用地复合开发研究

摘要：本文以唐家湾滨海科技新城为例，对用地功能复合的概念进行了阐述，并探讨了其用地兼容性的适用范畴、组合形式和比例，以作为该城控制性详细规划的参考。

关键词：用地功能复合；复合开发；用地兼容性；

Abstract: This paper take the Tangjiawan Coastal Science and Technology Park for example, described the concept of composite land use function, and to explore the scope of its land use compatibility, the combination of form and proportion, as the reference for the regulatory detailed planning of the city.Key words: composite land functions; composite development; land use compatibility;

中图分类号：U412.1+4 文献标识码：A文章编号：

引言

土地使用歷来都是城市规划的核心内容，其中涉及用地性质和开发强度，也是规划控制的关键要素。随着城市更新进程的加快，城市用地功能的频繁变迁已成为一个普遍存在的现象，这使得城市用地功能的复合使用与地块兼容性问题成为关注的焦点。尤其是在我国城市控制性详细规划与城市建设用地管理工作中，对土地使用兼容性的理解仍然处于一种似乎人人明白却又含糊不清的状态，既缺乏理论方面的系统认识，也缺乏指导现实操作较为明确的技术依据。唐家湾滨海科技新城（后环片区）位于珠江西岸湾区的先导地段，随着广州城际快轨、港珠澳大桥等重要基础设施的推进，该地区将进一步融入珠三角在经济中的分工合作，承担湾区产业结构提升的引领与示范作用。这样一来，唐家湾滨海科技新城土地价值势必大大提升，其土地开发模式与用地功能布局该如何定位成为城市建设管理的重要依据。因此，加强对控制性详细规划中用地功能复合及地块兼容性问题的研究，并在规划编制和管理中建立土地使用兼容性的规范体系，将能够为唐家湾滨海科技新城（后环片区）控制性详细规划的编制与实施提供强有力的技术支撑，有助于在提高规划科学合理性的同时，提高规划管理的决策效率，降低决策成本。

用地功能复合的概念

用地功能复合是指在一定区域的规划范围内或同一用地上同时确定不同的用地功能，也许有主次之分，也许没有。它充分体现了城市规划的弹性要求，满足城市建设活动中在同一地块设置多种功能的需求，具有较强的可操作性。用地功能复合强调城市用地功能之间的有机构成，各种用地功能共生，并能相互激发，使用地产生出总体大于部分之和的效率。相对于混乱用地所表现出的无序用地功能构成状态，用地功能相互制约、相互影响，以及整体地块功能效率低等突出问题。

唐家湾滨海科技新城用地复合开发研究

3.1唐家湾滨海科技新城的特点

唐家湾地区与中山火炬开发区唇齿相依，共同围合构成珠三角西岸又一个“湾区”。唐家湾滨海科技新城（后环片区）依山傍海，外连凤凰山脉，内有金凤渠、留诗山、石坑山，并有较大面积的海水养殖鱼塘，现状生态环境良好，塑造山、海、岛、城轮廓和景观特色的关系，有利于将该地区打造成为唐家湾乃至珠江西岸城市风貌的现代化生态新城和滨海新城。

唐家湾自然与人文资源丰富，大学城建设成效显著，高科技产业发展迅速。市委市政府已提出唐家湾地区以高新技术、文化创意和高端服务为主导产业，大力发展高新技术产业，重点推进以软件和集成电路为主的信息服务业，打造“科技创意中心”，塑造“创意唐家”的城市品牌。

唐家湾区位独特，是珠海市东北部门户地区，也是珠海市交通枢纽地区，它拥有众多区域重大交通设施，包括广珠城际快轨、京珠高速、沿海高速、金凤高速等，具有交通一体化发展的雄厚基础。（图3—1）。

3.2唐家湾滨海科技新城用地功能形式定位

基于唐家湾滨海科技新城（后环片区）具有打造生态新城、滨海新城、科技创意中心以及塑造城市门户形象的城市建设目标导向，唐家湾滨海科技新城用地功能的形式应以“分项功能集聚与复合为主，多路径发展，形成相对均质的功能空间”。具体应注重以下几方面的内容：突出功能复合理念的运用，展开生态城规划；经营集约多元的城市土地空间，塑造现代化的滨海新城；结合交通规划推导用地强度混合度；划分灵活街区地块，鼓励多用途兼容。

3.3“用地功能复合”理念适宜区域

依据唐家湾滨海科技新城整体功能结构的布局，道路交通、景观环境以及发展定位的综合考虑，“用地功能复合”理念在唐家湾滨海科技新城城市设计与控制性详细规划中，最适宜运用在道路网络的整体布局、规划核心区、主要轨道站点以及创意产业园区。

3.3.1可达性较高地段

唐家湾滨海科技新城（后环片区）整体道路网络的布局，应在保留区域性交通干道线位走向的基础上，通过城市主干道的有机串联，将城市主要功能中心连为一体。加大城市支路的路网密度，合理划分城市街坊，增强城市交通的可达性。利用良好的生态景观资源，将道路网络布局与水网、绿网规划相结合，形成相互渗透的城市街区网络。在可达性好的地段，城市人口密度越高，用地功能混合度也越高（图3-2）。

3.3.2规划核心区

唐家湾滨海新城是一个整体概念，其中又以港湾大道以北填海区为滨海新城主要发展地区，填海区与淇澳岛共同构成了向海汇聚的核心区。在规划核心区，利用良好的滨海景观资源，形成区级行政办公、商务办公、商业金融、文化娱乐等功能完善的城市核心区。核心区在功能上充分混合，有利于创造一个对商业、文化、娱乐都有积极影响的环境（图3-2）。

3.3.3主要轨道站点

在城际轨道站点金鼎站周边区域，由于其良好的交通优势，以及最佳的轨道交通廊道效应，对于城市的发展和用地功能的布局具有极大的诱导作用，有利于刺激周边地区的用地开发，吸引人气。因此，在轨道站点区域，城市用地功能布局，最适合以用地功能复合为主，形成以商业、办公、居住等一体化的混合功能集聚区（图3-2）。

3.3.4创意产业园区

创意产业园区是以高新技术、文化创意和高端服务为主导产业的区域。在发展产业的同时，也应注重产业园区功能的多样性，强调用地功能的复合使用。形成以高新技术产业为主，行政办公、商业、居住一体化的多功能复合区域（图3-2）。

3.3.5特殊地域范围

唐家岛作为中远期主要填海的区域，以半岛式方式填海，留出内部贯通的人工河，因为要四面环水，内部水网贯通，因此其填海建造成本将相当高。同时它的地位也很特殊，将营造成有江南水乡特色的高品质的多功能的区域，包括总部基地、休闲娱乐等，还有在适当位置建设城市观光塔，使之成为唐家湾滨海科技新城的标准性地区。

3.4用地兼容性研究

3.4.1用地兼容性的适用范畴

用地兼容性的适用范畴，一般要根据技术分析手段，从而确定哪些用地适合兼容。确定为用地兼容性的地块，往往可能有两个或两个以上的用地性质选项。选项的确定方法不外乎目前一直采用的分析确定法，如分析用地所在区域整体功能定位、结构、发展方向、用地布局、用地建设条件、区位关系、各用地之间的相互关系、交通组织等等一系列的因素，以此来确定用地适配的所有性质选项。用地兼容性的地块一般来说，适合于以下几种地块：城市中心区繁华地段；区位条件较好、交通方便的地段；新城开发或某些地价较低的地段；目前难以定性或待出让、转让地段。在这些地段扩大用地定性的范围，考虑土地的兼容性，可吸引不同要求的开发者和社会投资，提高城市土地的开发效应，是发展趋势所在。

3.4.2用地兼容性的组合形式

3.4.2.1某一建筑体内的混合

某一建筑体内的混合是指某一建筑体内布置不同性质的功能。不同性质的功能在某一建筑体内的分布方式有：横向混合和纵向混合。横向混合是指不同性质的功能在同一建筑体内横向并置。纵向混合是指不同性质的功能在同一建筑体内沿纵向分段布置，具体有两种表现形式：一是底层商业与居住的混合；二是建筑综合体，建筑综合体常见的形式有：商业建筑综合体、医疗建筑综合体、办公建筑综合体等。

3.4.2.2某一街区内相邻建筑的混合

某一街区内相邻建筑的混合是指在某一街区内，功能性质不同的建筑相邻并置。不同性质的建筑在同一街区内并置，丰富了街区功能，使街区生活更加多样化，具体有以下三种表现形式：一是办公建筑和商业建筑的混合；二是轻型办公建筑与居住建筑的混合；三是其它各种功能建筑并置，主要包括办公建筑、商业建筑与居住建筑三者间的混合、居住建筑与文化活动设施建筑等的混合。

3.4.2.3某一街区内相邻地块混合

某一街区内相邻地块的混合，应根据街区的主要功能定位、周边的用地性质和现状来确定可以存在的用地性质的组合模式及不能存在的用地性质组合模式，从中选出较好的组合方式。以下列出几种典型地块的分析：

（1）以居住为主要功能的街区（图3-3）

模式1和模式2是商业与居住功能的混合兼容，一般来说是可以选择的兼容模式；模式3是工业与居住的兼容，在有绿化隔离带及工业相关指标达标的情况下，可以选择这种兼容模式；模式4是居住、工业和商业功能的混合；模式5为不能兼容的布局模式。

（2）以工业生产为主要功能的街区（图3-4）

模式1~模式3在工业达标的前提下一般来说为可以选择的用地性质组合模式，模式4和模式5为不能选择的用地性质组合模式。

（3）以商业开发为主要功能的街区（图3-5）

模式1～模式3在工业达标的前提下一般来说为可以选择的用地性质组合模式，模式4为不能选择的用地性质组合模式。

3.4.2.4相邻地块的混合

相邻地块的混合是指不同功能性质的地块混合布置，各地块之间功能关系具有一定的关联性。如CBD中央商务区、商业区等，这些地区用地功能适当的比例混合，会使整个地段发展更加的协调，也能更好的适应城市建设的需要。

3.4.3用地兼容性的比例探讨

城市用地兼容性的构成比例关系是城市规划设计中较难确定的要素，它受地块本身特性以及经济社会等多方面的因素影晌，所以兼容性用地功能构成比例关系必须具体问题具体分析，再结合相关经验，以动态的规划设计思想合理引导混合用地比例关系的形成。关于用地兼容的比例一般都没有具体明确，目前国内一些大城市在制订控规编制统一技术措施时，一般都规定兼容的建筑面积不得超过总建筑面积的30%。

通过借鉴目前国内一些大城市的控规编制经验，下面列举一张土地使用兼容性一览表（表3-1）和用地与建设项目兼容性一览表（表3-2），来探讨用地兼容的类型与兼容的比例关系，作为唐家湾滨海科技新城控制性详细规划的参考。

结论

通过对用地功能复合概念的解析，结合唐家湾滨海科技新城（后环片区）的发展定位以及自身独特的区位优势，我们认为唐家湾滨海科技新城用地功能的形式“应以用地功能复合为主，通过多路径的发展，形成相对均质的多功能复合空间”。“用地功能复合”的理念将在唐家灣科技新城的整体道路网络布局、规划核心区、轨道交通站点和创意产业园区等区域得到运用。用地功能复合理念鼓励地块的兼容性开发，但是地块的兼容性并不适合于任何地段，也不是说兼容的用地属性越多，或者说兼容的比例越大，土地的使用效果就越好。用地兼容性一般来说适用于城市中心区繁华地段、区位交通优越的地区、新城开发的地段以及目前难以定性的地段，而且兼容的建筑面积一般都不超过总建筑面积的30%。

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作者简介：

罗文君：女，珠海市规划设计研究院，规划师，城市规划硕士

注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。