REITS运用于我国保障性住房融资模式的探讨

吴萌

2010年以来，保障性安居工程建设成为政府调控房地产市场、解决中低收入以下阶层居民住房问题的一项重大民生项目，2011年更是在全国各地掀起了保障性住房建设的热潮，接下来面临的最大问题就是资金短缺。2011年保障性住房建设需投入资金1.3万多亿元。其中，经济适用住房、限价商品住房建设投资4000多亿元，这类保障性住房主要由社会投资，通过销售实现资金平衡;各类棚户区改造投资5000亿元，这部分投资由政府补助一部分，主要通过企业筹一点、住户拿一点等办法解决;廉租住房和公共租赁住房建设投资4000多亿元，这类保障性住房主要由各级政府、用工企业、社会机构投资等解决。各类保障性住房投入资金在建设和运营期内暂不到位的，在符合风险防范要求的前提下，利用银行信贷等金融手段解决。2011年1000万套保障房开工任务已完成，但从资金到位上程度看，才落实60%。从此看来，解决资金成为了做好保障性住房建设工作的首要任务。

一、我国保障性住房融资困境

(一)资金缺口大、负担重

以江西省为例，2011年保障性住房建设资金来源如表1。

2012年2月6日，江西省住房和城乡建设厅召开全厅副处级以上干部大会上制定了今年保障性住房的新目标，即全省新开工建设各类保障性住房23.1万套，力争达到30万套，建成18.22万套以上。加上去年开工今年续建竣工的17万套，今年实际建设近47万套，力争竣工30.86万套。完成农村困难群众危房改造8万户。今年全省保障性安居工程建设任务将于8月底前全部开工建设，12月底前将基本建成60%。这意味着需要的资金将比去年更大，政府负担加重。

2012年3月5日举行的第十一届全国人民代表大会第五次会议开幕式暨温家宝总理作《政府工作报告》中指出“中央财政安排资金1713亿元，是2010年的2.2倍，全年城镇保障性住房基本建成432万套，新开工建设1043万套。”虽然新开工保障房较去年有所减少，但加上去年未完工量，今年实际在建工程量有1800万套左右，资金需求反而要比去年加重。

(二)融资渠道单一

由于缺乏吸引社会力量参与的激励机制，保障性住房建设资金来源渠道单一，形成过度依赖政府投入的局面。今年2月6日，财政部出台《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》，要求各地切实做好今年保障性安居工程财政资金安排等相关工作，并加强资金监督管理，确保资金专款专用。在保障性安居工程现有资金来源基础上，将增加的地方政府债券收入、个人住房试点地区取得的房产税收入、部分国有资本收益和城市维护建设税收入用于保障房安居工程建设，确保不留资金缺口。但这些资金的不确定性以及地区差异的存在，很难从根本上缓解融资难题。因为我国缺乏相应的监管部门和担保机制，成了股份公司上市融资这一渠道很难实现。

二、中国REITS模式的构想

REITS是一种采取公司或信托(契约)基金的组织形式，以发行股票或受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益安比例分配给投资者的基金。保障性住房REITS的收益按照来源主要分为两部分：廉租房和公共租赁房屋缴纳的租金、经济适用房和限价商品房的销售收入。

(一)设立契约型REITS组织

REITS向投资者发行信托凭证，然后用募集到的资金购买房产或相关资产。

(二)设立独立托管部门

由于REITS没有独立的法人资格，必须聘任信托管理人管理REITS，同时需聘任房地产管理公司管理所购房地产相关资产。具体运作模式如图1所示。

如图所示，REITS向投资人发售信托凭证融资，获得的资金由基金管理公司负责保管、使用;同时设立保障性住房资产管理中心，专门负责购入房地产组合，为了不挤占商品房用地，可以考虑购入存量商业地产，并由其对保障对象进行资格认定，收取租金返还REITS;最后由基金管理公司向投资人派发红利。在这个过程中，保障性住房REITS、基金管理公司和资产管理公司相互制约，同时政府部门予以监管，以防止资金擅用影响工作正规化。

三、中国成功运用REITS需要的基础

(一)拓宽保障性住房市场

申请保障性住房条件从各方面限制了公民取得保障的权利，在坚持建设保障性住房的目的下，应尽量放低申请门槛，使更多公民享受保障福利，解决住房问题，同时也能更好的调控商品房市场泡沫。以江西省“三房合一”为例，从2012年起，江西省将停止新建经济适用房和限价商品房、廉租房，经济适用房与公租房保障对象将统一纳入公共租赁住房保障范围，在廉租房对象应保尽保的基础上，公租房保障对象将覆盖城镇常住人口，包括农村进城务工、创业人员，申请条件不受户籍限制。

(二)出台相关税收政策及监管制度

目前我国还没有配合REITS上市的相关法律法规，为了规范银行间债券市场上市的信托式REITS产品交易结构、受益券发行、信息披露，中央拟定了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法 (征求意见稿)》，但未涉及监管事项。而REITs严格的监管机制和信息披露制度，将会大大提高整个保障性住房体系的运作效率和透明度，有效改善以往以政府为主的公租房融资系统中的资金浪费、占用以及挪用等不良现象。可以借鉴美国税收法律，首先，根据《1960年美国国内税收法案》规定，如果REITs将每个年度盈利的95%以现金红利方式回报投资者(1999年《REITs现代法案》将其下调为90%)，就不必缴纳公司所得税，从而避免了对REITs和股东的所得双重课税。

(三)中央、地方两政府职责分明

融资机制是住房保障体系的核心，实现保障性住房建设可持续发展的关键在于明确政府在保障性住房融资机制中的主导地位。借鉴发达国家的经验，如表2所示。

发达国家中央和地方政府公共参与保障性住房融资，不过两个职责各有区分。通常抵押贷款机构和税收工具由中央政府控制。奥地利、比利时、德国、美国等国家都有中央政府层面下方到各州或省层面趋势，美国中央政府保留想保障性住房供应商提供运营补贴以及想新增投资融资或财政激励的融资责任。

四、结语

随着中国政府不断加大对国民安居工程建设的关注，在我国房地产过热尚未冷却的背景下，保障性住房成为民生项目中的热点，在建设过程中遇见的资金缺口，可以借鉴美国、英国、新加坡等国家REITS融资模式拓展我国保障性住房融资渠道，并需要对REITS模式在中国保障性住房融资中的运用给予更多研究和设计。

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