让政府为难的房价

| 文 · 本刊记者 智强

“我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。”这是温家宝总理在今年“两会”记者招待会上对房价问题的表态。那么，什么样的房价才叫合理价位？“我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。”温总理说。

温总理此言一出，立即引起全国再次热议本来就处在火山口的房价问题。一时间，人们围绕着温总理提出“合理房价”的两个标准，计算起各地“合理房价”的具体价格。

谁撑起了高房价市场

温总理提出的房价与居民的收入相适应，也叫房价收入比。有媒体介绍说，按照国际常规数据，世界银行和联合国人居中心分别得出的“合理的住房价格”支出，应该为每个家庭3－6年和4－6年的收入，中国远远超出这一数字，房价有大幅下降空间。

一位网友按照“2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米”的公式，计算出一些地区的“合理房价”，例如北京为4387元/平方米，上海为4831元/平方米，广州是4573元/平方米。用合理房价收入比计算出的这些城市的房价，远远低于现实中的房价。

据摩根大通计算，2010年底，全国平均房价收入比为10.6倍。房价收入比较高的城市为北京（23倍）、上海（16.3倍）、杭州（17.2倍）和深圳（16.9倍）等。我国的房价收入比远远偏离了市场可以接受的正常值。

如何使房价收入比回归到合理区间呢？降低房价，抑或提高居民收入？在选择中，政府总是把干预房价作为己任。政府调控房价已有多年，但房价却越调越高。2011年，面对不断攀高的房价，不得不密集出台了一系列严厉措施，如新国八条、限价令、限购令、房产税试点等。在这样的组合重拳下，房价虽略有下降，但并没有回归到合理价位。

如此坚挺的房价，是靠什么来支撑的呢？难道中国人一下子都成富翁了吗？统计数据并不支持这种猜想。2011年，我国调整了个人所得税，将免征额由2,000元提高到3,500元。财政部税政司副司长王建凡在解读个人所得税法新变化时说，工薪收入者的纳税面经过调整以后，由目前的约28%下降到约7.7%，纳税人数由约8,400万人减至约2,400万人。免税的工薪收入群体，应该说与买房无缘。那么，月收入3,500元以上的2,400万纳税人群，就能撑得起现在的高房价吗？

在今年“两会”期间，一位《华商报》记者与全国人大财政经济委员会副主任委员贺铿有这样一段对话：

记者问：2009年您在接受采访时表示：“作为副部级官员，靠工资自己也买不起房子。”三年过去了，房价在国家各项政策的调控下，也开始出现了下滑，您买得起房了吗？

贺铿答：“我现在的工资收入仍然买不起房，尤其是像样的房子。如果真没有房子住，买一个40-50平方米的房子，我能买得起。但是像样的房子我真买不起，你比如在北京买150平方米的房子，位置稍好一点，五环之内，房价即使降了，现在也是2-3万元每平方米，那么一套150平方米的房子，至少400-500万元左右。所以别说一年的工资收入，就是把30年的积蓄拿出来也买不起！”

贺铿在北京肯定不是一个低收入者，即使在纳税人中也不会是一个低收入者，他都买不起像样的房子，工薪阶层显然无法撑起如此高的房价。

那么，是谁撑起了高房价呢？有人说，房价是那些贪官和有灰色收入的人炒起来的；还有说，有些民营企业家没有投资机会，把钱投在了买房上，导致房价上涨。但是，他们就足以把房价拉到现在这么高吗？致使房价居高不下的神秘力量到底是什么呢？

高房价的利益落入了谁的口袋

温总理说的另一个标准，是房价与投入和合理的利润相匹配。

国土部在两年前曾对外公布了一项“房地产项目用地地价专项调查”的最终结果。“根据对我国东中西部（105个城市）620个不同类型房地产项目的调查发现，目前在国内地价占房价15-30%，平均是23.2%。这个比例远低于国际水平。”2009年6月24日，国土资源部副部长鹿心社在国新办新闻发布会上说。参与这次调查的国土部中国土地勘测规划院地价所所长赵松当时曾对记者说：“除土地成本和税费外，开发商的建安成本、管理成本、销售成本最高不会超过30%。加之税费成本10%，平均土地成本23.2%，开发商最终的直接利润应该在40%左右。即便是算上增值税，流向政府的也不会超过40%。”

赵松认为，开发商赚了40%的利润，但他也没否认，政府从房地产身上以地价和税费形式也拿走了40%。对此，业界一直有不同的声音。全国工商联房地产商会通过全国工商联早在2009年向全国两会递交的《全国工商联房地产商会关于我国房地产企业开发费用的调研报告》就显示，全国九大城市所调查项目的总费用支出中，流向政府的部分所占比例为49.2%，其中上海达64.5%。经济学家郎咸平认为还不止这些，“统计显示，商品房交易过程中，有12项税跟56项费加在一起，占到了房价的70%左右。”

高房价的利益是企业得到的多，还是政府得到的多，这个口水战已经打了好几年，至今无果。但从供给角度看，有一点是清楚的，那就是政府和开发商共同推高了房价。由于政府和企业已经成为一个利益共同体，想降低企业利润，或减少政府税费都是相当困难的。“我觉得，房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，特别是地方从土地出让中获取大量的收入。涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大。”温总理的话语中深刻地揭示了房地产市场的复杂性。

路透中文网报道显示，2010年，我国“房地产投资在国内生产总值（GDP）中的直接比重逾12%。不过，房地产还影响到高达40-50个的关联产业，包括水泥、钢材、玻璃、家具电器以及装饰材料等等，还有就业。” 因此，房地产在GDP中的位置至关重要，是拉动经济增长的巨大动力。

此外，房地产还关系到金融业的安全。截至2010年底，全国主要金融机构房地产类贷款占比超过20%，银行贷款已占房地产开发资金的70%。

“如果真正把这个城市的房地产市场给打下去，我指的房地产市场是成交量和价格全都打下去，地方政府的负债靠什么去还？他们能还的手段并不是很多的。”SOHO中国董事长潘石屹说。复旦大学教授谢百三进一步分析道，“土地财政收入，2010年占北京、上海、天津60%多。各地政府一方面叫得满天里响，和中央保持一致，坚决调控房价，一方面又小心翼翼地在自己力所能及的权力范围内，保护本地房地产市场，在尽可能少的损失下，让房地产业，房地产发展商活下去，生存下去，以躲过这次严厉的调控关。因为工资、补助，城市建设，还10.7万亿地方债，最终归根到底还是靠卖地啊！”

房地产一方面关系到经济发展的兴衰，另一方面这桌盛宴又关系到多方利益。因此，从供给方面看，谢百三说：“房价要跌很多也很难啊！”

发挥市场配置资源的基础性作用

温总理在今年“两会”记者招待会上说：“房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。”

潘石屹深谙目前政府对房价调控的意欲。在2011年的博鳌亚洲论坛上，当记者问他怎么评价任志强关于房价的预言时，潘石屹微笑着回答：“今年的房价，不是市场说了算，也不是开发商说了算，更不是任志强说了算，是政府说了算，任总说的话你可以不听，价格是发改委、计建委、房管局在限定，你听政府的就行了，政府说稳中有降，它就会稳中有降，否则就是他说的和做的不一样了。”

但“调控并不是一个长期措施，我觉得就是用时间换空间，用三到五年的时间来换完成3,600万套保障房……只要市场上有50%以上保障房，那市场调控就不需要了。”万达集团董事长王健林说。

贺铿表示，“现在所用的调控都是行政手段，一旦退出将会怎样？”中国要使房地产市场健康，就必须采用市场化的手段，包括尽快出台房产税，让投机者买得起房养不起房。发挥市场配置资源的作用，有利于房地产的长期健康发展。

一些学者认为，当前我国房地产市场问题的根源在于我国独特的经济发展模式，尤其是收入分配的不平衡，导致两极分化日趋严重。但中国收入分配制度的改变，居民收入的大幅提升，需要一个长期过程，因此，房地产调控也很难一蹴而就。