商业地产超高层写字楼标准模块分析

魏进 赵亭 李瑞林

摘要 ： 超高層写字楼的项目在地产市场运作得越发成熟，经济合理性成为项目成立的基础条件。由于基本功能的一致性，标准模块的设计成为可能，通过对实例项目的分析研究，达到功能与造价均衡的目的。

关键词 ：超高层写字楼 标准模块平面设计 经济合理

Abstract: tall office building of project in real estate market run more sophisticated, economic rationality be project established basic conditions. Because the basic function of the consistency, standard module design becomes possible, and, through the analysis of the project for example, reach function and cost the purpose of equilibrium.

Keywords: tall office building standard module plane design reasonable economy

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

概论

中国的房地产业在继续发展，而商业地产的开发有如一匹黑马，发展迅猛。大型的商业地产无疑都是城市重点项目，除了要满足城市的购物、办公等需求外，也要考虑到城市的景观需求。成为城市地标、时代的名片不仅仅是政府的要求，也进入了开发商潜意识的追求目标。于是造就出一批过分注重商业地产视觉形象上的标新立异，规模巨大，堪比国家级地标的项目。但是国家项目由政府买单，与项目的直接收益回报无太大关系，更注重的是长久的国家形象。而对于商业地产来说，经济合理性才是其生命力所在。功能合理与投资收益的整合才是项目规划的重点。

由于商业地产是一个比较新的行业，传统的商业模式经验很难运用到新型的商业项目中去。万达地产作为国内成熟运作商业地产集团，其开发模式值得探讨与借鉴。其商业项目开发注重计划性、综合性与运营的统一性。自不同业态的统筹方面，结合购物、餐饮、娱乐、酒店、公寓、商务办公等多种形式。落实到具体建筑形式，即一个综合商业项目，由大商业、酒店、住宅、和高层（超高层）写字楼组成。本文则以超高层写字楼为主题，以万达广场中六个超高层写字楼资料为例，分析探讨最为经济的标准化平面模块。

平面分析

2.1超高层办公楼标准层平面形状分析：建筑平面形状越简单，它的单位面积造价就越低。根据体型系数以及统计数据显示，一般情况下建筑周长与建筑面积比越低，即平面形状越接近正方形设计越经济。因此建筑物平面形状的设计应在满足建筑物功能要求的前提下，降低建筑物的长宽比。

2.2 超高层写字楼墙筒尺寸分析：墙筒尺寸指从外幕墙到核心筒最外侧墙边的距离。墙筒尺寸的确定需综合考虑以下的因素：1）墙筒尺寸小，空间划分的种类也越少，灵活性降低。反之，尺寸大，分隔组合的可能性越多，灵活性越大。而对于开发商来说，整层卖出的几率比较少，灵活划分空间出售是写字楼销售的大方向。

2）墙筒尺寸越小，建筑交通面积和公共空间面积所占的比例会相对增大，使得建筑实用效率降低。尺寸越大，每层的办公面积越大，建筑的使用效率越高； 3）墙筒尺寸越大，房间内区的面积越大。办公室内区距离外窗较远，空气流动性差、品质得不到保障，无法利用自然采光。内区的办公环境是较差。反之，尺寸小能够提高办公空间的整体品质。4）墙筒尺寸越大，外柱到内筒的跨度越大，框架梁的高度越大，在同样层高条件下的室内净高越小。

因此，选择写字楼的墙筒尺寸必须要综合考虑上述各方面因素后进行综合判断。因此，标准层面积在1600~1800之间，核心筒面积在350左右，标准层系数能达到80%左右，得房率高，最为经济合理。

电梯设计

3.1超高层电梯间隔时间设计

电梯厅里候梯时间的长短是电梯服务质量主要的标准。间隔时间或候梯时间一般是指轿厢从门厅出发时的平均等候时间。理想的电梯系统应该在乘客到达电梯厅终点站时,即有一轿厢在等候，或着稍作等待轿厢便到。乘客在门厅的平均等候时间，应是间隔时间的二分之一。有效设计超高层建筑电梯的关键是运用各种局部电梯进行服务，并把局部区域的电梯系统组织起来。

3.2超高层电梯人员候梯管理

候梯管理的目的是提高电梯运输效率。减少乘客的等待时间，最终达到建筑设计与垂直交通组织的有机结合，减少电梯的基本投入以及合理利用建筑空间的比例，这种情况在超高层建筑中尤为重要。

超高层建筑通常将电梯服务层分为低层运行和高层运行，分区特点如下：由于减少了客梯的服务层数，缩短了客梯往返一周的时间，因此增大了往返一周时间内客梯的运输能力。高层区段由高速客梯服务。由于有高速运行区间，充分发挥了高速客梯的优越性，低层区机房上面的部分空间，仍可以作为使用空间。超高层建筑中的电梯系统由于在底层对人流进行了分隔，因此高层区和低层区的乘客避免了拥挤与干扰。

3.3甲级写字楼及楼内电梯的主要指标

1）电梯数量配备需保证每5000m2最少设置一部电梯

2）平均侯梯时间不超过40s。

3）电梯每5min运载能力在11%~15%之间。3.4根据以上表格对具体超高层项目的分析，核心筒电梯设置分为以下几种情况：

1）150m以下的超高层写字楼，标准层面积1600m2左右。合理电梯数量设置应为10+2。5部低区电梯，5部高区电梯，2部消防体。高低区区域划分在十七层。

2）150m以下的超高层写字楼，标准层面积1800m2左右。合理电梯数量设置应为12+2。6部低区电梯，6部高区电梯，2部消防体。高低区区域划分在十七层。

3）150m~180m的超高层写字楼，标准层面积1600m2左右。合理电梯数量设置应为12+2。6部低区电梯，6部高区电梯，2部消防梯。高低区区域划分在二十二层

核心筒布置的分析研究

开发商对于办公建筑都试图获得80%以上的的使用率。核心筒面积是影响得房率的关键因素，因此要在满足功能需求的情况下尽量做到经济。

设备机房：

由于超高层建筑有两个避难层，可以分担面积较大的设备机房的设置。因此核心筒内可不设空调机房、新风机房等大型设备用房。充分利用设备管井来满足功能的需求。

交通空间

在满足建筑物使用要求前提下，将交通空间减少到最少，就能得到最经济的核心筒平面布置。因为门厅、过道、走廊、楼梯以及电梯井的交通空间，都不能为了获利目的的加以使用，但是需要相当多的采光、清扫和装饰的费用。但是不能为了追求工程造价的降低，而忽虑了美观和功能质量的要求。

卫生间

卫生间的大小也是决定核心筒面积的因素之一。在平面分析中，我们得出标准层的合理面积在1600~1800 m2之间。超高层建筑内人数计算标准：根据我国办公楼建设标准和有关资料分析,一般可按每人有效净面积指标8-12 m2/人计算。由此可得出核心筒内卫生间设置男女应各有至少两个厕位。可以每层设置在同一位置，也可利用高低区的闲置侯梯厅或者低区电梯在高区部分的闲置空间布置。

平面结构形式、柱网、层高的分析

层高

在建筑面积不变的情况下，建筑层高的增加会引起各项费用的增加：墙与隔墙及其有关粉刷、装饰费用的提高；楼梯间造价和电梯设备费用的增加；卫生设备、上下水管道长度增加；制冷空间体积增加……如果建筑层高的增加而导致建筑物总高度增加很多，还可能增加基础造价。万达集团根据多个项目的总结，要求标准层层高为3.8m，最为合理经济。

柱网布置

常规建筑柱网为8.4m×8.4m，若柱网过大，则梁高增加，配筋加大，造价增高，且影响室内净高。由于万达超高层写字楼规定标准层层高为3.8米，垫层做法0.1米，吊顶下净高2.6米。因此梁高需控制在850左右，得出墙筒（外幕墙到核心筒）尺寸11米左右最为适合，最大不超过12米。这样结构体系比较合理。柱外侧可考虑悬挑，以保证立面的完整性，同时可以形成丰富的空间感。

结语

中国房地产业的高密度、高层化的开发趋势导致超高层写字楼的大量出现，改变着人们对于商务办公的体验。每一栋超高层写字楼都成为一条垂直的商务活动聚集的街市。上下班高峰期电梯厅里的拥挤成为很多人每天都要经历的体验。从商务空间到商业空间的垂直往返，成为一种新的生活方式。超高层建筑已经与城市生活融为一体。

参考文献

[1] GB 50045-95(2005版) 高层民用建筑设计防火规范[S]

注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。