房地产经济可持续发展控制分析

张振俭

摘要：本文分析了房地产经济可持续发展的内涵和面临的问题，提出了该产业可持续发展的对策，供大家参考。

关键词：房地产经济可持续发展 开发区

1前言

实践证明．在我国当代的经济发展中，房地产业已经作出了重要的贡献，其本身也是一个充满希望、具有良好发展前景的产业。但是，该产业尚处于起步阶段，如何根据社会主义市场经济发展的要求．保证其持续、稳定、健康地发展，正是这一产业所面临的主要任务。本文将从土地资源、环境保护两方面出发，探析我国房地产业的可持续发展问题。

2 房地产经济可持续发展的内涵

房地产经济作为现代经济的一种具体形式，对国民经济的发展影响重大，因此追求可持续发展势在必行。房地产经济的可持续发展，必须既满足当代人对房地产商品的消费需求，又不危害后代人对其消费需求的能力，是房地产经济与社会、环境的协调发展。其内涵具体可概括为下三点：

第一、房地产经济与环境的协调发展。环境是经济发展的物质基础，是经济发展的根本条件：一方面，房地产经济可持续发展必须充分考虑环境的承受能力，必须是在环境条件允许下的发展。另一方面，房地产经济的发展要有利于环境的发展，同时要满足环境对其发展的要求。

第二、房地产经济自身的发展房地产经济可持续发展的前提条件是其自身的发展，否则没有了房地产经济的自身发展，就不可能有房地产经济的可持续发展。因此，在条件允许的情况下，房地产经济要努力追求自身的发展。

第三、房地产经济与社会的协调发展 经济与社会的发展是一种互动关系，经济的发展会直接影响社会的发展，而社会的发展也会直接影响经济的发展。房地产经济作为现代经济的重要形式，而社会也具有这种互动关系，因此房地产经济要追求可持续发展，必须与社会协调发展。

3房地产可持续发展面临的问题

3.1 房地产开发建设中存在的问题

（1）开发区热、圈地热等所造成的耕地资源的大量浪费

为了加速经济的发展，不顾条件是否具备，前几年房地产业一度出现过热现象，全国共盲目设立了3万多个开发区，占地面积达1．5万Km2 ，超过了现有城市累计建成区面积(1．34万Km2)。开发区基础设施的投入每平方公里约l亿一1．5亿元，全部建成后耗资20-30万亿元。按现有国力，将如此巨大规模的开发区建成，至少要数十年，甚至上百年时间。大量土地长期闲置不用，全国耕地面积锐减。过度开发土地不仅直接影响国民经济的全面发展，而且造成了资源的巨大浪费。在宏观经济环境下，一旦房地产发展速度和规模超过其支持系统及当地的社会经济发展水平，必然会导致经济秩序的混乱。

(2)眼前利益与长远利益脱节

我国很多县改市后，城建规模盲目扩大，占用了大量耕地；有的地方开发商为了增加建筑面积不惜砍伐城市中宝贵的树木，占用绿地。破坏城市生态环境；在沿江和沿河城市，不少开发者压缩河床，在行洪区大兴土木、占用河滩地。在特大洪水出现时。房屋建筑倒塌，得不偿失，且造成行洪不利。

(3)房地产商品结构失调

生产结构与消费结构发生错位，造成供需结构失衡。盲目发展花园别墅、度假村、高级公寓等，价格远远超过居民的购买能力，量过大，严重积压。而中低住宅却供不应求，住房难的问题依然存在。

(4)过度开发

在建造或改造居住区过程中，为了提高出房率，总是尽可能地增加建筑密度，压缩住宅的间距，导致居民居住环境质量下降。

3.2 房地产价格失真与国有资产流失

(1)土地价格难以真实反映市场的供求关系，国有土地资产大量流失

目前土地市场上无偿和有偿使用并存，土地交易形式有协议、招标和拍卖三种，而协议价格受到政府干预较明显。在地价上，市场机制和权利机制同时起作用，发生两种不同走势，招标和拍卖受市场影响大，价格趋高，协议价格一直维持在较低水平上。有些地区为了吸引外资竞相压价，使土地价格有下降的趋势，有些价格甚至低于开发成本。这样不仅使土地价格无法真实反映市场供求关系．而且给土地倒买倒卖者以可乘之机，严重阻碍了土地市场健康发展．造成了国有土地资产的大量流失。

(2)商品房价格偏高，与居民经济承受能力之间的矛盾日益尖锐

目前商品房价格与居民收入水平相距甚远．表现出。低收入，高房价”的扭曲状况．某些地区的商品房价格已接近发达国家的水平．远非一般居民所能承受。近年来商品房的价格上涨远快于居民收入的增加幅度，致使商品房价格与居民承受能力的矛盾还有进一步扩大之势。这一趋势导致的结果是，城市的商品房开发已有很大发展，但广大居民的居住条件并没有得到显著的改善，这已成为住宅商品化和住房改革深化的一大障碍。

3.3 房地产中介机构及专业人才不足

目前房地产市场还处于较低的发育阶段中，法律规范还缺乏对房地产流通的重要环节，即房地产中介服务行为规范的有效管理， 因而各地在这一领域中不同程度地出现混乱无序的局面。黑市、灰市行为时常干扰正常的交易行为；炒卖房地产合同和土地使用合同，倒买倒卖房地产牟取价差，倒卖公房等违法乱纪行为得不到有效约束和规范，扰乱了房地产交易市场的正常秩序；有的不具备资格认证条件，没有经过专业技能培训，也搞起房地产中介服务；有的以异地置换搞买空卖空等。由于房地产市场具有透明度较差的特点，使一些不法行为屡禁不止。加之目前房地产市场运作的专门人才奇缺，这对房地产业的健康持续发展必然造成不良影响。

4 房地产业可持续发展的对策

（1）牢固树立房地产可持续发展观，加强房地产管理

房地产业应树立可持续发展观，建立与可持续发展相适应的管理体制，使房地产管理日趋规范化、科学化。

（2）加大耕地的保护力度，科学地利用土地资源

立足于国情，实现土地资源开发利用的科学化，是房地产可持续发展的前提条件。人口过多和资源相对紧缺是长期制约中国经济发展的基本矛盾。切实保护耕地，使耕地的减少尽可能地达到最小的程度。是房地产业首先考虑的条件之一。严格控制土地供给总量，加强土地审批调控力度，加大土地利用总体规划的宏观调控力度，保证房地产开发走资源节约型的发展道路。使其对耕地占用达到最低限度。

（3）实现住房结构和消费结构相协调

住宅需求是住宅供给的牵动力。它直接决定着房地产开发的规模。房地产业应根据家庭类型及其所占的比例状况，切实把握建房的结构类型及各种类型所占的比例。有目的的进行房地产开发投资管理。使供给与需求达到平衡。根据居民家庭经济收入状况决定所建房屋的结构层次及售价标准，满足不同类型家庭住房需求，使不同消费层次的人都能拥有适当的住房。

（4）实现房地产开发生态化

2l世纪是一个绿色或生态世纪。其目标是实现产业发展与人口、环境的协调。2l世纪的城市建筑具有明显的时代特点，实现人与自然的和谐化、生态循环良性化、城市环境田园化、乡村建设城市化等。随着社会．经济的发展和文明程度的提高，生态化的环境设计愈来愈被人们所接受，房地产开发若能跟上时代潮流，则将不断取得成功。房地产开发不能单纯追求经济效益，而要实现经济效益、社会效益和生态效益的统一。

（5）建立一个适当的价格体系和价格估价方法体系， 实现房地产价格管理规范化

培育房地产市场体系，创造公平竞争的社会环境，在市场经济条件下，不能缺少政府的干预，在国家法律的保障下，充分发挥市场竞争机制对房地产价格的决定作用。加强房地产价格的管理。在建立土地集中统一管理制度基础上，进一步完善房地产价格的信息、咨询、监督体系。逐步清理土地的隐形市场，并制定和规范土地使用权的转让， 出租、抵押的审批程序和审批权限，组织力量加强科学的土地价格体系和基准地价研究。实行倾斜政策，调整房地产投资结构。及时调整投资地点，实现商品房由高档次向低档次发展，以解决房地产价格居高不下和居民购买力低下之间的矛盾。

5结束语

总之．在现代化建设中，必须把实现可持续发展作为一个重大战略。房地产业应当树立可持续发展观念．并建立起与这一发展相适应的管理体制，使房地产管理日趋规范化、科学化。