管窥房地产成本链条

| 文· 本刊记者 齐岳峰 本刊实习记者 宁晶

面对政府宏观调控，诸多地产企业纷纷诉苦。在很多企业看来，房企过冬并非无病呻吟，但始终挣扎在中国地产市场下的百姓则对企业的诉苦纷纷嗤之以鼻，在百姓看来，暴利企业一旦面对政策调控便纷纷诉苦，无异于一种悲情主义的表演。消费者的成本来源远非房企那么容易，中国民众对于房企的印象分值始终在低端徘徊。

房企获利模式

据某房地产公司审计师王先生透露，房企成本主要包括：楼面毛地价，建造成本，税费。其中，税种有营业税、土地增值税、交易契税、企业所得税，而费则包括大市政四源费，水、电、燃、排污费等。

根据业内同行的统计方式，房企成本中的土地出让金用于上交政府财政部门，同时需支付征地及拆迁补偿费。企业开工后，前期工程费中的临时水、电、路、场地平整费，规划、测量、勘察、设计费，这笔费用大约占工程概算投资的2%左右。可行性研究费、施工执照费、基础设施费、工程监理费等亦需一体支付，其中基础设施费一般为建安工程费的 2-10%。此外，占中标额1‰的招投标费，占预算造价0.5‰的预算审查费以及公共配套设施费、管理费、基础设施增容费、项目配套设施建设费、营业税、城市建设维护税等等不一而足。

以北京为例，某楼盘成本计价为：楼面毛地价预算25000元/平方米，建造成本（框架剪力墙现浇及装修、弱电）预算3400/平方米，其中，建造成本与税费分别占销售总额的10%、30%。

“房企利润率平均每平方米大约占楼盘价格20%左右。”王先生说。以北京朝阳区花园裘马都楼盘为例，2011年10月份楼价为41,168元/平方米，以20%的利润成本计算，开发商每平方米获利8233.6元。也就是说卖出一所100平米的商品房，开发商可获利823,360元。

房价比地价还便宜

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联想地产相关负责人周建对《中国新时代》称，房地产价格主要包括土地成本、管理成本、人员成本及财务成本，剩下的就是利润了。其中土地成本在拿地之前就已确定，但GPI成本相对不定，根据不同的建筑形式确定的建筑面积亦会有较大变化。此外，财务成本是消耗大的一块，根据各个开发单位资金曲折和税收，资金成本是一块，最后还有税务成本。

重要的是，开发商拿地的资金来自于银行贷款，直接推高了开发商的成本，在以房产做最后抵押后，剩下的就是利润了。而当下政府希望挤压房地产利润空间，但事实上目前很多企业资金链出现问题，已经被挤压至成本阶段。

周建解释称，从房地产开发商的盈利率来看，并不算作高利润行业，缘于企业拿地的价格及税务成本占了极大的成本空间。在周建的印象中，圈内有一个普遍看法是“我们大部分钱是国家的”——因为土地成本是最大的一块成本，此前房价低的时候，土地成本占到房价的20%左右，现在已经到了40%-50%，甚至更高了。

周建称：房价比地价还便宜，没有办法。

地价与房价的形成机制不同、市场环境有别，所以地价的增长和房价的增长是受不同因素影响的。在土地国有的前提下，地价受国家政策的影响较大。但作为商品的住宅价格则受市场的影响较大。一般情况下房价应该随着地价的波动而改变。

但是在当下中国，这一规律或许并不能百分百在业内通行。

那么消费者又是如何面对当下的房产价格呢？

消费群体的成本样板

什么样的普通消费者方能正常消费中国地产市场的房子呢？

33岁的王立明与妻儿目前租房居住在北京西红门，王立明最近正在积极观望有所松动的房价，并准备春节前后出手购买。经过多次实地考察、对比，他选择了理想城楼盘的一处100多平方米房子，19000元/平方米，总价190万。

月薪共计30000元的王立明夫妻 “攒钱有七八年了吧，终于能够付这次买房的70万首付了，按揭买房后，以后一个月还贷9000元。”在王看来，理想城楼盘今年的确比往年降价2000元/平方米，但根本没有网上所传降价降的那么夸张。

35岁的黄威最近刚刚买了北京南城一处58平米的房子，总价120万。“主要是为父母以后养老准备的。”黄威告诉《中国新时代》，“买房首付资金来源主要是父母出一部分，向亲戚朋友借一些，至于自己这边需要拿出首付的1/4。”

六年前黄威购买了一套64平米、总价34万的房子，“现在同一地块的小区都卖到20000元/平方米了”。按揭付款购房的黄威与妻子月收入共计 1万左右，两套房每月需还贷4000多。“北京房价就是太贵了，但是也没办法，主要是有需求。”

不过即便以住宅均价两万来计算，如果一名普通白领在北京的月收入为8000人民币，一对白领夫妻年收入以20万计算，如果购买一套60平米的普通住宅，也需要不吃不喝攒够6年。拆分开来，以首付30%计算，亦需要两年完成。当然现实生活中每一位中低端购房者的资金来源大多呈如下模式：家庭支持+银行贷款。

但是家庭被巨大的资金需求绑架后，房屋的原始价值已不复存在。银行贷款亦成为购房者必须谨慎面对的问题，如果居民收入固定且有限，那么很难想象在夹缝中求生存的民众将拥有真正的生存快乐。

无论如何，有一点可以确定，当下住房资金已然成为中国民众生活中高企的一极，在这个几乎是人生终极需求的目标驱使下，中国民众的生存质量及生活质量被前所未有的加以绑架。

提及最近的房价降低潮，黄威情绪激动，“你认为他降了吗？本来他们要的就高，比如这房子本来卖1万元，开盘后要1万六，现在卖1万元，这根本不叫降价，是正常的回归。现在交易量少了，房子、资金压在那里，开发商自己着急呢。”

地产·语录

任志强（华远地产董事长）：

开发商很快就只剩裤衩了。

潘石屹（SOHO中国董事长）：

很多开发商就差那么一口气。

冯仑（万通集团董事局主席）：

对于楼市，要听党的话按照政府的要求做。

宋卫平（绿城集团董事长）：

卖不动就把房价降到底。

刘明康（中国银行业监督管理委员会主席）：

银行业能承受房价下跌5成。

谢国忠（著名经济学家）：

未来房价下跌50%很正常。

牛刀（房地产独立评论家）：

这一轮泡沫破灭后，十年无人敢炒楼。

叶檀（知名财经评论家）：

未来五年内，房企只有十分之一的存活率。

陈淮（经济学者、博导）：

楼市调控没打算让所有开发商都活下去。

董藩（北京师范大学房地产研究中心主任）：

少问别人凭什么有房，多问自己为什么无房。

2011影响楼市十大政策

NO.1—新“国八条”出台

国务院总理温家宝1月26日主持召开国务院常务会议确定八项政策措施：一是各地一季度要公布房价控制目标，二是增加公共租赁住房供应，三是住房不足5年转手按销售款全额征税，四是二套房首付款比例提至60%，五是土地两年不开工要收回使用权，六是暂停省会城市居民购第三套房，七是未完成调控目标政府将被问责，八是散布虚假消息要追责。

NO.2—京“十五条”落地

2011年2月16日，“京十五条”规定：外地人购房须提供五年纳税证明，限购以认房为标准，开发商定价与成本差异过大将追责，暂不公布北京调控目标。

NO.3—“一房一价”执行

3月16日，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，规定从5月1日起，商品房销售必须明码标价。对违反明码标价规定未执行“一房一价”的房地产开发企业，将处以每套房5000元罚款。构成价格欺诈的，将没收违法所得，并处违法所得5倍以下罚款；没有违法所得，处5万元以上50万元以下罚款。

NO.4—房产税试点

2011年1月27日，上海、重庆推行房产税试点。其中重庆房产税征收方案5大要点为：其中征税对象是独栋别墅和高档公寓，以及在渝的三无人员(无工作无户口无投资)购买的第二套房。个人新购高档住房征税税率为0.5%起。而从10月1日起重庆对主城区内符合要求的存量独栋商品住宅征收个人住房房产税。

NO.5—限购令

限购令已经在全国46个城市中执行，但目前包括福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州等在内的11个城市的限购令即将于年底到期。从各个地区的表态来看，目前11个限购即将到期城市中还没有一个主动表示将延长限购令。

NO.6—普通住宅新标准

北京普通住房标准放宽，调整最低交易价格。自2011年12月10日起，本市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。其中，全市住房平均交易价格为2010年成交均价每平方米建筑面积18000元。分环线区域和方位进行系数调整，调整系数为四环内北部1.8、南部1.6，四至五环北部1.5、南部1.3，五至六环北部1.2、南部1.0，六环外0.8

NO.7—央行货币政策

央行自2011年12月5日起下调金融机构人民币存贷款基准利率0.5个百分点。这是2008年12月以来首次下调。对此，业内人士普遍认为，下调存款准备金率是从整个宏观经济的需求出发，缓解当前货币市场资金偏紧的举措。这种微调并不是针对房地产行业的，更不意味着房地产宏观调控政策的放松，也难以改变房价下降的趋势。

NO.8—公租房新规

北京发布公租房审核新规，外来人员设收入限制。市住房城乡建设委下发了《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》，并自2011年12月1日起正式实施。《办法》中，对外省市来京人员申请公租房增设了家庭收入限制。

NO.9—房价控制目标

3月29日，北京市人民政府公布了2011年度新建住房价格控制目标：北京市2011年新建普通住房价格要与2010年相比稳中有降，同时要加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高。

NO.10—婚姻法新解释

最高人民法院于发布《婚姻法》司法解释(三)：重点对结婚登记瑕疵的救济手段，亲子关系诉讼拒绝亲子鉴定后果，父母为子女结婚购买不动产的认定、离婚案件中一方婚前贷款买房的处理等问题做出明确规定。众人争论最佳解决之道：要求男方将女方的名字写上房产证。