民营物流地产的璀璨新星——专访上海宇培集团董事长李士发

文/本刊记者 李静宇

在中国物流地产令人眼花缭乱的网络布局征途上，外资品牌占据了主力军的位置，民营物流地产商一直较为沉默。现在，宇培集团（以下简称宇培）作为物流地产领域一颗冉冉升起的新星令人惊艳。这家2003年才进入物流地产领域的民营企业近年来发展迅速，在中国10多个城市的物流资产组合已超过85万平方米，并且和多家跨国企业有着密切合作，已经成为国内最大的民营物流地产商。

根据行业经验，物流仓储设施投资回报期长，基本要等上10年才会有收获，与此同时，物流仓储设施必须在5%的空置率下才能保持10%的回报，如果空置率达到15%，利润就会完全被淹没掉。这也意味着物流地产开发商还必须拥有强大的招商能力、充沛的客户资源以及专业的服务品质。

无论是对于回报的漫长等待抑或是专业领域的局限，民营资本进入物流地产很是谨慎。而宇培的快速崛起有着怎样的背景？又是在哪些力量的助推之下有了今天在物流地产界浓墨重彩的一笔？企业的领导者又是基于何样的情愫进入这样一个需要有足够的耐力和恒久之心来等待回报周期如此之长的一个产业？

带着这些疑问，本刊记者 采访了上海宇培集团董事长李士发先生。

脱颖而出

宇培是上海宇硕控股投资和普洛斯（G L P）投资的合资公司，是一家在中国专注于物流仓储设施投资、开发、经营和管理的现代物流资产运营商和服务商。公司成立于2000年，总部位于中国上海。公司主营与运输业务相关的仓储设施建设、经营，即为客户提供交通便利、配套设施齐全、高品质的物流仓储设施。目前，宇培在上海、北京、广州、武汉、苏州、滁州、芜湖、沈阳、哈尔滨等地的物流仓储资产组合已超过85万平方米，固定资产规模达35亿元。

宇培2003年涉足物流地产，第一个物流园区——上海西北物流园开工建设。八年的时间里历经调整与飞跃获得了物流地产市场话语权，谈及此，李士发董事长深有感触：“与其他物流仓储设施建设者相比，我们的优势在于产业链的一体化模式。”

据介绍，宇培是国内唯一拥有自己建筑施工团队的物流地产商，实际上，宇培的兄弟公司宇培实业就是一家集建筑工程、地产开发、建材销售、园林绿化、金融租赁等完整产业链业务于一身的多元化公司。这种优势让宇培的物流地产产品在成本、质量和后续服务上都有了相当的保障。

就像一切完美的表现是由一个又一个完美的细节累积而成一样，宇培一体化模式所托举出的是对建筑质量、实施进度的良好保障，以及客户对施工要求的快速回应与解决。在李士发董事长看来，这种施工成本所产生的优势与其它物流地产商相比在占足优势的同时，对于招商来讲也形成了强有利的保障。“更多的情况是土地刚拿到手承租的客户就已经定下来了。”李士发如是说。

从物流企业入驻的角度看，租金是最为关键的考量因素，由于产业链一体化带来的成本优势，宇培的竞争优势令其在多次角逐中胜出。

不仅如此，宇培一体化模式链条上另一个至关重要的亮点是出身于物业的宇培自己。李士发介绍说：“由于物业也是宇培自己的，所以我们的物流管理费永远比同行低15%到20%，这不仅满足了低物业费的一种需求，同时对于业主反映的相关问题也有利于快速地得到回应和解决。

也正因为如此，宇培获得了工业地产巨鳄普洛斯的垂青。去年8月，通过收购美国知名房地产投资基金Equity International持有的诚泰企业（香港）有限公司100%股权，普洛斯间接持有了宇培49%的股权。

与普洛斯优势互补的战略联姻，加上强大的资金支持和潜在的上市助益，让宇培的发展驶入了前所未有的快车道，不仅将原本计划的“5年100亿目标”修改为“3～5年240亿”，同时，宇培在哈尔滨、昆山、厦门、广州、成都、重庆、武汉等多个城市都达成了投资意向。

智慧型成长

伴随着物流产业的发展以及电子商务的突飞猛进，物流仓储设施一度供不应求，加之符合国际标准的现代化设施还不到总量的50%，因此近年来租金迅速上升。即便如此，区域优质的物流仓储仍然是“一库难求”，物流地产呈现出空前的良好前景。

对此，宇培坚持以北京、上海、广州为中心，对全国25个中心城市进行战略规划、网络化布局。李士发透露：“今年在北京、上海和广州宇培开工建设仓库35万平方米，在昆山、武汉、沈阳等二线城市开工建设35万平方米，宇培今、明两年的开发目标是70万平方米。”按照五年规划，到2014年宇培仓储地产面积将达到180万到220万平米之间的规模，基本能覆盖我国一、二线城市的20到25个城市。

这样一种网络规划和扩张速度背后又是基于何样一种判断，使得宇培如此雄心勃勃地加快了行进的速度与步伐。李士发告诉记者，“这是基于中国电子商务的兴起以及物流企业标准化水平的提升，同时这种规划也是基于客户的一种需求。”在他看来，随着我国第三方物流企业的不断洗牌，物流企业朝着品牌化、标准化和规范化方向发展的同时，对于物流地产的仓储需求有了新的要求，在承受良好服务品质的同时也能接受这样的定价。

李士发说：“物流企业的需求为物流地产带来了新的发展空间，做现代化的物流地产必须具有网络化布局。”以五A级物流企业安得物流为例，在苏州租用的宇培6万5千米的仓库，是其为美的提供仓储需求示范园中的佼佼者，对于宇培和安得双方来讲无疑是共赢的结果。

不可否认，宇培提供的仓库在价格、物业以及所提供的服务品质在市场上得到了一定的认可，但是也必须承认，对于模式大体相同的物流地产商们来讲，做到在同行中脱颖而出是一件知易而行难之事。这一点，李士发深有体会，在他看来，“物流地产商们拼服务、品质的同时也拼创新，看谁能走在前面。”

真正实现宇培创新型突破的节点是针对于仓库设计开始的，李士发举例说：“北京、上海和广州建造的是三层楼的仓库，地下一层是红酒等保鲜产品的恒温库，二、三两层做大众型的产品。”在他看来，土地的资源越来越紧缺，物流地产也必须坚持走中、高端路线以及节约用地、并给当地政府带来可观的税收等相结合的发展策略。

在强调速度的同时，宇培坚持创新与提升客户服务水平相结合的发展策略，从而实现宇培从传统的粗放型发展向精细型发展过渡，为此，宇培集团在市场营销部下专设了客户服务部，从而使得客户的要求得到快速的响应与解决。

新的攀登

值得关注的是，作为产业地产的重要分支，物流地产正迎来空前的飞跃式发展。由于对“十二五”政策层面的大力支持和鼓励、产业重心的转移以及电子商务的快速崛起，物流业获得了黄金发展机遇，然而同时国内现代物流仓储严重短缺，这无疑使得物流地产呈现出供不应求的巨大增长空间。

“电子商务的爆发式增长使得物流仓储的微弱供给相形见绌，尤其是电商企业的产品需要现代化高端物流仓储设施配套，这也使得宇培在发展客户的过程中有了新的调整。”李士发表示。

随着电商的发展，宇培也在朝着这个方向努力，力争电子商务领域的承租人比例达到三分之一。据了解，目前宇培力争使客户比例调整为：快速消费品和家电占40%，汽车零部件占20%到30%，另外30%的比例留给电子商务。

据了解，宇培在2011年已与京东商城达成合作协议，协议规定宇培的仓库会优先出租给京东商城使用，京东商城有仓库需求优先考虑使用宇培的仓库，在这样一个框架协议之下，双方在沈阳的沈北5万平方米的物流园进行了试点。李士发董事长说：“此举对于京东商城而言，用低于市场的租赁价格，租用了高品质的仓库，对于宇培来讲，建完就租给了京东使用，减少了招商周期，快速地回笼了资金，双方都受益，是份双赢的合作。”

对于各种客户类型在宇培发展中的微妙调整变化，李士发有着自己的看法，在他看来，快速消费品受经济因素波动的影响相对较小，属于老百姓日常消费的那部分，电子商务虽然发展势头比较好，但为了防止大的波动，保持三分之一的承租人比例才是没有风险的。

记者从旁观者的角度来看，宇培在成本、质量上的优势并没有使其失去创新的动力，同时，电子商务等新兴领域的快速发展也并没有模糊宇培自身的发展方向，这一系列宇培颇为得意之举都是作为一个企业在经济波动今天的必须课。

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宇培集团

宇培是上海宇硕控股投资和普洛斯（GLP）投资的合资公司，是一家在中国专注于物流仓储设施投资、开发、经营和管理的现代物流资产运营商和服务商。公司成立于2000年，总部位于中国上海。公司主营与运输业务相关的仓储设施建设、经营，即为客户提供交通便利、配套设施齐全、高品质的物流仓储设施。

在公司创始人、董事长兼总裁李士发先生的带领下，公司经过十多年发展，通过与国际资本的战略合作，引进了先进的企业经营管理方法和产品开发理念。形成了科学的内部管理机制及和谐、高效的企业文化。同时，打造了一支优秀的产品设计、开发和运营团队。宇培充分发挥自身优势，利用雄厚的资金实力，不仅为客户提供高品质的标准化仓储设施，更可根据客户的特殊要求提供定制化的产品，在国内物流仓储设施行业中树立了良好的口碑。

在中国，宇培以满足每个客户的不同需求为目标，通过持有、开发和管理物流设施及配送中心为客户提供最佳仓储解决方案。目前，宇培在上海、北京、广州、武汉、苏州、滁州、芜湖、沈阳、哈尔滨等地的物流仓储资产组合已超过85万平方米，固定资产规模达35亿元。未来3～5年，公司将推行规模化扩张战略，精选全国经济发达城市进行战略布局，将在上海、北京、广州、天津、青岛、沈阳、西安、成都、重庆、武汉、济南、杭州、无锡、福州、厦门等22个城市，完成资产总规模300万平方米的物流仓储基地及电子商务中央仓储分拨中心的开发建设，资产规模预计达到100亿元。届时，公司产品的网络化布局将基本形成，并将成为国内最大的现代物流仓储设施运营商和服务商。同时，力争推动公司资产的整体上市。

宇培以战略性合作、网络化布局、专业化和定制化为公司发展策略；以满足客户需求，替客户创造价值为经营理念；以打造国际一流、国内领先的物流仓储设施品牌，成为国内最大的现代物流设施提供商与服务商作为公司战略发展目标。并利用其在物流房地产领域的丰富经验、资源和技术力量为其客户提供以下最佳物流仓储服务和解决方案：提供现有仓库设施，为客户量身定制物流仓储设施，开发保税和非保税物流园区，运营、管理物流仓储物业设施。