新形势下房地产项目开发各阶段成本控制

姬晓东

摘要：在受到金融风暴影响以及在国家出台新政策和相关法律法规的新形势下，房地产企业的风光不再，成本上升，压力陡增。成本已经成为制约企业发展的一个重要因素，因此如何在开发过程的各个阶段进行高效的成本控制已经成为企业必须面对的一个重要课题。

关键词：房产项目；工程造价；成本控制

F293.35

当前，我国房地产开发项目管理的水平普遍不高，企业的经济效益低于国际的一般水平，房地产开发项目存在着质量低劣、交房脱期等诸多问题。要解决这些问题，企业就必须加强对项目管理的研究和应用，把项目管理作为一种新生的、先进的、高效的管理模式来关注。下面仅根据对成本管理的理解和认识，从项目开发的各阶段浅谈如何在工程成本管理过程中加强控制及应注意的问题。

成本控制涉及项目开发全过程，全过程成本控制有四个阶段：决策过程，设计阶段，施工过程及竣工结算，全部需要进行成本控制。房地产公司对于工程造价的控制要立足于事先控制，即主动控制，尽可能缩小目标值与实际值的差距。也就是说，工程造价控制，不仅要反映投资决策、设计、发包和施工的被动地控制造价，更要主动地影响投资决策、设计、发包和施工，从而主动地控制造价。

1 決策阶段的成本控制

投资决策阶段主要是进行可行性研究，是房地产项目投资决策的基础，它为项目决策和项目具体实施提供技术、经济、社会和财务方面的科学性评价依据，这项工作做得好，投资与效益就能形成良好的比例关系。否则，就会造成决策失误或投资失控。做好此阶段的控制，必须做好以下三方面工作：

(1)有针对性地进行市场宏观环境、微观环境的调查与预测，分析目前房地产市场的销售状况，判断未来销售趋势，作出对某种房屋类型的市场容量、价格、竞争力分析和市场风险进行预测，确定开发适销对路的房子，即完成项目定位。。

(2)进行项目外部环境调查，通过广泛的调查研究，类比，进行功能分析及多方案比较，在充分的技术论证和经济评价后，最后确定技术先进、功能可靠、经济合理的项目建设方案，从而计算出较为准确、切合实际的设计阶段的目标成本。

(3)根据项目规划条件及可行性研究成果，科学地编制方案设计任务书。

2 设计阶段的成本控制

工程设计是在技术和经济上对建设项目进行全面规划的过程。其质量的好坏，不仅决定着项目的艺术美，更决定着工程造价的高低。一些专家指出：设计费虽然只占全部费用的不到1％，但它对工程造价的影响程度可达到75％以上。

设计的成果首先是由设计院完成的，房地产公司策划设计人员要在过程中起沟通、协调、监控作用。因此，房地产公司如何介入及控制设计过程，充分发挥内外资源的能动性，是取得项目设计成本的关键。现阶段，房地产开发项目设计过程一般分为两个阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终成果分别是方案报建文件和施工图草图，设计过程的成本管理正是围绕着这两个最终成果展开的。

在设计阶段，如何对项目工程造价实施主动、积极的控制是企业必须考虑的问题。要在设计阶段控制好项造价可以从以下步骤进行管理。

2.1 进行设计招标，选择设计单位及方案

2.1.1 设计单位的选择

公司依据有关文件及规定编制设计任务书和招标文件，进行招标，由评标专家，评定设计方案的优劣，择优确定中标方案也就是确定了设计单位(该方案仅为基本方案)。

2.1.2 设计方案的优化

由于中标方案仅仅相对于所有投标方案而言是最适合的，但并一定是理想的最终方案。未中标的方案也许有其优越的地方。所以建设单位需要对中标与未中标方案进行重新整合，“去其糟粕，取其精华”，进行优化。一般做法为：房地产公司策划设计部牵头，召集团内部相关部门和设计院及外聘专家等，对基本方案进行多轮次的研讨、论证及经济指标的测评，完成方案的优化。优化后的方案不仅仅在技术上先进可行、功能上满足需要、使用上安全可靠，还要是经济上最合理的，以实现在方案设计阶段把工程造价控制在投资估算的范围内。

优化方案重点考虑两方面因素：①基础选型。基础部位的项目工程造价往往对整体工程造价起着举足轻重作用。因此必须要求设计师对工程地质勘察报告进行仔细研读，进行多方案分析对比，达到在技术上安全可靠和经济上合理的目的。②对立面外观主要材料及设备选型，除考虑节能要求外，还要进行性价比分析。

2.2 推行限额设计

分解投资和工程量是实行限额设计的有效途径和主要方法。它是将上阶段设计审定的投资额和工程量先分解到各个专业，然后再分解到各单位和各分部工程，通过层层分解，实现对投资限额的控制和管理。

首先，按照批准的设计任务书和可行性研究阶段的投资估算进行限额设计，在保证功能的前提下，控制概算不超过投资估算。再按照批准的初步设计和概算控制施工图设计。通过限额设计，每个专业、设计师都有一个投资限额的目标。对于限额取得节约投资和控制造价有成效的设计师予以奖励和超限额设计师进行经济处罚，这样促使设计人员在设计过程中，进行多方案比较，优化设计。既保证设计在技术上先进合理，又不突破投资限额的目标。

总之，项目设计阶段是造价控制的重点，业主在设计阶段应进行设计招标，并推行限额设计，用价值工程进行方案优化，实现充分利用资金达到最大功效的目的。

2.3 对地质勘察阶段的成本控制。

勘察阶段的成本管理主要从三方面着手：①严格审核勘察单位编制的勘察方案及细则是否符合设计要求，主要包括勘察布点(控制点和一般点)、勘察深度、土层取样等是否符合规范要求。②检查勘察现场实施是否按勘察方案及细则进行，跟踪检查勘察单位原始作业记录，避免勘察单位多估冒算，增加勘察费用。③ 审查勘察成果报告是否详实，因为它直接影响着基础选型。因此，勘察阶段的成果分析及成本控制实际上影响着工程设计的成本控制，应引起足够的重视。

3 项目实施阶段的成本控制

实施阶段的成本控制包括，招投标、施工和结算管理控制。

(1)工程施工招投标管理，是项目实施阶段控制工程造价的有效手段。要做好招投标工作，首先要编制好招标文件、工程合同主要条款、准确的工程量清单、项目预控总造价及对投标报价的要求，控制投标报价不得突破预控总造价。在项目工程施工组织设计满足招标文件要求的前提下，以合理低价作为中标的条件，从而确定施工阶段的目标成本。

一般作法为：业主在招标文件中根据施工图要求，对主要材料提供三个品牌，供投标人报价，并对主材设定最低控制价(避免投标人恶意低价投标，中标后再讨价还讨，影响工程的整体实施)，由投标人根据招标文件要求自主报价，在预控总造价内，以报价最低者为中标人。根据以往经验，以合理低价中标的工程，其总造价会比预控价节省约10％左右。

(2)施工过程的成本控制。在施工阶段主要以中标价为目标成本，以施工图纸为依据，控制项目工程造价。该阶段节约的余地相对较小，但浪费的可能性却很大。而该阶段成本控制主要是围绕项目工期、质量与造价三方面关系及设计变更与工程签证进行的。过去，建设单位工程现场管理人员往往比较重视工程进度和质量，而对工程成本的控制不太关注，认为成本管理是成本部门的事情；而成本管理部门也只是根据现场代表提供各种资料进行“机械量化”，没有进行主动管理。久而久之，形成了成本管理与工程管理相互“脱节”的现象。因此，加强施工过程的成本管理需要工程建设部门和成本管理部门密切协作、互相“渗透”才能达到控制成本之目的。

①正确处理工期、质量、造价三者关系至关重要。

a．正确处理工期与造价的关系

缩短施工工期能使项目工程早日竣工，尽早给房产企业带来效益；能减少建设资金的贷款利息，能使施工企业相对降低固定成本。但如果为赶工来缩短工期，便需投入更多的人力、施工机械；需采用新型材料和技术措施，人工费、材料费机械费均会提高，也就加大了工程造价。

为此，就需要合理安排施工各阶段的工作进度，最大限度地组织各项工作的同步交叉流水作业，要求施工单位按投標时所承诺的施工总进度计划组织实施。施工方法要制度化，施工技术措施要科学化、系列化、施工管理要规格化；在采用施工新技术时，要防止脱离我国实际，从而保证项目工程按计划工期竣工的同时不增加无用成本。

b．正确处理质量与造价的关系

在施工中既要保证工程质量，又要控制工程造价。在满足工程功能、材料性能的基础上，力求用性价比高的材料。在保证质量的前提下，力求用较少的机械、人力消耗完成施工任务，想方设法减少和避免无效管理和劳动，把降低工程造价的观念渗透到每一个环节中。

②有效控制项目成本，必须控制设计变更和工程签证。

长期以来，建设单位在施工阶段的成本控制仅仅是停留在审查施工单位的进度款和结算款方面，对施工过程中设计变更的管理不够重视，因而成本控制在该阶段显得被动和疏忽。为了控制此现象，必须从以下几方面确认变更发生的合理性：a.在施工图会审时及时发现问题，避免设计错误或不当造成浪费；b.对施工单位自身提出的设计变更要进行效用分析，即进行价值分析，保证增加的投入能取得更好回报；c．在施工过程中针对设计图纸暴露出不合理的地方，提出合理化建议，以减少投入；d．施工技术要求或施工单位要求提出的变更要求，是否引起工期滞后和增加造价，应明确由责任方承担。

③严格现场签证管理，及时掌握工程造价变化。

在施工过程中，建设单位要加强现场施工管理，督促施工单位按图施工，严格控制变更洽商、材料代用、额外用工及各种预算外费用等工程签证。对必须发生的设计变更，尤其是涉及到费用增减的设计变更，必须先算帐后花钱，实行“分级控制、限额签证”；建设单位现场代表要督促施工单位及时做好各种记录，特别是隐蔽工程记录和签证工作，减少结算时扯皮现象的发生。

(3)工程竣工结算审核。经审核的竣工结算书是承包商与业主进行最终工程款结算的依据，因此造价师应当依据合同文件认真细致的审核。

a．应审核竣工工程内容是否符合合同内容条件要求且验收合格；审核是否按合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等。特别要注意主材价差调整是否与实际情况相符。b．要认真审核工程量的计算是否准确。c．要详细编制工程结算审核报告，载明每一项核减或核增的计算结果和依据，做到公平、公正、科学、合理，尽量避免引以争议。最后作为建设方还应针对项目工程作出后评估，与投资估算进行比较、分析、评价，为后续项目工程的成本控制作指导。

参考文献

[1]徐大图．工程建设投资控制．北京：中国建筑工业出版社，1997．

[2]唐连钰．工程造价的确定与控制．北京：中国建材工业出版社，2001

[3]徐蓉，徐伟．土木工程概预算与招投标．同济大学出版社，2003．