从“大富翁”游戏解读REITs

　　很多七、八十年代出生的朋友也许都记得儿时玩的强手棋（又名大富翁或地产大亨），这是一种多人策略图版游戏。在大富翁里，参赛者分得游戏金钱，凭运气（掷骰子）及交易策略，买地、建楼以赚取租金。玩家出资买地收租，并通过盖房、翻建等提高租金收益。强者购得相邻地段其他地产后可以大幅提高租金，而弱者入不敷出则需要变卖房产抵押土地直至破产。大富翁游戏可以帮助我们直观地理解“现金流”的重要性，即优质地段房地产产生的持续现金收益是财富稳定增长的源泉。一直以来，国内资本市场缺少以现金流为侧重点的投资产品，投资者很难通过资本市场实践大富翁的创富模式。
　　鹏华美国房地产基金将棋牌游戏中投资理念带到现实生活中，基金将投资于美国和加拿大上市的拥有优质商业房地产、产生相对稳定现金流、并与投资者分享收益的房地产企业，即房地产信托凭证（REITs）。这些企业拥有多样的物业，如写字楼、公寓、购物中心、物流中心、医院、养老院、仓库等；他们的主要收益来源于企业和个人支付的租金；他们的租客遍布世界500强企业，包括银行、保险公司、零售业、工业企业、酒店集团、医疗机构等；他们受税法约束必须将超过90%的税前收入派付给投资者，同时也享受减免企业所得税的优惠待遇。
　　和个人去美国买房不同，REITs的资产是商业地产而非住宅地产，租金收入来源于资质优良的企业和个人而非只是个人。投资REITs成本低、手续简便、流动性好；物业由专业团队经营、管理和维护；可以获得物业类别与区域的分散，相对降低了投资风险。投资REITs可以获得主要来源于租金收入的股息收入（1972到2010间平均达到8.30%）以及主要来源于净资产增值的资本利得（过去29年平均值为5.45%）；REITs过去35年的年化收益率优于美国大盘股和债券的同期收益。REITs收取的租金相对稳定，并且租金增长长期高于通胀率；而REITs的股票价格会随着房地产价格及资本市场价格波动而上下起伏。对比其他股票，REITs总收益的三分之二来源于累积现金收入，而标普500指数成分股总收益的三分之二来源于资本利得。由此可见，稳定并持续增长的现金收益机会是REITs最大的卖点。在海外市场，REITs也越来越得到投资者的认同，大型机构投资者如大学基金会、养老基金都有一定比例的资产配置给REITs。
　　国内房地产目前正经历快速上涨后的一波调整，而美国的房地产市场则在泡沫破灭后筑底回升。和住宅房地产不同，商业地产在经历了2008到2009年45%的价格调整后已经出现不同程度的复苏。也许很多投资者在担心美国住宅价格是否会二次探底，但商业地产的基本面情况迥异，供需水平平衡，目前复苏势头已经比较明朗。以往几次房地产市场衰退后，REITs都要经历7年或更久的恢复期，此期间平均年化收益率都在20%以上。以历史为鉴，REITs仍处于复苏中期，新开工商业项目较少，出租率和租金都有所复苏，股息有较好成长空间，估值水平合理。与此同时，大部分房地产企业在危机后补充了资本，行业内也进行了一系列兼并重组，资产负债情况及流动性都有较大改观。
　　未来几年世界经济仍将面临很多不确定性，以美国为首的发达经济体仍可能维持较为宽松的货币政策，利率水平可能在较长时间内保持在低位，市场流动性仍将比较充足。而中国代表的新兴经济体面临的通胀压力仍较为严峻。作为高收益股票的代表，REITs通常在这种市场环境下会有良好表现，应该是抗通胀的首选产品。和大富翁游戏中展示的那样，稳健执着的投资者才能最终胜出。
　　（作者系鹏华美国房地产证券投资基金拟任基金经理）