商业特色街街区化发展模式研究

徐清 李玉芳

摘要：本文以杭州市文三路电子信息街区为研究对象，通过规范分析与实证研究相结合的方法，对文三路电

子信息街区由街向街区发展的历史演变演变做了总结归纳，全面分析了其区位条件、发展历程、市场定位、业态布局、

开发模式、管理制度和创新机制，得出文三路电子信息街区发展模式的4大成功经验，即特色市场定位、科学管理先导、

业态配套合理、商旅环境带动。并在此基础上进一步提出了我国商业特色街街区化发展的思路和建议。

关键词：商业特色街文三路发展模式经验

一、引言用品等。王学军等（2003）根据西方有关专家的研究，

纵览国内外文献，还没有对商业街有一个公认的、

通过立地环境、规模与密度、业种构成、店铺构成四个

明确的定义，各国对商业街的名词表述也各不相同，

要素将商业街分为邻近型商业街、地域型商业街、广域

常见的术语有：商店街、Main Street、Shopping Street、

型商业街以及超广域型商业街。王希来（2001）则按照

Commercial Strip 等。王希来（2001）认为商业街是指由

街区功能不同商业街划分为综合型商业街和专业型商业

众多商店、餐饮店、服务店所组成按一定结构比例规律

街。张楠（2005）从商业街竞争战略的角度出发，结合

排列组合的商品交易场所，其存在形式分为带状式商业

波特竞争战略的三种基本战略，将商业街分为商业特色

街和环团状式商业街。王学军（2003）认为商业街是建

街、集贸商业街和专业商业街三类。

立在由若干个大型店铺与众多中小零售商店借以相互依

在商业街与城市旅游以及城市设计与规划的关系

存的能够共生共荣的商业设施，除此之外还包括各种娱

方面，也有很多学者做了大量研究。王伟娅（2002）介

乐活动中心、运动休闲和公共设施之类的复合型购物、

绍了西方商业区规划的HOPSCA（豪布卡斯）原则，即

休闲、文化娱乐等要素构成的商业聚集地。

在商业特色街区中应包括有“Hotel（酒店），Office（办

从国内外关于商业街研究的现状来看，在过去的

公场所），Parking（停车场所），Shopping（购物场所），

十余年间，各领域专家、学者都从一定的角度给商业街

Convention（会议场所），Apartment（公寓）”等六类

予以关注，也在探索的过程中形成了一定理论成果。对

经营主体，并阐释城市商业街不仅仅是一个购物场所，

于商业街的分类，陈莉（2002）认为现在各种商业街大

而必须是一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体

致可以分为三大类：中央商业街、地区商业街和特色商

的生活空间。陈为民（2004）漫谈比较了银座、新宿、

业街。而特色商业街又可以分为两种类型：一是以专业

香榭丽舍等9 条国外著名商业街区，介绍了街区立体空

店铺经营为特色，以经营某一大类商品为主，商品结构

间建设的成功经验。另外部分学者（周勇军等，2008；

和服务体现规格品种齐全、专业性的特点，如文化街、

唐跃，2004；徐惠蓉，2003）对商业街的旅游价值进行

电子一条街等。二是具有特定经营定位，经营的商品可

了研究，提出了商旅互动的商业街发展模式。

以不是一类，但经营的商品和提供的服务可以满足特定

商业特色街街区化发展对处于经济结构提升、经

目标消费群体的需要，如老年用品、女人用品、学生

济体制转轨、社会结构转型、城市功能转换的我国至关

基金项目：教育部人文社会科学研究规划基金项目，编号：10YJA790005.

作者简介：徐清（1974——），女，浙江安吉人，浙江工商大学旅游与城市管理学院副教授，研究方向：区域

经济与旅游地开发管理

李玉芳（1987——），女，浙江平湖人，浙江工商大学旅游与城市管理学院研究生

城市建设理论研究 •99•

城市建设理论研究2011 年10 月25 日

重要，如何在新一轮的发展中打造个性特色，提升城市

综合竞争力，商业特色街街区化的发展是关键环节。因

此在从街向街区发展的商业街发展大趋势的推进下，街

区化发展模式的研究显得尤为迫切。但通过对十余年理

论成果的整理学习，笔者发现目前对商业特色街街区化

发展模式的研究还比较缺乏。本为以杭州市文三路电子

信息街区为例，从开发模式、经营模式、管理模式、创

新模式等方面对商业特色街街区化发展模式进行探索和

思考，具有重要的理论和实践意义。

二、文三路电子信息街区发展历程

( 一) 文三路电子信息街区区位条件

文三路电子信息街区是杭州全力打造的18 条商业

特色街之一，其以总长3.5 公里的“中国特色商业街”

——文三路电子一条街为主轴，以条带状延伸，东起莫

干山路、西至丰潭路、南起天目山路、北至余杭塘河，

街区长3200 米，宽30 米，面积约11.44 平方公里。其

在空间形态分类上属于带状商业街。

（二）文三路电子信息街区发展现状

文三路电子信息街区聚集了3000 多家IT 企业，6

万多IT 人才，是浙江省最大的电子信息产业、数字娱

乐产业、IT 产品的集聚地和发散地，名列全国五大科技

街区之一。其除了保持着较快的产业发展速度外，业已

形成了较强的产业集聚功能，打造了响亮的街区产业品

牌，目前已成为一个产业设施完善、服务水平先进、市

场体系健全、商贸流通繁荣的示范区块。

（三）文三路电子信息街区发展历程

文三路电子信息街区发展历程可追溯到上世纪

九十年代，发展至今共经历了四个阶段（图1）：第

一阶段是（1990 年—1995 年）民间自发，萌芽奠定阶

段：以1990 年西湖电子集团成立的杭州电子卖场为起

点，实现了文三路电子产品从无到有的历史性转变。

自此，电子产业开始在文三路萌芽。1992 年电子市场

开始出现IT 相关产品货柜，慢慢有几家商铺开始经营

PC 耗材类产品。1993 年底，占地面积1.5 万平方米电

子市场增加了二楼楼层。第二阶段（1995 年—2000 年）

是市场选择，产业集聚阶段：1998 年8 月诞生了杭州

市第一座专业电脑卖场——高新电脑城（现在颐高集

团的前身）。电脑普及的第二波直接带动了街区的发展，1999 年底，杭州颐高数码广场（高新电脑城二期工程）

进行建设，为文三路电子信息街区抹上了浓浓的电脑

特色色彩。第三阶段（2000 年3 月——2003 年10 月）

是商企互动，厚积薄发阶段：2000 年3 月颐高数码广

Cheng Shi Jian She Li Lun Yan Jiu•经济建筑•

场开业；2002 年8 月颐高西溪数码港开业。2003 年，

文三路电子信息街区建设列入杭州市商业特色街区规

划建设范围，政府投入3000 余万元对街区进行立面整

治、道路优化、环境美化工程等全面改造，改善街区

招商环境，为未来几年发展奠定了良好基础。第四阶

段（2003 年10 月—至今）是品牌效应，华丽蜕变阶段，2003 年10 月23 号，文三路电子信息街区成功开街。

同日，文三路电子信息街区管委会成立，负责协调和

促进以文三路为核心的信息产业的发展。短短八年时

间，街区先后成立新高新电脑城、颐高文三路第四，

入驻宏图三胞、国美，杭州数字娱乐产业园成功开园，

被中国电子商务协会命名为全国唯一的“中国电子商

务示范基地”，列入国家、省发改委，省经信委、科

技厅服务业重点扶持项目，获国家发改委服务业项目

专项资助；荣获杭州市委政策研究室“2010 杭州生活

品质数字生活点评区块”称号。

不难看出，文三路电子信息街区随着社会经济和

市场的发展在不断地变化之中。从1990 年的第一家电

子卖场的成立到如今7 大IT 产品卖场，2 大家电卖场，

6 大创业园，28幢商务高档写字楼，1800多家IT 产业

经销商，其经历了沿街叫卖、地摊式市场到专业店、专

卖店、特许经营店等多个阶段。

图1 文三路电子信息街区发展历程图

三、文三路电子信息街区的发展模式分析

（一）文三路电子信息街区的市场定位分析

文三路电子信息街区是以市场经营为主体的街区，

专业性消费程度较高，属于市场型特色街区。即该街区

各商铺展卖同一大类商品， 或经营同一业态， 商家聚

集拢市。其实质是一个专业化的商品交易市场（陆诤岚，

2007）。作为西湖“首善之区”的新载体，杭州市打造

“品质之城”、“购物天堂，美食之都”的名片之一，

•100• 城市建设理论研究

城市建设理论研究2011 年10 月25 日Cheng Shi Jian She Li Lun Yan Jiu•经济建筑•

文三路电子信息街区以科技为文化载体，突出硅谷精神

和书院文化，将“蓝图大道，数字生活”作为其功能定

位，将完善三大集群（科技市场集群、科技创业集群、

科技楼宇集群），打造“国内一流、国际知名”的中国

电子信息第一街的品牌目标作为最终定位。

（二）文三路电子信息街区的业态现状分析

从产业特征来看，街区内主要产业发展成熟，能

产生强大的产业集群吸附力，主要产业的上下游产业在

街区内大量集聚，从科研机构、生产部门到行业协会、

政府部门，形成了具有竞争优势的经济群落。同时与电

子产业相配套的配件专卖店、维修店等众多配套产业的

引入，也极大有利于展业的产业集群的形成。在业态分

布上，街区以电子产业研究与科技研发为主导产业，配

套数码销售、餐饮休闲，并带动住宿、金融等其他产业

的发展，形成了良好的业态布局，促进了从传统的、单

一的购物功能向多功能的转变。街区借鉴国内外知名商

业街如法国的著名商业街香榭丽舍大街，北京王府井商

业街的经验，合理调整了商业结构，据2008年数据统计，

批发/零售业占据多数，其比例为44.8%；其次是餐饮业、

金融业、文教，比例分别是19.4%，14.6%，12.7%；住宿、

家政服务和康体娱乐型业态总比例为8.5%。这些业态

还不包括街区几大市场中的电子商铺（图2）。由此看出，

文三路电子信息街区在发展多功能的同时，还需注重业

种组合的搭配比例，增加休闲娱乐设施的配套。

图2 2008 年文三路电子信息街区业态布局图

（三）文三路电子信息街区的开发模式分析

街区建设采用了“政府搭台、企业运作、合作共赢”

的模式，建设资金的筹措、道路设施的整治、特色街的

招商等将全部通过市场化运作加以完成，这有助于加快

特色街的建设和发展，在后期又大量引入品牌企业，带

动街区品质的提升。经过多年经验总结，文三路电子信

息街区发展了一个独特的基本模式：面向两个市场，建

立两套功能相对独立的业态系统；以三个不同形式和功

能的大型商业集群为核心，构成文三路电子信息街产业

的主体框架和骨干层次；以分布于沿街高度组织化的中

小商业设施为基础，形成科技街商业服务的基础层次；

以涵盖沿街的电子商务网络为支持系统，形成虚拟商业

服务网络。简言之，文三路电子信息街区发展的基本模

式是由两套商业系统、三个集群和一个网络体系所构成

的互动互补、协调发展的商业服务体系，即“123”商

业模式。

图3 文三路电子信息街区“123”独特商业发展模式

（四）文三路电子信息街区的管理制度分析

现在，我国商业街的管理模式大致分为三种：委

托制，在管理办下设监察大队，受政府相关职能部门的

委托，对街区道路、公共设施、户外广告、卫生绿化等

进行综合管理，如上海南京路步行街；抽调制，从政府

各机关部门抽调人员，合署办公，综合执法管理，成立

由宣传、技监、工商、物价和辖区负责人参加的管委会，

如南京市湖南路商业街；物业管理制，成立物业管理公

司，靠向商家收取一定的管理服务费维持正常管理工作，

并协助相关职能部门维持街区的正常管理秩序，如深圳

市东门商业街（陈莉，2002）。2003年文三路电子信

息街区开街同日，就设立了街区管委会，其下设置综合

科、产业科、管理科等部门，对街区进行全面综合管理。

管委会在具体操作中采用“政府搭台、企业运作、合作

共赢”的管理模式，通过建立工作计划、工作执行、工

作绩效的督查制度，实施目标责任制考核，月度工作计

划制度、领导班子周工作计划制度、各科室每周工作汇

城市建设理论研究 •101•

城市建设理论研究2011 年10 月25 日

总制度、每月工作督查通报制度等制度，不仅建立并完

善了街区入驻企业的数据库，更与区城管办、区行政执

法局以及其他街道联动合作，有效推进整个文三商圈的

建设。

（五）文三路电子信息街区的创新机制分析

商业街的发展应在积极借鉴和引进国内外先进经

验的基础上，坚持自主创新，提高自身的核心竞争能力。

文三路电子信息街区始终将“创新”作为发展进步的源

泉，每年都组织企业向外拓展视野，参加国内多个有影

响力的展会，通过赴上海、深圳、北京等地参展，以拓

展企业的视野，提高企业吸收创新的能力，以明确市场

定位、实现向多功能转变、继承历史文脉、创造良好购

物环境为四大抓手，真正将“创新”融入营销方式、服

务水平、零售业态、科学管理等各个方面。

图4 文三路电子信息街区创新机制

四、文三路电子信息街区的发展经验

（一）专业市场明确，产业集聚显定位

商业街的定位是决定商业街生存与发展的前提条

件。文三路电子信息街区是以电子产业研究与科技研发

为主导业态，数码销售，休闲餐饮为配套业态的商业特

色街。其通过引导建立专业门类齐全的创业孵化体系，

重点发展知识服务业、IT产品流通业和街区配套服务业，

其中电脑、数码产品、电子元器件、软件、现代化办公

设备、现代通讯产品、光机电产口、生物及现代医药制

品为其主要经营领域。自开街以来，文三路电子信息街

区一直秉承“北有中关村，南有文三街”的电子产业特

色街的理念，围绕“国内一流，国际知名”的目标进行

打造。目前已形成了以“产、学、研合作，科、工、贸

•102• 城市建设理论研究

Cheng Shi Jian She Li Lun Yan Jiu•经济建筑•