指法律上以特定名称命名，并以专门规范加以调整的合同。”［1］（P11）所谓无名合同，就是没有专门名称予以命名，接受合同法总则内容规制的合同。物业服务合同，是业主与物业服务公司订立的，由物业服务公司为业主提供服务，进行物业管理活动，并由业主支付相应服务费用的协议。［2］物业服务合同是一种无名合同。物业服务合同是连接业主与物业服务企业的纽带。物业服务合同的主要内容就是物业服务企业为业主提供的具体服务。物业服务合同不仅明确了合同双方当事人的法律关系，而且通过“服务”一词使物业服务企业明确自身定位，即为业主提供物业服务，由业主支付相应费用。

从本质上来讲，合同关系就是一种商品交换关系。物业服务合同就是物业服务企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托，提供物业服务，由业主支付服务费的书面协议。物业服务合同的核心内容，就是合同双方约定的权利义务关系。

物业服务企业受到合同内容的约束，向业主承担人身与财产安全保护的基本义务。这并不是说，发生在小区物业服务范围内的一切人身、财产损害都必须由物业服务企业来承担。一方面，物业服务企业应该针对合同约定的服务内容，积极履行服务义务；另一方面，业主要享受物业服务企业提供的服务，需依照合同的约定向其支付相应的报酬。可以说，物业服务合同是划分业主与物业服务企业之间权利义务的主要依据，直接约束着业主与物业服务企业。

二、物业服务合同的主体及性质

（一）物业服务合同的主体

业主、业主委员会以及物业服务企业是物业服务合同的主体。业主作为物业服务合同的主体，其法律依据主要是《物业管理条例》以及《物权法》。“依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及通过合法建造房屋等事实行为而取得专有部分所有权的人，应认定为业主。”［3］（P6）在物业管理范围内，业主大会是包含小区内所有业主的集体决策机构。依照中华人民共和国住房和城乡建设部2009年发布的《业主大会和业主委员会指导规则》，业主大会是由业主组成的组织，业主委员会是其主要的工作机构。业主是单独的个体，由于其数量庞大，无法实现小区内的管理工作，因此，将小区内的主要管理职权交由业主委员会。物业服务企业是指按照法定程序依法成立，并具有相应的资质条件，经营物业服务相关业务的经济实体。物业服务企业是独立的企业法人，依据有关法律、法规或合同的约定，对特定区域内的物业进行专业化管理服务，并获取相应报酬。

（二）物业服务合同的性质

由于物业服务合同并不是《合同法》中明确规定的一类合同，因此，对物业服务合同性质的界定直接决定着合同双方当事人的地位与权利义务关系。当前，将物业服务合同视为无名合同，已成共识。关于物业服务合同的性质，历来众说纷纭。有“承揽合同说”、“劳务合同说”、“代理合同说”、“委托合同说”、“复合合同说”，等等，其中，以“委托合同说”和“代理合同说”为主。有学者认为，“物业服务合同从性质上讲是一种商事委托，属于委托合同。”［4］有学者赞同“复合合同说”。［5］笔者在研究和分析物业服务合同性质的基础上，认为物业服务合同是一种新型的合同。

三、化解物业服务合同纠纷的对策

（一）明确物业服务合同双方的责任

物业服务企业，较之于一般合同法律关系中的主体，具有显著差异的地方在于，物业服务企业所提供的服务直接影响着业主的人身或财产安全。依照《物业管理条例》第47条：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”物业服务企业究竟应该承担怎样的责任，是依照合同约定履行安全保障的义务，还是物业管理范围内发生的一切人身、财产损害都应该由其承担相应的责任？

物业服务企业是依法成立、具备专门资质、具有独立企业法人地位、依据物业服务合同、从事物业管理相关活动的经济实体。其特征是独立的法人地位；属于服务性企业；具有一定的公共管理性质。物业服务企业作为一个营利性的经济组织，应在合同约定的范围内保障业主的人身与财产安全，不能对其苛求过多的安全义务，毕竟物业服务企业并不是专业的保卫部门。物业服务企业承担的责任，应该在合同约定的范围内，结合物业服务企业的过错进行具体分析。同时，物业服务企业提供的是有偿的服务，业主不能以任何形式拒绝缴纳物业服务费用。若物业服务企业给业主的利益造成了损害，应由其承担相应的赔偿责任。

（二）提升物业服务合同的法律地位

实践中，业主与物业服务企业常常在服务内容上产生纠纷。物业服务企业进驻小区之后，应依照合同的规定，向小区业主提供优质服务。但是，在实际生活中，随着合同履行时间的增加，由于缺乏有效的监督和评价机制，物业服务企业的服务水平逐渐降低，物业服务质量下降，这直接导致了物业服务企业与业主之间的矛盾。现阶段，我国并没有一个能够完全适用于物业服务领域的专门合同规范。由于缺乏对物业服务合同的专门规制，合同双方责任的划分与承担没有具体的标准。因此，为了有效化解业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷，有必要提升物业服务合同的法律地位，以物业服务合同中约定的具体内容作为合同双方责任承担的依据。

随着社会的进步和房地产市场的蓬勃发展，现在广大人民群众普遍选择以小区的形式集中居住，小区物业服务逐渐成为人们生活中的一种必不可少的服务。物业服务能否顺利开展、物业服务的质量直接影响着广大人民群众的生活水平。尽管在我国当前的合同法律制度中，物业服务合同依旧是以无名合同的形式存在，但“物业服务合同属于一种新类型的服务合同，现有相关合同的特点并不能完全涵盖物业服务合同的内容”［6］。在当前业主与物业服务企业之间的纠纷不断增多的情况下，对物业服务合同双方的权利与义务关系进行明确规定，已是大势所趋，这将有利于规范物业服务企业与业主的行为。规范物业服务合同双方的行为，调整物业服务合同双方的法律关系，应明确物业服务合同的法律性质，提升物业服务合同的地位，使之成为合同法律制度上的有名合同，从而对其进行专门的规范。

［1］黄和新.中国合同法［M］.南京：南京师范大学出版社，2008.

［2］李茂.物业服务合同法律问题研究［J］.太原师范学院学报（社会科学版），2007（6）.

［3］杨立新.最高人民法院审理物业服务纠纷案件司法解释理解与运用［M］.北京：法律出版社，2009.

［4］邢国威.物业服务合同探微［J］.中华女子学院学报，2009（5）.

［5］温必潜.物业服务合同性质研究［J］.中国物业管理，2004（3）.

［6］陈文.物业服务合同若干法律问题研究［J］.现代法学，2004（2）.

F293.347

A

1673－1395（2012）01－0045－02

2011 -10 -20

程博澜（1989—），女，安徽淮北人，硕士研究生。

责任编辑 叶利荣 E－mail：yelirong＠126.com