物业税的开征对房地产市场的影响

　　 摘 要：文章由物业税的税负归宿理论剖析入手，通过建立相关模型，对目前市场上两种描述物业税开征以后开发成本或房价下降的前景有代表性的方案加以实证测算，按照物业税等价替代成本下降部分的原则，在采用辅助变量法的基础上建立一个自回归分布滞后模型，从而进一步分析物业税税率的改变对商业物业租金价值变化带来的影响。
　　 关键词：物业税 房地产市场 影响效应
　　 中图分类号：F810.423 文献标识码:A
　　 文章编号：1004-4914（2011）12-211-02
　　
　　 一、引言
　　 即将征收的物业税对房地产行业的影响是全方位的，它不仅直接改变了房地产税费制度，而且会改变房地产行业的经营模式、房地产开发与消费模式和竞争格局。物业税的开征目的在于合理调节财产的过分集中，平均财富，增进社会公平；引导理性消费，增进资源有效配置；抑制土地囤积和商品房投机炒作；增加地方政府财政收入；纠正房地产市场结构性矛盾等等。本文由物业税的税负归宿理论剖析入手，分析物业税开征后对房地产市场的影响效应。
　　 二、物业税对住宅房地产市场影响分析
　　 1.地产租赁价格的构成。我国《城市房地产管理法》（第54条）对房地产租赁价格的构成做了原则性的规定：“住宅房屋的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”房地产租赁价格的构成，应包括生产和流通过程的全部费用和盈利，其构成一般应包括折旧费、维修费、管理费、税金、保险费、投资利息、平均利润和地租等八项因素。如果按八项因素计算，即能获得社会平均利润的价格，其价格等于价值，称理论价格。这种理论价格只是提供了一个基本的定量参考，至于房地产租赁价格的多少，还要受宏观经济状况、房地产租赁市场供需状况、投资风险、房地产提供的效用大小及房地产税收政策等因素的影响。其中，房地产税收政策作为国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆，在房地产的开发、经营、持有、使用和转让等环节课税，将影响出租者的权益收入（影响资产的净现值）及投资者的价格预期。
　　 2.物业税对房地产租赁价格的影响。（1）物业税导致房地产成本构成的变化。从理论上讲，开征物业税后，在购买新房这一环节上，购房成本将下降，但是，物业税在降低了房地产开发成本的同时也改变了房地产的持有成本，要求其所有者或承租人（个人或法人）对其所有或使用的土地和房屋建筑物等房地产缴付一定税款，其税款额度随房产价值的变化而变化。随着物业价值的提高，业主需支付的税金也相应提高，业主必然会以提高租金的方式将税负转嫁给租户，以获取同样的利润。（2）物业税资本化入房地产租赁价格的理论论证。既然物业税税负归宿要受供求弹性、征税范围等诸多因素的影响，在进行物业税税负归宿分析时就应尽量将所有的因素都考虑到，而这些因素往往很难找到具体的量化指标。因此，为了分析物业税对房地产租赁价格的影响，我们假设这个房地产租赁市场是接近于竞争型市场的，这样，我们假设的市场具有以下的特点：一是所有影响房地产供给与需求的信息可以随时通过市场价格反映出来，市场机制在这种情况下能够起到十分有效的调节作用。二是 住宅供应量固定不变，且某个市场区域内所有的可租空间是同质的（完全可相互替代）。三是短期内，城市人口保持不变，对住宅租赁需求量固定不变。四是政府税收政策对出租房屋的供应有重要影响，租金收入需要纳税，但购买房屋的按揭利息允许从收入中扣除。五是房屋租金水平高低主要取决于空置率（v）和物业税率（τ）。研究这种接近于竞争型市场中，在一定程度上能够反映物业税对房地产租赁价格的影响。
　　 现假设个人投资者在利率为i的情况下，以贷款比例m（贷款额/物业价值）购买价值为H的物业，产生年租金R，τ为物业税税率，则物业税T=（R-miH）τ，其中，miH表示允许从应评税值中扣除的按揭利息，设k=R/H>0，则T=(k-mi) τH，实际物业税率为
　　 T/R=(1-mi/k)τ（2-1）
　　 公式（2-1）表明在既定的租金/价值率和利率水平下，实际税率趋向于随物业价值的增长而下降。
　　 为了分析物业税对房租的影响，我们构造一个二维变量的模型，其中，假设房屋租金水平高低主要取决于空置率(v)和物业税率（τ），即租金为v和τ的函数：
　　 R=