房地产行业上市公司财务分析

　　 摘 要：文章通过介绍财务指标分析的方法，分别从四个方面对房地产上市公司进行了定量分析，得出结论：虽然目前房地产行业发展势头强劲，盈利能力较强，对投资人和债权人的利益有一定保障，但是其财务状况仍不容乐观，企业管理者仍应继续提高其偿债能力和营运能力，努力降低企业的财务风险，增强企业全部资产的营运效率，这样才能使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。
　　 关键词：房地产企业 偿债能力 盈利能力 营运能力 发展能力
　　 中图分类号：F234 文献标识码：A
　　 文章编号：1004-4914（2011）12-195-02
　　
　　 一、目前我国房地产上市公司的现状
　　 我国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。《2011中国房地产市场趋势观察研究预测报告》中数据表明：2010年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5％，涨幅比2009年12月份扩大1.7个百分点;环比上涨1.3％，涨幅比2009年12月份降低0.2个百分点。新建住宅销售价格同比涨11.3％，涨幅比2009年12月份扩大2.2个百分点;环比上涨1.7％，涨幅比2009年12月份降低0.2个百分点。同时，也应清醒地看到，中国的房地产企业在快速发展中存在着这样那样的问题。房地产企业目前面临的财务困境主要存在流动性不足、权益不足、债务拖欠及资金不足四种形式，具体表现为产品变现能力差、负债依赖程度过高、工程款欠款严重、开发资金严重不足、预期偿债压力过大。
　　 二、财务分析的方法
　　 1.财务分析的意义。财务分析是根据企业财务报表等信息资料，采用专门方法，系统分析和评价企业财务状况、经营成果以及未来发展趋势的过程。财务分析对不同的信息使用者具有不同的意义，具体来说，财务分析的意义主要有以下几个方面：一是可以判断企业的财务实力。通过对资产负债表和利润表有关资料进行分析，计算相关指标，可以了解企业的资产结构和负债水平是否合理，从而判断企业的偿债能力、营运能力及获利能力等财务实力。二是可以评价和考核企业的盈利能力和资金周转状况，揭示财务活动存在的问题，找出差距，得出分析结论。三是可以挖掘企业潜力，寻求提高企业经营管理水平和经济效益的途径。四是可以评价企业的发展趋势，预测其生产经营的前景及偿债能力。
　　 2.财务指标分析概述。（1）偿债能力分析。一是短期偿债能力分析：
　　 二是长期偿债能力分析：
　　 （2）营运能力分析。
　　 （3）盈利能力分析。
　　 （4）发展能力分析。
　　 三、房地产行业上市公司财务分析案例研究
　　 某房地产上市公司，按总资产和净资产的规模在中国房地产上市公司排名中都是高居榜首，根据该公司2009年至2010年的资产负债表和利润表可以计算出以下财务指标：
　　 1.偿债能力分析指标。
　　 流动比率＝流动资产÷流动负债
　　 ＝20552073.22÷12965079.15＝1.59
　　 速动比率＝速动资产÷流动负债
　　 ＝（20552073.22－13333345.80）÷12965079.15＝0.56
　　 资产负债率＝负债总额÷资产总额
　　 ＝16105135.21÷21563755.17＝74.69％
　　 产权比率＝负债总额÷所有者权益总额
　　 ＝16105135.21÷5458619.96＝295.04 ％
　　 2.营运能力分析的指标。
　　 应收账款周转率（次数）＝营业收入÷应收账款平均余额
　　 ＝5071385.14÷【（159402.46＋71319.19）÷2】＝43.96次
　　 存货周转率＝营业成本÷存货平均余额
　　 ＝3007349.52÷【（13333345.80+9008529.43）÷2】＝0.27次
　　 流动资产周转率＝营业收入÷流动资产平均余额
　　 ＝5071385.14÷【（20552073.22+1303232794）÷2】＝0.77次
　　 总资产周转率＝营业收入÷总资产平均余额
　　 ＝5071385.14÷【（21563755.17+13760855.08）÷2】＝0.29次
　　 3.盈利能力分析的指标如下：
　　 营业利润率＝营业利润÷营业收入＝1189488.53÷5071385.14＝23.06％
　　 净资产收益率＝净利润÷平均净资产（指所有者权益）＝14.16％
　　 4.发展能力分析的指标如下：
　　 营业收入增长率＝本年营业收入增长额÷上年营业收入总额
　　 ＝（5071385.14-4888101.31）÷4888101.31＝3.75％
　　 资本积累率＝本年所有者权益增长额÷年初所有者权益
　　 ＝（5458619.96-4540851.25）÷4540851.25＝20.21％
　　 资本保值增值率＝年末所有者权益÷年初所有者权益
　　 ＝5458619.96÷4540851.25＝120.21％
　　 通过以上财务指标可以看出该上市公司2010年的财务指标有以下特点：一是偿债能力分析。一般认为，生产企业合理的最低流动比率是2，速动比率为1较合适，该企业流动比率是1.59，速动比率是0.56，表明该企业的流动资产较少，速动比率过低，企业会面临偿债风险。
　　 资产负债率越低（50％以下），产权比率越低（100％以下），说明企业长期偿债能力越强。该企业资产负债率是74.69％，产权比率是295.04％，表明企业资产对债权人权益的保障程度较低，承担的风险较大，企业的长期偿债能力较低。二是营运能力分析。该企业应收账款周转率是43.96次，周转速度较快，表明企业对应收账款管理的效率较高。，信用销售管理严格；存货周转率是0.27次，流动资产周转率是0.77次，总资产周转率是0.29次。这三个指标较低，表明企业存货占用水平较高，流动性较低，流动资产利用效果较差，企业全部资产营运效率较低，长此以往会降低企业的短期偿债能力及获利能力。三是盈利能力分析。该企业营业利润率是23.06％，表明企业主营业务市场竞争力较强，发展潜力较大，获利能力较强。净资产收益率是14.16％，说明公司自有资本获取收益的能力较强，营运效益较好，对公司投资人、债权人的利益有一定保证程度。四是发展能力分析。资本积累率反映了公司当年所有者权益总额的增长率，体现了公司资本的积累情况，是公司发展强盛的标志，也是公司扩大再生产的源泉，展示了公司的发展潜力。该企业资本积累率是20.21％，表明公司的资本积累较多，公司资本保全性较强，抵御风险、持续发展的能力较强。资本保值增值率是根据“资本保全”原则涉及的指标，更加谨慎、稳健地反映了公司资本的保全和增值情况，也充分体现了经营者的主管努力程度和利润分配中积累状况，一般该指标应大于100%。该企业资本保值增值率是120.21％，表明公司的资本保全状况很好，所有者权益增长很快。
　　 四、对房地产行业发展的思考
　　 通过对房地产上市公司的财务指标分析，可以发现虽然目前房地产行业发展势头强劲，盈利能力较强，对投资人和债权人的利益有一定保障，但是其财务状况仍不容乐观，企业管理者仍应继续提高其偿债能力和营运能力，努力降低企业的财务风险，增强企业全部资产的营运效率，这样才能使企业在激烈的市场竞争中立于不败之地。
　　
　　 参考文献：
　　 1.2011年房地产行业发展趋势及现状.搜房网，2010－12－13
　　 2.财政部会计资格评价中心.2010年中级会计资格财务管理.中国财政经济