房地产法制化是健全行业规范的首要保障

　　从实践的角度看，京港澳三地房地产法律的探索和借鉴刚刚开始，还有很长一段路要走。然而只要政府和业界高度重视，互相交流，集思广益，取长补短，随着中国房地产业的持续健康发展，相关法律的配套和完善是必须要正视和解决的问题。
　　内地和香港的经验告诉我们，楼花预售制度中如何保障购楼款的安全，是预售“楼花”制度的核心监管内容，必须由政府主管部门和借贷银行以及相关律师楼三方协同合作，即保证房地产发展商在工程进度时有资金可供运用，也同时保障已付部份购楼款的小业主的款项安全，避免在楼市下挫时衍生出“烂尾楼”事件。澳门政府行将推出的《规范“楼花”买卖的法律制度》，是参考邻地做法实施资金监管全覆盖，抑或是不对小业主预付的购楼款进行有效监管，体现政府政策趋向的不同标准，实施的结果可能成效显着，也可能差强人意，政策制订者宜小心处理。
　　 房地产中介发牌制度与经纪服务收费的厘定，这其实是相辅相成、互为因果的。就如香港的情况，房地产中介发牌制度早已实施，惟收费标准由市场自由决定，这就为有些地产中介机构收取高额（甚至达到楼价5%）的代理费用大开方便之门。可以肯定，作为发展商最终还是“羊毛出在羊身上”，把中介佣金支出加在楼价上。这事实上是间接推动楼价上扬，这笔账还是由购楼者买单。爲了保持房地产的健康平稳发展、我们是否应该学习内地的规范：房屋买卖代理按成交金额的0.5~2.5%计收中介服务费用，独家代理的可适当调高收费，但不超过成交价的3%。这是大家要认真比较和分析的。当然还有一种办法是设定中介收费的下限，即交易楼价的1%作为中介服务佣金，而收费上限暂不封顶。究竟政府在房地产中介服务的收费规范上是完全开放还是适度监管，这是关系到地产中介经纪行业要不要向专业化方向发展的原则问题。如果一个专业的服务行业，政府在收费方面连起码的收费标准都不作规定，那这个行业的专业性又何从体现？又监管什麽呢？我们的理解是当地产中介经纪收取了客人高额的服务费用，必须提供与之相适应的专业服务，否则政府监管当局可以处罚、制裁。相反，如果专业行业的收费标准都不予制订，地产中介行业何须提供高素质和专业的全程服务？
　　 澳门房屋租赁法律滞後，长期影响不动产租务市场的发展，由於澳门《租务法律》欠缺公平合理的条款，很多业主害怕出租了物业，又收不到租金，或有租客约满不愿搬出，所以很多业主乾脆把物业单位空置在那里，这实在是对社会资源的一种浪费。从香港和台湾的现行做法来看，都不可能任由租霸非法霸占一个住宅，无法无天。政府职能部门可以依法依约办事，要求租客到期迁出。这就要求澳门相关政府部门要彻底检讨《租务法律》，修改对出租业权人权益保障不足的条文，加重对租霸的处罚力度。与此同时，租约到期欲收回层楼不是非要打官司，可通过授权房屋局增加仲裁功能来求得租约纠纷便捷解决，不必送法院起诉，劳民伤财且久拖不决。
　　关於最近热门话题——房地产保障房市场和商品房市场如何互补协调发展，社会各界各有高论。其实不论实行社会主义市场经济或实行资本主义自由经济，市场全开放或全封闭都不一定符合社会的愿望。实践经验告诉我们，中庸之道是无往而不胜的，做人做事均如此。就澳门来讲，相对弱势的社群也不在少数，不向他们提供收费低廉的社会房屋或出售带有一定社会保障功能的经济房屋，就会产生情绪愤懑和社会不稳；但如果把商品房市场即高端物业市场全线压缩，彻底摧垮，澳门还能够成为世界旅游休闲中心吗？还能够成为亚太地区的娱乐城市吗？所以按照澳门的特点，住房保障市场和商品房市场以3:7的比例在房地产板块中各取所需，平衡发展，是可以基本满足各种社会阶层需要的。只要我们的政府和人民拥有共同的奋斗目标：“国家强，人民富”，就没有克服不了的困难。房地产法律制度的探讨必然催生一个完全法治化的房地产健康发展环境。
　　（作者系澳门地产发展商会会长）