投资要避开高市净率陷阱

　　有的投资者只知道股票的市盈率，不了解股票市净率的意义，非常容易落入“高市净率陷阱”。股票的“高市净率陷阱”就是：股票的市净率过高，很容易让投资者损失惨重。本文以四川长虹为例：
　　1997年四川长虹的最高价格是：1997年5月21日的66元（市盈率是31.88倍，市净率是11.3倍）。1997年四川长虹的市盈率在10余倍到31.88倍之间，好象风险不大；但是，1997年四川长虹的最高市净率是11.3倍，这实际上就是高市净率陷阱。十几年以后，到2008年底，四川长虹收盘价仅为3.22元。
　　同样的道理，投资房产也同样容易陷入“高市净率陷阱”。
　　房产“高市净率陷阱”就是：房产的售租比并不高，但是房产的“每平方米房价/月平均工资”过高，让投资者损失惨重。2001年，张先生在湖南省长沙市中心买了一个商铺，面积是7.86平方米，不含税价格是200800元，25547元/平方米，开发商包租5年，每月返租金1600元；2001年，黄金的平均价格是74元/克；长沙的平均月工资是1022元；长沙一类地段的平均房价是1600元/平方米。
　　张先生在当时购买这个商铺的理由是：这个商铺的年收益达到了8.93%，售租比只有200800/1600=125倍。从这个商铺的售租比只有125倍看来，它非常具有投资价值。
　　但是张先生没有想到自己落入了房产的“高市净率陷阱”——这个商铺的每平方米价格相当于当时长沙市月平均工资的25倍；这个商铺的每平方米价格相当于当时长沙一类地段的平均房价的16倍。返租期满以后，由于商铺的位置有好有差，350个商铺的业主有了不同的想法，有的位置好的业主希望返租的年收益达到15%。2008年4月到2011年4月，整个商场处于停业状态。2010年9月，才又重新签了租赁协议，每月返租金1000元。
　　2011年5月，张先生想以原价200800元卖出这个商铺，而此时黄金价格是310元/克，长沙一类地段的平均房价是7000元/平方米。2011年，这个商铺的每平方米价格相当于长沙市月平均工资的8.5倍；这个商铺的每平方米价格相当于长沙一类地段的平均房价的3.65倍。
　　为什么会落入了房产的“高市净率陷阱”？
　　张先生不知道，人们购买房产的收益绝不仅仅来自出租的收益。实际上，人们购买房产的收益P可分为三个部分：P=P1+P2+P3，P1是房产的出租收益。例如，张先生在最开始的5年每年收到19200元。P2是通货膨胀带来的房价的变化。在没有落入高市净率陷阱的情况下，P2与黄金价格的变化、平均工资的上涨基本同步。P3是房价与黄金价格、平均工资的上涨不同步的部分。
　　如在2001年，位于长沙市中心的一套二手房，面积55.6平方米，价格89000元，月租是800元。房子每平方米价格相当于当时长沙市月平均工资的1.57倍；到2011年5月，这套房子的市价是390000元，月租是1000元。2001年购买该房产的收益P=P1+P2+P3。
　　P1——从2001年到2011年5月，这套房子的出租收益P1=100800元。
　　P2——如果仅考虑通货膨胀的因素，2011年5月，长沙的该房的价格应该是P2+89000=89000*310/74=373000元。P2=283000元，P2是由通货膨胀带来的。
　　P3=390000-373000=15000元。有时侯P3就是房价的泡沫部分。
　　如果在2001年购买一套二手房，到2011年5月，这套房子的出租收益+房价相当于2001年房价的5.52倍。
　　张先生在2001年掉入房产的“高市净率陷阱”，就是因为当时只是看到这个商铺的年收益达到了8.93%，而当时银行的一年期定期存款在扣税以后只有1.8%。他没有注意到其每平方米价格相当于当时长沙市月平均工资的25倍；张先生用200800元购买这个商铺，加上税费，实际投入是215000元。
　　到2011年，10年过去了，购买这个商铺的收益P分为三个部分：P=P1+P2+P3，由于在2001年落入了高市净率陷阱，P2+P3=0。到2011年5月，这套商铺的出租收益+商铺价格，相当于2001年商铺价格的1.51倍，即投资215000元，10年以后变为325000元。如果在2001年购买二手房，P2+P3远远大于P1；因此，同样投资215000元，10年以后将变为1187000元。
　　还有一个例子就是香港。香港的房地产泡沫是在1997年破灭的。
　　香港中原地产发布的报告显示，以10个大型小区的买卖合约登记平方英尺价计算，2011年4月份太古城、沙田第一城及海怡半岛的楼价已经超过1997年水平，分别比1997年7月高出12.1%、2.9%及0.5%。
　　在1997年，香港的房地产泡沫其实就是典型的房产的“高市净率陷阱”：1997年，在香港购买房子的收益P分为三个部分：P=P1+P2+P3，但是，由于1997年落入了高市净率陷阱，P2+P3=0。所以到2011年，香港的房价与1997年相当。1997年，黄金价格是2340港元/盎司；2011年，黄金价格是11700港元/盎司；2011年港元的购买力比1997年港元的购买力下跌了80%。其实，银行存款、购买黄金、投资股票的收益P也分为三个部分：P=P1+P2+P3。只是银行存款的收益，只有P1，P2=P3=0；购买黄金的收益，只有P2，P1=P3=0。
　　投资的时候，不但要计算“P1多少年可以回本”，更重要的是要知道“P2是否可以跑得赢通货膨胀”。如果股票的市净率过高、房产的“每平方米房价/月平均工资”过高，都会形成“高市净率陷阱”，跑不过通货膨胀。
　　（作者通讯：hlcshjy@126.com）